Le prix au m² moyen à Saint-Brice-sous-Forêt s'établit à 3 195 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 70 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Brice-sous-Forêt, dans le Val-d'Oise, à la lisière de la forêt de Montmorency.
Le prix moyen des appartements à Saint-Brice-sous-Forêt s'établit à 3 195 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Cette moyenne recouvre un parc contrasté : résidences des années 1960 et 1970 bâties quand la population a doublé, pavillons et maisons de ville de la plaine de France, quelques belles propriétés héritées de l'époque de villégiature. Le type de bien, l'état, l'étage, l'exposition et la proximité de la gare font varier sensiblement la valeur d'un logement. La commune couvre à peine six kilomètres carrés, entre la lisière de la forêt de Montmorency à l'ouest et la plaine de France à l'est.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Saint-Brice-sous-Forêt reste régulier, avec de l'ordre de soixante-dix ventes par an enregistrées dans les données DVF. Cette rotation tient à la structure du parc, partagé entre appartements de résidences et maisons individuelles, et à une population de résidents permanents qui déménagent au fil des parcours familiaux. L'offre nouvelle reste limitée par la taille de la commune, six kilomètres carrés déjà largement bâtis entre la forêt de Montmorency et la plaine de France.
Plusieurs facteurs soutiennent le niveau de prix. La desserte par la ligne H du Transilien, à une vingtaine de minutes de Paris-Nord, place la commune dans le bassin d'emploi de la capitale et attire des actifs et des primo-accédants. La proximité de la forêt de Montmorency et le caractère résidentiel de la ville, à l'écart des grands ensembles voisins, entretiennent une demande de familles. À l'inverse, l'ancienneté d'une partie du parc collectif des années 1960 et 1970 pèse sur les valeurs des logements à rénover, qui restent plus abordables.
Saint-Brice-sous-Forêt se situe à un niveau intermédiaire pour le secteur : au-dessus de Sarcelles, sa voisine immédiate, mais en dessous de Montmorency, toute proche sur le coteau, et loin derrière Enghien-les-Bains, la plus chère du bassin.
Saint-Brice est attesté dès 1125 sous le nom de Sanctus Bricius, et la paroisse englobe alors le hameau voisin de Piscop. Le village relève de la châtellenie des Montmorency et compte une soixantaine de fiefs au Moyen Âge. En 1632, après la décapitation du duc Henri II de Montmorency, condamné pour conspiration contre Richelieu, ses biens passent à sa sœur Charlotte-Marguerite, épouse du prince de Condé. La seigneurie change ensuite plusieurs fois de mains, le dernier seigneur local, Christophe de Braque, s'éteignant au château en 1740.
Au milieu du XVIIIe siècle, la commune réunit environ huit cents habitants et vit surtout de la vigne, activité agricole principale, complétée par la dentellerie pratiquée par les femmes. Après 1800, la proximité de Paris fait de Saint-Brice un lieu de villégiature recherché : on y dénombre vingt-deux belles propriétés avant 1914, dont la Tour de Nézant et le Pavillon Colombe. Talleyrand possède le château entre 1812 et 1815. L'appellation sous-Forêt apparaît officiellement le 21 septembre 1850, en référence à la forêt de Montmorency toute proche.
La gare de Sarcelles - Saint-Brice ouvre en 1877 sur la ligne de la Compagnie des chemins de fer du Nord. Le maraîchage de la plaine de France prend le relais de la vigne : en 1907, la commune expédie encore cent quarante wagons de poireaux par mois vers les villes industrielles du Nord. Le tournant est démographique : entre 1960 et 1970, la population double, passant d'environ 3 500 à 7 000 habitants, avec la construction des résidences des Vergers, des Coteaux, des Marronniers et des Cottages. La romancière américaine Edith Wharton a vécu au Pavillon Colombe de 1919 à sa mort en 1937.
Saint-Brice-sous-Forêt compte 15 063 habitants. Selon l'INSEE, la commune recense de l'ordre de 5 400 logements, dont près de 95 % de résidences principales et une part très faible de résidences secondaires : c'est une ville résidentielle habitée à l'année, pas une commune de villégiature. Toujours selon l'INSEE, les appartements représentent environ 56 % du parc et les maisons 44 %, et près de 60 % des résidences principales sont occupées par leurs propriétaires. Le bâti est majoritairement récent, plus de sept logements sur dix ayant été construits après 1970, avec une forte proportion de grands logements. Les acquéreurs sont surtout des familles franciliennes et des primo-accédants, souvent des actifs qui travaillent à Paris et empruntent la ligne H au quotidien.
Le prix moyen des appartements à Saint-Brice-sous-Forêt est de 3 195 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Cette moyenne recouvre des écarts selon le type de bien, l'année de construction, l'étage, l'état et la distance à la gare. Une maison de ville et un appartement de résidence des années 1970 ne se négocient pas au même niveau.
La gare de Sarcelles - Saint-Brice, ouverte en 1877, est desservie par la ligne H du Transilien vers Paris-Nord, ce qui place la capitale à une vingtaine de minutes de train. La commune se situe à environ treize kilomètres au nord de Paris, en bordure de l'ancienne route nationale 1, aujourd'hui RD 301. Cette desserte ferroviaire pèse dans la demande des actifs qui travaillent à Paris.
Le parc est assez équilibré : selon l'INSEE, environ 56 % des logements sont des appartements et 44 % des maisons. Le collectif se concentre dans les résidences des années 1960 et 1970, construites lors du doublement de la population, tandis que les maisons occupent les quartiers pavillonnaires et quelques belles propriétés anciennes. Le bâti est plutôt récent et les grands logements sont nombreux.
Ancien lieu de villégiature des Parisiens au XIXe siècle, la commune a basculé dans l'agglomération à partir des années 1960 avec la construction de plusieurs résidences. Aujourd'hui, près de 95 % des logements sont des résidences principales et la part de résidences secondaires est marginale. La proximité de la forêt de Montmorency et la desserte par la ligne H entretiennent une demande de familles cherchant à habiter à l'année.
Les deux segments sont présents en proportions proches, avec un léger avantage aux appartements. Le prix de référence de 3 195 €/m² porte sur le segment des appartements, majoritaire dans les données DVF. Les maisons, plus recherchées par les familles, se négocient généralement au-dessus de ce niveau et sortent moins souvent sur le marché. Le choix dépend du budget, de la surface visée et de la proximité souhaitée avec la gare.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).