Le prix au m² moyen à Saint-Cyr-l'École s'établit à 4 155 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 160 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Cyr-l'École et de son héritage militaire et aéronautique.
Le prix moyen constaté à Saint-Cyr-l'École s'établit à 4 155 €/m² pour un appartement. Cette moyenne recouvre un parc très largement collectif : selon l'INSEE, les appartements représentent 82 % des logements de la commune, et 29,4 % des résidences principales relèvent du logement social. Le tissu bâti se partage entre les immeubles de la reconstruction d'après-guerre, les ensembles des années 1960 et 1970, et les programmes livrés depuis les années 2000 sur d'anciennes emprises militaires et industrielles, qui tirent la moyenne vers le haut. Ces valeurs proviennent des données DVF, qui recensent les transactions réellement enregistrées chez les notaires, et non les prix affichés en annonce.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché est la desserte ferroviaire. La gare de Saint-Cyr concentre le RER C, les lignes N et U du Transilien et le tram T13, mis en service en juillet 2022 vers Saint-Germain-en-Laye. Peu de communes des Yvelines offrent autant de directions au départ d'un seul point, ce qui élargit le bassin d'acheteurs bien au-delà des actifs de Versailles et de Saint-Quentin-en-Yvelines. Sur cinq kilomètres carrés seulement, avec une densité proche de 4 250 habitants au kilomètre carré, l'offre disponible reste étroite et les volumes de vente varient peu d'une année sur l'autre.
Le second moteur est la production de logements neufs. La reconversion des emprises militaires et industrielles a fait progresser la population de plus de 13 % entre 2017 et 2023, un rythme élevé pour l'ouest francilien. Cette arrivée de logements récents modifie la composition des ventes : les biens performants sur le plan énergétique se détachent nettement du parc issu de la reconstruction et des années 1960, dont une partie arrive à l'âge des travaux lourds. La part importante de logement social, 29,4 % des résidences principales selon l'INSEE, contient par ailleurs le segment locatif privé.
Saint-Cyr-l'École se situe nettement sous le niveau de sa voisine immédiate Versailles, dans une fourchette proche des communes de la vallée de la Seine. Les trois communes ci-dessous encadrent son marché.
Le nom de la commune associe Saint Cyr, martyr chrétien du IVe siècle, et l'école qui a fait sa notoriété. Le tournant est 1686 : Madame de Maintenon, épouse secrète de Louis XIV, fonde ici la Maison royale de Saint-Louis, destinée à l'éducation de jeunes filles issues de la noblesse pauvre. Les bâtiments sont confiés à Jules Hardouin-Mansart, architecte du roi, à quelques kilomètres seulement du château de Versailles. L'institution accueille des centaines de pensionnaires jusqu'à sa fermeture en 1793. Le village, jusque-là modeste et agricole, se structure dès lors autour de cet établissement et de la route qui le relie à Versailles.
Le site ne quitte plus la sphère militaire. Après un hôpital militaire puis un prytanée, Napoléon y installe en 1808 l'École spéciale militaire, créée six ans plus tôt à Fontainebleau. Elle y forme les officiers de l'armée de terre jusqu'en 1940 et donne à la commune son identité durable. À partir de 1909, l'aviation s'ajoute à cette histoire : Santos-Dumont relie Saint-Cyr à Buc avec sa Demoiselle, l'Institut aérotechnique est créé en 1911 par Henri Deutsch de la Meurthe, un centre d'entraînement de pilotes s'ouvre la même année et la caserne Charles-Renard suit en 1912. L'aérodrome reste aujourd'hui en activité pour l'aviation légère.
La guerre efface la ville. En juin 1944, les bombardements alliés visant les emprises militaires et ferroviaires détruisent 97,8 % du bâti : sur 1 130 immeubles, 25 seulement restent intacts, et plus de 300 personnes perdent la vie. La commune reçoit la Croix de guerre 1939-1945 en 1995. Tout a donc été reconstruit à partir des années 1950, ce qui explique l'homogénéité du centre actuel et l'absence de coeur de village ancien. Le collège militaire rouvre sur le site historique en 1966. Depuis les années 2000, la reconversion d'anciennes emprises, dont la ZAC Charles-Renard et ses quelque 1 500 logements, a relancé la construction.
Cette histoire en trois temps, royale, militaire puis aéronautique, se lit encore dans le plan de la ville : de vastes emprises publiques au sud et à l'est, un centre reconstruit au nord de la voie ferrée, et des quartiers récents greffés sur les terrains libérés.
Saint-Cyr-l'École compte 21 268 habitants pour 9 145 ménages, sur un territoire de cinq kilomètres carrés seulement. Selon l'INSEE, 88,6 % des logements sont des résidences principales et 3,9 % des résidences secondaires ou occasionnelles : le marché est celui d'une ville de résidents, pas de villégiature. Toujours selon l'INSEE, 41,5 % des résidences principales sont occupées par leurs propriétaires et 57,3 % par des locataires, dont 29,4 % en logement social. Les acheteurs sont surtout des primo-accédants et des familles actives travaillant à Versailles, à Saint-Quentin-en-Yvelines ou à Paris, qui cherchent un budget plus contenu que celui de Versailles à distance équivalente des transports.
Le prix moyen à Saint-Cyr-l'École ressort à 4 155 €/m² pour un appartement, sur la base des transactions DVF enregistrées chez les notaires. Ce chiffre est une moyenne communale : il agrège des immeubles de la reconstruction d'après-guerre, des ensembles des années 1960 et 1970 et des résidences livrées depuis les années 2000. Pour un bien précis, l'écart avec cette moyenne tient surtout à l'année de construction, à l'état général et à la distance à la gare.
Les valeurs les plus hautes se trouvent dans les programmes récents issus de la reconversion des emprises militaires et industrielles, notamment autour de la ZAC Charles-Renard, et dans les rues pavillonnaires proches de Bailly et de Fontenay-le-Fleury. Les grands ensembles construits dans les décennies qui ont suivi la reconstruction se situent sous la moyenne communale. La proximité immédiate de la gare joue dans les deux cas, en faveur des adresses accessibles à pied.
La gare de Saint-Cyr est un noeud rare pour une commune de cette taille : elle réunit le RER C, la ligne N du Transilien vers Montparnasse, la ligne U vers La Défense et, depuis le 6 juillet 2022, le terminus sud du tram T13 vers Saint-Germain-en-Laye. La commune est également desservie par la route nationale 12 et par l'A12 via l'échangeur de Bois-d'Arcy. Cette desserte est le premier argument des acheteurs qui travaillent hors des Yvelines.
Le marché est d'abord celui de l'appartement : selon l'INSEE, il représente 82 % des logements, contre 16,4 % pour la maison. Les transactions portent donc en grande majorité sur du collectif, avec une offre régulière de deux et trois pièces. La maison reste un segment étroit, concentré sur quelques rues pavillonnaires, avec peu de biens disponibles chaque année et des délais de recherche plus longs qu'en appartement.
Oui, davantage que dans la plupart des communes voisines. La reconversion d'anciennes emprises militaires et industrielles, dont la ZAC Charles-Renard et ses quelque 1 500 logements, a alimenté un flux continu de livraisons depuis les années 2000. La population a progressé de plus de 13 % entre 2017 et 2023. Ce neuf récent se revend au-dessus de la moyenne communale et tire celle-ci vers le haut, tout en offrant une alternative aux acheteurs rebutés par les travaux énergétiques du parc ancien.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).