Le prix au m² moyen à Saint-Gervais-les-Bains s'établit à 5 336 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 8 730 €/m². Environ 181 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Gervais-les-Bains, au pied du massif du Mont-Blanc en Haute-Savoie.
Le prix moyen constaté à Saint-Gervais-les-Bains s'établit à 5 336 €/m², et le segment maison et chalet ressort à 8 730 €/m². Cette moyenne couvre un territoire de 87 km² qui s'étire du quartier du Fayet, vers 580 mètres, jusqu'au sommet du Mont-Blanc à 4 806 mètres. Le parc compte environ 64 % d'appartements selon l'INSEE, répartis entre les immeubles du Fayet, le bourg thermal, les résidences du Bettex et les chalets de Saint-Nicolas-de-Véroce. Un studio de vallée et un chalet de coteau tourné vers le massif ne relèvent pas du même marché. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 8 730 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché local dépend davantage de la fréquentation touristique que de la démographie. Avec 5 755 habitants permanents et près de 6 300 résidences secondaires selon l'INSEE, la commune compte plus d'un logement de séjour par habitant. Le rattachement au domaine Évasion Mont-Blanc, qui relie Saint-Gervais, Saint-Nicolas-de-Véroce, Megève, Les Contamines-Hauteluce et les Portes du Mont-Blanc, élargit la clientèle bien au-delà du pays du Mont-Blanc. La commune joue en outre sur deux registres que peu de stations cumulent : le ski depuis Le Bettex, et le thermalisme du Fayet, dont l'établissement reçoit des curistes en dermatologie et en voies respiratoires une grande partie de l'année.
L'offre nouvelle reste contrainte. Sur 87 km², la part réellement constructible est réduite par le relief, par les zonages de risques hérités de 1892 et par les règles de la loi Montagne, ce qui déplace l'activité vers la rénovation du parc existant, en particulier les résidences des années 1960 à 1990 du Fayet et du Bettex. Le tourisme d'été pèse également : la voie normale du Mont-Blanc part du Nid d'Aigle, terminus du Tramway du Mont-Blanc, et attire une fréquentation que la commune encadre. Face à cela, le logement des saisonniers et des actifs à l'année reste un sujet récurrent dans la vallée.
Commune à double vocation, thermale en fond de vallée et touristique en altitude, Saint-Gervais-les-Bains se situe en dessous des stations du Chablais comme Les Gets, à un niveau proche de celui de l'agglomération d'Annecy, et bien au-dessus d'une ville frontalière comme Annemasse.
La commune est mentionnée dès le Moyen Âge dans le Faucigny : une seigneurie s'organise autour du château de la Comtesse en 1355, une maison forte est élevée en 1373 par le comte de Savoie et une foire d'automne est instituée en 1371. Le tournant est thermal. En 1806, le notaire Gontard fait analyser les eaux qui sourdent au fond des gorges du Bonnant, achète les terrains, creuse une galerie au-dessus des sources et ouvre un petit établissement de bains en 1807. La fréquentation suit : environ 600 baigneurs sont recensés dès 1824. La Savoie devient française après le plébiscite d'avril 1860, et la commune prend officiellement le nom de Saint-Gervais-les-Bains le 7 avril 1867.
Le 12 juillet 1892, une poche d'eau logée sous le glacier de Tête Rousse cède et libère environ 100 000 mètres cubes d'eau. La lave torrentielle qui dévale les vallons du Bionnassay et du Bon Nant emporte le pont du Diable et détruit presque entièrement l'établissement thermal du Fayet en pleine saison. Le bilan dépasse 175 victimes, ce qui en fait l'une des catastrophes glaciaires les plus meurtrières des Alpes françaises. L'épisode a durablement marqué l'urbanisme local et la surveillance du massif : une nouvelle poche d'eau de 65 000 mètres cubes a été détectée le 13 juillet 2010 dans le même glacier, puis pompée, et de nouvelles cavités ont été vidangées en 2019.
