Le prix au m² moyen à Saint-Jean-de-Luz s'établit à 6 342 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 253 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Jean-de-Luz, au fond de sa baie basque.
Le prix moyen des appartements à Saint-Jean-de-Luz s'établit à 6 342 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Cette moyenne recouvre un parc contrasté : maisons anciennes et immeubles du centre historique autour de la rue Gambetta, résidences du front de mer et de la promenade Jacques Thibaud, ensembles des années 1960 et 1970 du quartier Urdazuri, constructions plus récentes vers Chantaco et Acotz. La distance à la Grande Plage, la vue et la présence d'un extérieur font fortement varier la valeur. La commune est bornée par la Nivelle, l'océan et des espaces naturels préservés au nord, ce qui contient l'offre nouvelle.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché luzien reste liquide pour une commune de moins de 15 000 habitants, avec environ 250 ventes d'appartements enregistrées chaque année dans les données DVF. Cette rotation tient à la structure du parc, collectif à près de 80 %, et à la double demande qui s'exerce sur la ville : celle des ménages du littoral basque, entre Bayonne et Hendaye, et celle des acquéreurs de résidence secondaire. L'offre nouvelle, elle, reste limitée : le centre est déjà bâti, la vallée de la Nivelle et le littoral nord d'Erromardie et d'Acotz sont largement protégés, et les opérations se font surtout par renouvellement de parcelles existantes.
Plusieurs moteurs entretiennent ce niveau de prix. Le tourisme balnéaire, hérité de la fin du XIXe siècle, s'appuie sur une capacité d'accueil importante, avec 27 hôtels et 13 campings recensés par l'INSEE. La pêche et la filière agroalimentaire liées au port de Saint-Jean-de-Luz et Ciboure, les commerces et les services de santé maintiennent une activité à l'année. La proximité de l'Espagne, la desserte ferroviaire et l'autoroute A63 élargissent le bassin d'acheteurs. En face, la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires cherche à contenir la transformation du parc en logements occupés quelques semaines par an.
Saint-Jean-de-Luz se situe dans le haut du marché littoral basque, sous Biarritz mais nettement au-dessus d'Hendaye, sa voisine frontalière. L'écart est encore plus net avec Bayonne, ville de l'intérieur de l'agglomération.
Saint-Jean-de-Luz, Donibane Lohizune en basque, s'est formée sur un cordon de dunes au fond d'une baie ouverte, à l'embouchure de la Nivelle, face à Ciboure qui est restée une commune distincte sur l'autre rive. Au XVe siècle, ses marins figurent parmi les premiers à fréquenter les bancs de Terre-Neuve : la morue et la chasse à la baleine font la fortune du port, complétées aux XVIe et XVIIe siècles par la course, pratiquée sous lettre de marque. Le sommet de cette période est le mariage de Louis XIV et de l'infante Marie-Thérèse d'Autriche, célébré le 9 juin 1660 en l'église Saint-Jean-Baptiste, à la suite du traité des Pyrénées.
Le traité d'Utrecht de 1713, qui cède Terre-Neuve à la Grande-Bretagne, prive la ville de son activité principale. Le déclin est brutal : la population tombe de plusieurs milliers d'habitants à environ deux mille à la fin du siècle, et les tempêtes emportent une partie du bâti riverain. Le redressement vient du Second Empire. Après la visite de Napoléon III en 1854, l'État engage la fermeture de la baie par trois ouvrages : la digue de Socoa, construite de 1864 à 1876, celle de l'Artha de 1867 à 1891, celle de Sainte-Barbe de 1873 à 1883. Le chemin de fer atteint la ville en 1864, au prix du comblement de marais pour installer la gare.
Protégée et desservie, la ville devient une station balnéaire à la fin du XIXe siècle, puis développe au XXe siècle une industrie de la conserve et une flottille moderne : dans les années 1960, l'arrivée des navires congélateurs en fait l'un des premiers ports thoniers français. Le port de Saint-Jean-de-Luz et Ciboure reste actif aujourd'hui, orienté vers l'anchois, le merlu et le thon. L'urbanisation a suivi ces étapes : centre ancien resserré derrière la Grande Plage, quartier d'Urdazuri aménagé dans les années 1960 et 1970 sur des terrains humides longeant la Nivelle, secteurs d'Erromardie et d'Acotz au nord restés largement naturels. Depuis 2017, la commune fait partie de la communauté d'agglomération Pays Basque.
Saint-Jean-de-Luz compte 14 857 habitants. Selon l'INSEE, la commune recense environ 14 900 logements, dont 55 % de résidences principales et près de 42 % de résidences secondaires ou occasionnelles : plus de quatre logements sur dix ne sont pas habités à l'année, ce qui pèse directement sur le marché et sur la vie du centre hors saison. Toujours selon l'INSEE, près de 80 % du parc est constitué d'appartements, et la vacance reste faible, autour de 3 %. Les acquéreurs se partagent entre ménages du Pays basque intérieur et de l'agglomération, retraités, la commune comptant une part élevée de plus de 65 ans, et acheteurs de résidence secondaire venus de Bordeaux, de Paris ou d'Espagne.
Le prix moyen des appartements à Saint-Jean-de-Luz est de 6 342 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Cette moyenne recouvre des écarts marqués selon la distance à la baie, la vue, l'étage, la présence d'un balcon ou d'un jardin et l'état du bien. Un appartement de la promenade Jacques Thibaud et un logement d'Urdazuri ne se négocient pas au même niveau.
Les valeurs les plus hautes se concentrent sur la façade de la baie : le centre historique autour de l'église Saint-Jean-Baptiste et de la rue Gambetta, la promenade Jacques Thibaud et les abords immédiats de la Grande Plage, où l'offre est rare et peu renouvelée. Le quartier d'Urdazuri, construit dans les années 1960 et 1970 le long de la Nivelle, ainsi que les secteurs de Chantaco et d'Acotz, plus éloignés du front de mer, restent plus accessibles.
La commune est située en zone tendue et applique une majoration de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Instaurée en 2015, cette majoration a été portée au taux maximal de 60 % par délibération du conseil municipal du 24 septembre 2021. Avec près de 42 % de résidences secondaires dans le parc, la mesure concerne une grande partie des logements. Les règles évoluent et se vérifient en mairie avant tout projet.
La gare, ouverte en 1864, est desservie par la ligne littorale entre Bayonne et Hendaye, avec des liaisons vers Bordeaux, Paris et l'Espagne. L'autoroute A63 dessert la commune par deux échangeurs et la frontière espagnole est à une quinzaine de kilomètres. L'aéroport de Biarritz-Pays Basque se trouve à une quinzaine de kilomètres au nord. Le réseau de bus de l'agglomération Pays Basque relie la ville à Ciboure, Guéthary et Hendaye.
Le marché est très majoritairement collectif : selon l'INSEE, près de 80 % des logements de la commune sont des appartements, et le prix de référence de 6 342 €/m² porte sur ce segment. Les maisons se concentrent dans les secteurs de Chantaco, d'Acotz et sur les coteaux, où le foncier est contraint par les espaces naturels et le relief. Elles sont peu nombreuses sur le marché, ce qui allonge les délais de recherche.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).