Le prix au m² moyen à Marseillan s'établit à 4 356 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 161 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Marseillan, port de l'étang de Thau dans l'Hérault.
Le prix moyen constaté à Marseillan s'établit à 4 356 €/m². Cette moyenne recouvre un parc littoral où maisons et appartements se partagent presque à parts égales : selon l'INSEE, les maisons pèsent 51,1 % des logements et les appartements 46,5 %, entre le bourg ancien, les lotissements pavillonnaires et les résidences de Marseillan-Plage. Le poids du logement de séjour tire la moyenne vers le haut, puisque près de six logements sur dix sont des résidences secondaires. L'emplacement, la proximité de l'étang ou de la plage, l'année de construction et l'état énergétique creusent des écarts importants d'un bien à l'autre. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché local tient à une double fonction : village de l'étang de Thau tourné vers la conchyliculture et le port, et station balnéaire méditerranéenne avec Marseillan-Plage. La population progresse, portée par l'installation de nouveaux ménages et par l'attrait du littoral héraultais, ce qui entretient une demande de résidence principale à côté de la demande de villégiature. Avec près de six logements sur dix en résidence secondaire selon l'INSEE, l'essentiel de l'offre reste orienté vers le logement de séjour, un segment sensible à la saison et à la conjoncture des acheteurs non résidents.
L'offre nouvelle existe mais reste contrainte par la loi Littoral et par l'exposition d'une partie du territoire aux risques naturels, ce qui limite l'étalement et concentre une part de l'activité sur l'ancien et la rénovation. La performance énergétique pèse de plus en plus dans les négociations, en particulier sur les pavillons et les résidences de plage des décennies passées. Entre le bourg autour du port, les lotissements et le front de mer, les niveaux de prix restent hétérogènes, et la valeur d'un bien dépend surtout de son secteur, de sa vue et de son état.
Village de l'étang de Thau entre Sète et Agde, Marseillan se situe au-dessus des communes voisines retenues ici, portée par sa double façade étang et mer et par le poids des résidences secondaires.
Marseillan est une commune de l'Hérault installée sur la rive sud de l'étang de Thau, à distinguer des deux autres Marseillan situés dans le Gers et les Hautes-Pyrénées. Son histoire commence tôt : la fondation est attribuée à des négociants venus de Marseille et d'Agde, qui installent des comptoirs pour le commerce du vin autour du VIe siècle avant notre ère. La position entre mer et lagune fait très vite du site un point d'échange. Au XIIe siècle, la communauté relève des Trencavel, vicomtes d'Agde et de Béziers, qui exploitent le sel de l'étang et perçoivent des taxes sur la navigation, avant que Marseillan ne devienne un fief de l'évêque d'Agde en 1187.
Le port structure la ville pendant des siècles. Au lieu-dit les Onglous, le canal du Midi de Pierre-Paul Riquet, aujourd'hui classé au patrimoine mondial de l'Unesco, rejoint l'étang de Thau : Marseillan en est l'ultime escale. Le XIXe siècle marque l'âge d'or, porté par la viticulture et le négoce des spiritueux. C'est à cette période que s'installe la maison Noilly Prat, dont le vermouth est né du commerce lancé par Joseph Noilly en 1813 ; son fils choisit de s'établir au bord de l'étang à Marseillan vers le milieu du siècle, et le chai historique est fondé en 1870. De cette prospérité subsiste un bâti caractéristique, avec de hautes maisons de négoce bâties en basalte noir d'Agde.
L'étang de Thau reste au coeur de l'activité et du paysage. Ses tables ostréicoles et conchylicoles se voient depuis les quais, et la commune s'est doublée d'une station balnéaire, Marseillan-Plage, ouverte sur la Méditerranée le long du lido. Le tourisme, la conchyliculture, la viticulture et la plaisance dessinent aujourd'hui une économie saisonnière, dont dépend une bonne part du marché du logement.
Selon l'INSEE, Marseillan compte 8 414 habitants pour 10 881 logements, dont 4 346 résidences principales seulement, soit 39,9 % du parc : les résidences secondaires et logements occasionnels en représentent 59,7 %. Le parc se répartit presque à égalité entre maisons (51,1 %) et appartements (46,5 %). Parmi les ménages installés à l'année, 59,7 % sont propriétaires et 36,8 % locataires. Deux clientèles se croisent donc sur ce marché. D'un côté des acheteurs de séjour, souvent venus de Montpellier, de la région toulousaine ou plus au nord, en quête d'un appartement de plage ou d'une maison proche de l'étang. De l'autre des ménages qui vivent sur place à l'année, actifs du tourisme, de la conchyliculture, de la viticulture et des services, plutôt orientés vers la maison de bourg ou le pavillon.
Le prix moyen constaté est de 4 356 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mélange l'appartement de Marseillan-Plage, la maison de bourg et le pavillon récent. La proximité de l'étang ou de la mer, la vue, l'année de construction et le diagnostic énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation sérieuse se cale sur des ventes comparables du même secteur, pas sur la moyenne de la commune.
La commune vit sur deux pôles distants de quelques kilomètres. Marseillan-ville s'organise autour du port, du bourg ancien et de l'étang de Thau, avec des maisons de négoce en pierre, des ruelles et une vie à l'année. Marseillan-Plage est une station balnéaire posée sur le lido, entre étang et Méditerranée, très marquée par la saison estivale et les résidences de vacances. Les deux secteurs ne répondent pas à la même demande et ne se vendent pas au même niveau, l'appartement de plage et la maison de bourg relevant de logiques différentes.
Oui, très largement. Selon l'INSEE, les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 59,7 % du parc, contre 39,9 % de résidences principales. Une grande partie des transactions porte donc sur des logements qui ne seront pas occupés à l'année, avec une demande sensible à la saison touristique et à la conjoncture des acheteurs de villégiature. Ce poids du logement de séjour soutient les prix mais rend le marché plus dépendant de la fréquentation estivale et du pouvoir d'achat des ménages non résidents.
L'étang de Thau est la signature du lieu. Il accueille l'ostréiculture et la conchyliculture, dont les tables ponctuent le plan d'eau, et il ouvre sur la plaisance et les activités nautiques. Marseillan est aussi l'ultime escale du canal du Midi, qui rejoint la lagune aux Onglous. Cette double façade, étang d'un côté et Méditerranée de l'autre à Marseillan-Plage, explique une part de la demande immobilière, en particulier pour les biens offrant une vue ou un accès rapide à l'eau.
Commune littorale, Marseillan relève de la loi Littoral, qui encadre l'urbanisation près du rivage et de l'étang, et une partie du territoire est exposée à des risques naturels, notamment de submersion. La mise en location d'un meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration en mairie, dans une commune où ce marché est actif. La fiscalité applicable aux résidences secondaires, dont la commune peut majorer la taxe d'habitation, mérite d'être anticipée avant l'achat, compte tenu du poids de ce type de logement.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).