Le prix au m² moyen à Saint-Gratien s'établit à 3 471 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 4 911 €/m². Environ 131 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Gratien, aux portes de la vallée de Montmorency, dans le Val-d'Oise.
À Saint-Gratien, le prix moyen d'un appartement s'établit à 3 471 €/m². Cette moyenne porte sur un parc majoritairement collectif, où se côtoient des immeubles d'après-guerre, des résidences des années 1960 et 1970 et des programmes plus récents proches de la gare et du centre. Les maisons, moins nombreuses, se situent surtout dans les rues pavillonnaires du sud et de l'ouest de la commune ; elles se négocient à un niveau plus élevé, autour de 4 911 €/m², un écart qui traduit d'abord la rareté du terrain individuel en proche couronne. Ces valeurs sont issues de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 4 911 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Saint-Gratien s'inscrit dans la dynamique de la première couronne nord, portée par un report de ménages parisiens en quête d'un appartement plus grand à prix mesuré. La desserte par la ligne C du RER, la proximité du lac d'Enghien et de la forêt de Montmorency entretiennent une demande régulière, en particulier sur les deux et trois-pièces familiaux proches de la gare. La population a légèrement progressé depuis 2017, signe d'un territoire qui reste attractif malgré la densité déjà forte du bâti.
Côté offre, la petite taille de la commune et son urbanisation ancienne limitent les programmes neufs, ce qui concentre les transactions sur le parc existant. Les logements bien classés au diagnostic énergétique se vendent plus vite, tandis que les biens énergivores des ensembles anciens font l'objet de décotes et de négociations. Entourée de communes de la vallée de Montmorency dont les niveaux de prix restent voisins, Saint-Gratien occupe une position intermédiaire, ni la plus chère ni la plus abordable de son environnement immédiat.
Adossée au lac d'Enghien et à la vallée de Montmorency, Saint-Gratien se situe dans la moyenne de sa frange du Val-d'Oise : au-dessus d'Argenteuil, proche de Deuil-la-Barre et un peu en dessous d'Ermont.
L'histoire résidentielle de Saint-Gratien s'est nouée autour d'un château. Le Château Neuf est bâti en 1806 par le comte de Luçay, et Napoléon Ier vient en personne l'inaugurer. En 1851, la princesse Mathilde Bonaparte, fille de Jérôme Bonaparte et cousine de Napoléon III, en fait l'acquisition, puis s'y installe durablement à partir de 1853. Sous le Second Empire, elle y tient l'un des salons littéraires les plus courus de son temps, fréquenté par Flaubert, les frères Goncourt et Théophile Gautier. Cette présence impériale a durablement marqué l'identité de la commune, qui conserve une avenue Mathilde en mémoire de la princesse.
Le patrimoine bâti garde la trace de cette période. Le Château Catinat, édifié vers 1610 et seul monument historique de la ville, doit son nom au maréchal Nicolas de Catinat, qui y vécut de 1637 à 1712 ; la princesse Mathilde le racheta en 1856 pour y loger ses invités. L'église Saint-Gratien, construite de 1856 à 1859 sur les plans de Léon Ohnet, a remplacé un sanctuaire du XIIIe siècle menaçant ruine, grâce notamment aux subventions de la princesse. Cette dernière y repose, tout comme le maréchal de Catinat.
Longtemps village agricole tourné vers la vallée de Montmorency, Saint-Gratien s'est transformée en ville résidentielle de la banlieue nord au cours du XXe siècle. L'arrivée du chemin de fer, puis l'urbanisation d'après-guerre, ont densifié un territoire situé à une dizaine de kilomètres de Paris, en bordure immédiate du lac d'Enghien. La commune conjugue aujourd'hui ce passé impérial, une trame pavillonnaire ancienne et des ensembles collectifs plus récents.
Saint-Gratien compte 21 336 habitants, sur un territoire compact de la première couronne nord. Le parc de logements est nettement dominé par le collectif, avec des immeubles hérités des grandes phases de construction des années 1960 et 1970, complétés par des secteurs pavillonnaires plus discrets et quelques opérations neuves. Selon l'INSEE, le revenu médian s'établit autour de 23 900 euros par unité de consommation, un niveau proche de la moyenne francilienne qui reflète une population mêlant employés, professions intermédiaires et cadres. Les acheteurs sont surtout des ménages franciliens en quête d'un appartement bien desservi à prix maîtrisé, des primo-accédants et des familles attirées par la proximité du lac d'Enghien et de la forêt de Montmorency.
Pour un appartement, la moyenne communale ressort à 3 471 €/m², calculée à partir des ventes enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Ce chiffre recouvre des situations très diverses, du studio ancien au trois-pièces récent proche de la gare. L'adresse, l'étage, la présence d'un ascenseur, l'année de construction et le diagnostic énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation solide s'appuie sur des ventes comparables, pas sur la seule moyenne de la ville.
La commune se lit autour de son centre, organisé près de l'église, du parc du château et de la gare, où l'habitat collectif domine. Le quartier des Raguenets, à l'ouest, mêle grands ensembles et copropriétés plus abordables. Les franges sud et ouest, plus pavillonnaires, offrent un tissu de maisons individuelles. Ces ambiances ne se vendent pas au même niveau, et la proximité de la gare comme du lac d'Enghien joue sur les prix.
La gare de Saint-Gratien est desservie par la ligne C du RER, qui relie directement le centre de Paris. La ville se trouve aussi à quelques minutes en bus de la gare d'Enghien-les-Bains, un point d'appui utile vers la gare du Nord. Pour la voiture, l'autoroute A15 dessert La Défense, Cergy-Pontoise et l'aéroport Charles-de-Gaulle. Cette double desserte, ferroviaire et routière, compte parmi les atouts qui soutiennent la demande.
Oui, mais l'offre reste limitée. Les maisons se concentrent dans les rues pavillonnaires du sud et de l'ouest de la commune et se négocient à un niveau plus élevé que le collectif, autour de 4 911 €/m². Les références de vente y étant moins nombreuses, l'estimation d'une maison dépend surtout de son état, de la taille de son terrain et de son exposition, davantage que de la moyenne communale. Il est prudent de faire estimer un tel bien au cas par cas.
Comme partout en petite couronne, la mise en location d'un meublé de tourisme peut être encadrée : renseignez-vous en mairie avant tout projet locatif de courte durée. Pensez aussi à consulter l'état des risques et les documents d'urbanisme, qui signalent les éventuelles servitudes du secteur visé. Enfin, la performance énergétique du logement est devenue un point de négociation à examiner de près, notamment sur les immeubles des années 1960 et 1970.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).