Le prix au m² moyen à Livry-Gargan s'établit à 3 080 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 4 063 €/m². Environ 269 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance des quartiers pavillonnaires de Livry-Gargan.
Le prix moyen constaté à Livry-Gargan s'établit à 3 080 €/m². Cette moyenne recouvre un parc atypique pour la Seine-Saint-Denis, où les maisons représentent plus du tiers des logements : la commune s'est construite par lotissements successifs, sans tours ni grands ensembles. Les écarts internes tiennent surtout à la distance aux stations du tram-train T4 et à la gare de Sevran-Livry, ainsi qu'à la répartition entre les cinq quartiers, du centre à la Poudrerie. Les maisons, elles, se négocient autour de 4 063 €/m². Ces chiffres proviennent des données DVF, c'est-à-dire des transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 4 063 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Livry-Gargan repose d'abord sur son parc de maisons, qui représente plus du tiers des logements selon l'INSEE. Cette configuration attire des familles franciliennes qui ne trouvent plus de pavillon accessible en petite couronne ouest, et elle limite en même temps la densité de l'offre : chaque vente de maison porte sur un bien unique, avec son terrain et son état propres. Avec 47 228 habitants sur un territoire déjà largement bâti, la commune dispose de peu de foncier libre. Les transactions se concentrent donc sur la revente, appartements anciens d'un côté, pavillons des lotissements du XXe siècle de l'autre.
Le second moteur est l'amélioration progressive de la desserte. La mise en service de la branche du T4 vers Clichy-Montfermeil, entre décembre 2019 et août 2020, a densifié le réseau interne, et l'arrivée annoncée de la ligne 16 du Grand Paris Express à Sevran-Livry en 2027 place le nord de la commune à portée directe d'un métro automatique. Le cadre végétal joue également : le parc forestier de la Poudrerie, sur la frange nord-est, et les parcs communaux pèsent dans le choix des acheteurs. Quelques programmes neufs viennent compléter l'offre, sans modifier la dominante pavillonnaire.
Livry-Gargan se situe dans la fourchette basse de son secteur, en dessous de ses voisines Aulnay-sous-Bois et Rosny-sous-Bois. L'écart devient très marqué avec Montreuil, commune limitrophe de Paris dont les niveaux sont sans commune mesure.
Le nom de Livry vient de Libériacum, domaine gallo-romain établi près de l'actuelle route nationale 3 et rattaché à un propriétaire nommé Libérius. Au XIIe siècle, la famille de Garlande s'installe sur des terres défrichées en lisière de forêt et bâtit un château près de la chapelle Notre-Dame-des-Brûlis. En 1186, Guillaume IV de Garlande fonde l'abbaye de Livry, qui devient le fait marquant de l'histoire locale. Christophe de Coulanges en prend possession en 1624 : sa nièce, la marquise de Sévigné, y séjourne régulièrement au XVIIe siècle et évoque son parc dans ses lettres. L'abbaye a été détruite dans les années 1960, et le lac de Sévigné en reste l'un des rares vestiges.
La bascule vers la ville actuelle date du Second Empire. En 1860, l'industriel Louis-Xavier Gargan s'installe sur la commune et y implante deux établissements, une scierie et une fabrique d'allumettes. Il est aussi connu pour avoir mis au point le wagon-citerne utilisé lors du percement du canal de Suez. L'ouverture, en 1875, de la ligne de chemin de fer de Bondy à Aulnay-sous-Bois, dite ligne des Coquetiers, met le bourg à portée de Paris et déclenche le lotissement des anciens domaines. Des Parisiens achètent des parcelles et y font construire des pavillons. En 1912, la commune adopte officiellement le nom de Livry-Gargan pour se distinguer des autres Livry de France.
Le XXe siècle est celui de la croissance pavillonnaire. La population passe d'environ 4 000 habitants en 1900 à plus de 21 000 en 1931, portée par des lotissements vendus par petits lots à des ouvriers et employés venus de Paris. La commune abrite des réseaux de résistance pendant la Seconde Guerre mondiale et est libérée le 27 août 1944 par les troupes américaines. L'urbanisation se poursuit ensuite sans passer par les grands ensembles qui marquent le reste du département. La ligne des Coquetiers, transformée en tram-train, rouvre le 20 novembre 2006 sous le nom de T4, et la branche vers Clichy-Montfermeil est mise en service entre décembre 2019 et août 2020.
Livry-Gargan compte 47 228 habitants. Selon l'INSEE, la commune totalise environ 20 575 logements, dont 91,5 % de résidences principales et 1,3 % seulement de résidences secondaires : on y habite à l'année. Le parc est partagé entre 62,6 % d'appartements et 36,8 % de maisons, une proportion pavillonnaire rare en Seine-Saint-Denis. Toujours selon l'INSEE, 52,5 % des ménages sont propriétaires de leur logement contre 45,0 % de locataires, ce qui traduit un marché de résidence principale plutôt stable. Les acquéreurs sont surtout des familles franciliennes en quête d'une maison avec jardin à une quinzaine de kilomètres de Paris, et des primo-accédants sur les appartements proches du tramway.
Le prix moyen relevé à Livry-Gargan est de 3 080 €/m². Il s'agit d'une moyenne calculée sur les ventes enregistrées dans la base DVF, qui recense les transactions réellement passées chez les notaires. Elle mélange des studios, des appartements familiaux et une part importante de pavillons. Votre bien peut s'en écarter nettement selon la surface du terrain, l'état général, l'exposition ou la proximité d'une station du T4.
Oui, et l'écart est net : les maisons se négocient autour de 4 063 €/m², contre 3 080 €/m² pour l'ensemble du marché. La commune s'étant construite par lotissements, l'offre pavillonnaire y est plus abondante qu'ailleurs en Seine-Saint-Denis, mais la demande de familles reste soutenue. La taille du terrain, souvent le premier critère de valorisation, explique une grande partie des écarts entre deux maisons voisines.
La commune se découpe en cinq quartiers : Gargan, Centre, Jacob, Poudrerie et Danton. Le centre attire pour ses commerces et sa proximité avec les stations du T4, tandis que les abords du parc forestier de la Poudrerie et les rues pavillonnaires des secteurs Jacob et Gargan séduisent les familles pour leur calme et leur végétation. Les biens situés le long de la route nationale 3, plus exposés au bruit, se situent en retrait.
La commune est traversée par le tram-train T4, avec quatre stations sur son territoire, dont Gargan et L'Abbaye. Le T4 relie Bondy, où l'on prend le RER E, et Aulnay-sous-Bois. La gare de Sevran-Livry, sur le RER B, est accessible depuis le nord de la ville. Plusieurs lignes de bus complètent la desserte, et la route nationale 3 puis l'autoroute A3 mènent à la porte de Bagnolet en voiture.
La ligne 16 du Grand Paris Express desservira la gare de Sevran-Livry, implantée à la limite entre Sevran et Livry-Gargan, avec une correspondance directe avec le RER B. La mise en service est annoncée pour 2027 par la Société des grands projets. Les secteurs nord de la commune, les plus proches de cette gare, sont ceux dont l'accessibilité évoluera le plus. Aucune station de la ligne 16 n'est prévue au coeur de la ville.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).