La reconstruction s'appuie sur le rail et sur l'altitude. La gare du Fayet est mise en service le 15 juin 1898, au terminus de la ligne venue de La Roche-sur-Foron. Le projet de Tramway du Mont-Blanc est approuvé en 1904, le premier tronçon jusqu'au col de Voza ouvre en 1909 et la ligne à crémaillère atteint les abords du glacier de Bionnassay en 1913 ; son terminus du Nid d'Aigle, à 2 372 mètres, reste le point ferroviaire le plus haut de France. Le ski prend le relais avec le téléphérique du Bettex en 1936, prolongé vers le mont d'Arbois en 1937. La commune voisine de Saint-Nicolas-de-Véroce lui est rattachée en 1973.
Selon l'INSEE, Saint-Gervais-les-Bains compte 5 755 habitants pour 9 228 logements, dont 30,9 % de résidences principales, 67,8 % de résidences secondaires ou occasionnelles et seulement 1,3 % de logements vacants. Les appartements représentent environ 64 % du parc et 63,7 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Les acheteurs se répartissent en deux populations distinctes. D'un côté, des non-résidents venus de Genève, Lyon, Paris ou d'Europe du Nord, qui visent les résidences du Bettex et les chalets de Saint-Nicolas-de-Véroce. De l'autre, des actifs permanents, salariés des remontées mécaniques, des thermes, de l'hôtellerie et des services de la vallée de l'Arve, qui cherchent plutôt dans le parc ancien du Fayet et du bourg.
Le prix moyen constaté est de 5 336 €/m², calculé à partir des ventes enregistrées par les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui agrège des biens très différents : appartements du Fayet, logements du bourg thermal, résidences d'altitude du Bettex et chalets de Saint-Nicolas-de-Véroce. Le segment maison et chalet ressort nettement au-dessus, à 8 730 €/m². L'altitude, la vue et l'accès aux pistes expliquent l'essentiel des écarts.
Le Fayet occupe le fond de vallée, autour de la gare et du parc thermal, à un peu moins de 600 mètres : c'est le secteur le plus urbain et le plus dense en appartements. Le bourg de Saint-Gervais, à environ 800 mètres, regroupe les commerces, l'église et le départ de la télécabine. Le Bettex, vers 1 450 mètres, et Saint-Nicolas-de-Véroce, rattaché en 1973, relèvent d'un marché de séjour, avec des chalets et des résidences orientées sur le massif.
Les deux marchés existent, mais pas dans les mêmes proportions. Selon l'INSEE, les appartements représentent environ 64 % des 9 228 logements de la commune, contre près de 35 % de maisons. L'offre de chalets se concentre sur les coteaux, à Saint-Nicolas-de-Véroce, au Bettex et dans les hameaux de versant, ce qui limite le nombre de références comparables. L'écart de prix est net : 5 336 €/m² en moyenne générale, contre 8 730 €/m² sur le segment maison et chalet.
La commune dispose d'une gare, ouverte en 1898 au Fayet, à 581 mètres. Elle est desservie par la ligne L3 du Léman Express vers Annemasse et Genève, par des TER régionaux et par des TGV saisonniers depuis Paris. C'est aussi le point de départ du Mont-Blanc Express vers Chamonix, Vallorcine et Martigny, et du Tramway du Mont-Blanc. Cette desserte ferroviaire, rare pour une commune de montagne, soutient la demande d'acheteurs sans voiture et de clientèle étrangère.
La commune relève de la loi Montagne, qui encadre l'extension de l'urbanisation et raréfie le foncier constructible. Elle est couverte par des plans de prévention des risques naturels visant les crues torrentielles, les avalanches et les mouvements de terrain, héritage direct de la catastrophe de 1892 : ces zonages sont à consulter avant tout achat. La vallée de l'Arve fait par ailleurs l'objet d'un plan de protection de l'atmosphère qui encadre le chauffage au bois. La location en meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).