Le prix au m² moyen à Montfermeil s'établit à 3 066 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Le marché a reculé de 1 % sur 5 ans, pour environ 47 transactions par an.
Illustration d'ambiance de Montfermeil, des coteaux boisés au centre de la commune.
À Montfermeil, la maison est le marché principal : elle se négocie autour de 3 762 €/m², sur 149 ventes par an. L'appartement, lui, ressort à 3 066 €/m² sur seulement 47 ventes par an, avec un prix médian de 3 091 €. Il se vend ici trois fois plus de maisons que d'appartements, et la maison vaut +23 % de plus au m². Si vous vendez une maison, partez du prix de la maison, jamais de la moyenne des appartements.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 3 085 €/m² en 2021, le prix moyen d'un appartement à Montfermeil s'établit à 3 066 €/m² en 2026, soit environ -1 % sur la période. Ce marché est étroit, autour de quarante-sept ventes par an : les variations d'une année sur l'autre doivent se lire avec prudence. Le marché de la maison, trois fois plus actif, est le meilleur indicateur du marché montfermeillois.
Montfermeil est un marché pavillonnaire des hauteurs de l'est parisien. La maison s'y négocie 3 762 €/m² sur 149 ventes par an, l'appartement 3 066 €/m² sur 47. Le rapport de trois entre les deux volumes est le fait central : c'est la maison qui fait le marché ici, et c'est sur elle qu'il faut raisonner. La commune se situe sous Le Raincy, Chelles et Gagny, et au-dessus de Clichy-sous-Bois, sa voisine immédiate.
Le fait le plus utile pour un propriétaire n'est pas le niveau moyen, c'est la structure. Trois marchés coexistent sur cette commune sans se ressembler : les lotissements pavillonnaires des Coudreaux, de Franceville et des secteurs des Arbres, des Fleurs et des Oiseaux, qui couvrent la plus grande partie du territoire et font le gros des transactions ; le centre, autour de la place de la Halle et de la mairie, où se concentre le peu de collectif de la ville ; et le grand ensemble des Bosquets, en rénovation urbaine à la limite de Clichy-sous-Bois, où le marché libre est quasi inexistant. Sur cette commune, une estimation à l'adresse n'est pas un confort, c'est une nécessité.
Comparaison sur le prix moyen au m² d'un appartement, avec les communes de l'est de la Seine-Saint-Denis et de la frange seine-et-marnaise. Montfermeil se situe en milieu de tableau, sous les communes desservies de longue date par le RER, au-dessus de Clichy-sous-Bois.
Montfermeil occupe les coteaux de l'Aulnoye, l'un des points hauts de la Seine-Saint-Denis, à la lisière de la forêt de Bondy. Le village y est resté agricole et forestier longtemps après que la banlieue eut gagné la plaine. Victor Hugo y a placé une partie des Misérables : c'est à Montfermeil que Cosette va chercher de l'eau et que les Thénardier tiennent leur auberge. Une rue de la commune porte encore le nom de la fontaine Jean-Valjean.
Le XXe siècle y superpose deux couches sans les mêler. D'un côté les lotissements pavillonnaires, qui couvrent la plus grande partie du territoire et se lisent dans les noms de rues : Franceville, les Coudreaux avec ses avenues de savants, et les secteurs des Arbres, des Fleurs et des Oiseaux. De l'autre le grand ensemble des Bosquets, bâti dans les années 1960 à la limite de Clichy-sous-Bois, et qui fait aujourd'hui l'objet de l'un des plus vastes projets de rénovation urbaine d'Île-de-France.
Le troisième âge de la commune est celui du désenclavement. Le tramway T4 a été prolongé jusqu'à Montfermeil le 14 décembre 2019, avec l'Arboretum puis l'hôpital pour terminus : la ville a attendu longtemps une desserte lourde. La gare Clichy-Montfermeil de la ligne 16 du Grand Paris Express, en interconnexion avec ce tramway, doit compléter le dispositif et faire du secteur un pôle d'échanges.
Le marché montfermeillois est d'abord un marché de maisons : il s'y vend 149 maisons par an contre 47 appartements. Les acquéreurs sont des familles de l'est parisien qui cherchent du pavillonnaire sur les hauteurs, en lisière de forêt, à un prix nettement inférieur à celui du Raincy ou de Chelles. Deux points sont à connaître avant d'acheter ou de vendre ici. D'abord le type de bien : maison et appartement relèvent de deux marchés sans commune mesure, en volume comme en niveau. Ensuite le secteur : entre les lotissements des Coudreaux et de Franceville, le centre, et le grand ensemble des Bosquets en rénovation, l'écart de valeur est considérable, et la moyenne communale ne dit rien d'une adresse précise. Le désenclavement engagé avec le tramway T4 et la future gare du Grand Paris Express est le principal facteur d'évolution à surveiller.
Tout dépend du type de bien. La maison, qui représente l'essentiel du marché avec 149 ventes par an, se négocie autour de 3 762 €/m². L'appartement ressort à 3 066 €/m² en moyenne et 3 091 € en médiane, sur 47 ventes par an seulement. Ces chiffres sont calculés sur les transactions réellement actées et enregistrées chez les notaires, publiées dans la base DVF, et non sur des prix affichés en annonce.
Parce que le marché de l'appartement est trop étroit pour que des prix par quartier soient fiables. Sur douze secteurs statistiques, trois n'enregistrent aucune vente d'appartement sur deux ans, deux n'en comptent qu'une par an, et le mieux fourni plafonne à douze. Publier un prix au m² pour ces secteurs reviendrait à l'inventer. Immover préfère une page communale solide, qui dit ce que la donnée permet de dire, à des pages de quartier fondées sur deux ou trois ventes.
Oui, +23 % au m² : 3 762 €/m² contre 3 066 €/m². Le marché de la maison y est aussi trois fois plus actif, avec 149 ventes par an contre 47. Une précision de méthode : le prix au m² d'une maison rapporte la valeur totale de la vente, terrain compris, à la seule surface habitable. C'est la convention retenue par la base DVF, et elle explique qu'une maison ressorte souvent au-dessus d'un appartement au mètre carré.
Il est quasiment stable. Sur cinq ans, le prix moyen des appartements recule d'environ 1 %, et de 3,3 % sur les douze derniers mois. Sur quarante-sept ventes par an, ces mouvements sont des ordres de grandeur et non des tendances établies. Le prolongement du tramway T4 depuis 2019 et la future gare du Grand Paris Express sont les deux facteurs qui feront évoluer ce marché dans les prochaines années.
À 3 066 €/m², Montfermeil se situe sous Le Raincy, Chelles, Gagny et Livry-Gargan, et nettement au-dessus de Clichy-sous-Bois, sa voisine immédiate. C'est un positionnement de milieu de tableau à l'est de la Seine-Saint-Denis, qui reflète à la fois le caractère pavillonnaire de la commune et son déficit historique de desserte, en cours de correction.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).