Le prix au m² moyen à Saint-Julien-en-Genevois s'établit à 4 714 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 179 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Julien-en-Genevois, aux portes de Genève en Haute-Savoie.
Le prix moyen constaté à Saint-Julien-en-Genevois s'établit à 4 714 €/m². Cette moyenne porte sur une commune où les appartements représentent près de 86 % des logements selon l'INSEE, avec une forte proportion de constructions récentes : plus d'un tiers des résidences principales datent des années 2006 à 2020. Le centre ancien, les hameaux de Thairy, Cervonnex ou Norcier et les opérations collectives du secteur de la gare et de l'avenue de Genève ne se situent pas au même niveau. La proximité immédiate de la frontière genevoise pèse sur l'ensemble des valeurs. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché est démographique. La population a gagné près de 14 % entre 2017 et 2023 selon l'INSEE, soit environ deux mille habitants supplémentaires en six ans, un rythme rare pour une ville de cette taille. Cette croissance vient de l'emploi genevois, qui attire des ménages français et des expatriés cherchant un logement moins cher qu'en Suisse tout en restant à quelques kilomètres de leur travail. La ville joue ainsi un rôle de porte d'entrée du Genevois français, avec une pression continue sur le parc existant et un taux de logements vacants qui reste modéré au regard de cette dynamique.
Le second moteur est l'équipement en transports. La mise en service du Léman Express en décembre 2019 a raccordé la gare au réseau transfrontalier, et le prolongement du tramway genevois, engagé côté français depuis 2022, prévoit environ six kilomètres de ligne dont une partie sur le territoire communal, avec plusieurs stations nouvelles. Ces chantiers s'accompagnent d'une transformation de l'avenue de Genève et d'opérations immobilières autour de la gare. Ce type d'aménagement redistribue la valeur à l'intérieur de la commune : les biens proches d'un arrêt ou du pôle d'échanges se distinguent progressivement des secteurs dépendants de la voiture.
Portée par l'emploi genevois, Saint-Julien-en-Genevois se situe nettement au-dessus des villes de la rive du Léman comme Annemasse ou Thonon-les-Bains. Elle reste en revanche en dessous du niveau du chef-lieu, Annecy.
Le bourg apparaît dans les textes du XIIe siècle sous le nom de Posterla, la poterne, en référence au passage qu'il commande entre le Salève et le Vuache. Son nom vient de saint Julien de Brioude, martyr chrétien du IIIe siècle. La localité relève longtemps du Genevois, province du duché de Savoie, dont elle a gardé le suffixe. Le 21 juillet 1603, le traité de Saint-Julien met fin aux guerres entre Genève et la Savoie de Charles-Emmanuel Ier, quelques mois après l'échec de l'Escalade. Le 1er mars 1814, une bataille oppose devant la ville les troupes françaises aux forces autrichiennes de la sixième coalition.
Le rattachement de la Savoie à la France, approuvé par plébiscite en 1860, installe durablement la commune à la frontière immédiate de Genève. Le nom officiel de Saint-Julien-en-Genevois est fixé par décret en 1893. Un tramway relie Genève à Saint-Julien de 1889 à 1938, première liaison régulière régulière entre les deux côtés de la frontière. Le chemin de fer, lui, passe par la ligne de Longeray-Léaz au Bouveret, qui contourne Genève par le sud et dessert encore la gare aujourd'hui. La commune absorbe en 1924 le hameau de Cervonnex, détaché de Feigères, puis fusionne avec Thairy le 16 février 1965. Le 16 août 1944, elle est la première commune de Haute-Savoie libérée de l'occupation.
La physionomie actuelle de la ville s'est dessinée à partir des années 1960, quand l'emploi genevois attire une population nouvelle. Saint-Julien passe d'environ 1 300 habitants au début du XXe siècle à 16 222 en 2023 selon l'INSEE, avec une progression de près de 14 % depuis 2017 seulement. Chef-lieu d'arrondissement et siège de sous-préfecture, la ville a construit son parc par vagues successives d'opérations collectives autour du centre et de l'avenue de Genève. Le poste frontière autoroutier de Bardonnex, sur l'A40, et la gare intégrée au réseau Léman Express ouvert en décembre 2019 organisent aujourd'hui les déplacements quotidiens.
Selon l'INSEE, Saint-Julien-en-Genevois compte 16 222 habitants pour 9 148 logements, dont 7 675 résidences principales, soit près de 84 % du parc. Les résidences secondaires ne pèsent que 5,7 % : la ville est habitée à l'année, ce qui la distingue des communes touristiques de Haute-Savoie. Les appartements représentent environ 86 % des logements et 43 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, contre 54,5 % de locataires, dont 14,5 % en logement social. Les acheteurs sont surtout des ménages actifs, souvent des travailleurs frontaliers employés à Genève, ainsi que des primo-accédants qui cherchent une alternative aux prix de l'agglomération genevoise.
Le prix moyen constaté est de 4 714 €/m², calculé à partir des ventes enregistrées par les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale qui recouvre des situations variées : un appartement ancien du centre, un logement récent près de la gare et une maison de hameau ne se valorisent pas de la même façon. L'année de construction, la performance énergétique et la distance à la frontière expliquent une bonne partie des écarts.
La ville associe un centre dense, organisé autour de l'avenue de Genève et de la place du Crêt, et plusieurs hameaux restés distincts : Thairy, rattaché en 1965, Cervonnex, Norcier, Lathoy, Crache et Ternier. Le centre et les abords de la gare concentrent les immeubles collectifs et les programmes des vingt dernières années. Les hameaux, situés en hauteur vers le Salève ou en direction du plateau, offrent surtout des maisons individuelles et un tissu plus lâche.
Il en dépend fortement. La commune se trouve à environ dix kilomètres du centre de Genève et une part majoritaire de ses actifs traverse la frontière chaque jour pour travailler en Suisse. Les revenus perçus en francs suisses soutiennent la capacité d'emprunt des ménages et maintiennent la demande à un niveau élevé pour une ville de cette taille. Cette dépendance rend aussi le marché sensible au taux de change et à la conjoncture de l'emploi genevois.
Trois canaux coexistent. La gare, desservie par le réseau Léman Express mis en service en décembre 2019, relie la commune à Annemasse et au reste du réseau transfrontalier. L'autoroute A40 et le poste frontière de Bardonnex assurent l'accès routier, avec des files d'attente aux heures de pointe. Des lignes de bus transfrontalières complètent l'offre, et le prolongement du tramway genevois jusqu'au centre-ville, en travaux depuis 2022, doit rétablir une liaison disparue en 1938.
Le parc est très majoritairement collectif : selon l'INSEE, environ 86 % des logements sont des appartements et moins de 14 % des maisons. L'offre de maisons se concentre dans les hameaux et dans les lotissements construits avant la densification du centre, ce qui la rend étroite au regard de la demande. Les recherches de maison s'orientent souvent vers les communes voisines du Genevois, quitte à s'éloigner un peu de la frontière et de la gare.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).