Le prix au m² moyen à Thiais s'établit à 3 759 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 224 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Thiais, dans le Val-de-Marne.
Le prix moyen constaté à Thiais s'établit à 3 759 €/m². Cette moyenne recouvre un parc où le collectif domine largement, entre les résidences des Grands Champs, les immeubles du centre ancien autour de l'église Saint-Leu-Saint-Gilles et les programmes récents livrés près des futures gares. Les secteurs pavillonnaires, encore bien présents, se négocient à un autre niveau mais pèsent moins dans les volumes de ventes. Le cimetière parisien et les zones d'activités occupent par ailleurs une large part du territoire, ce qui concentre l'habitat sur quelques secteurs bien identifiés. Les montants proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché de Thiais est démographique. La commune a gagné des habitants ces dernières années pour atteindre 32 918 résidents, sur un territoire dont seulement une partie est constructible, le cimetière parisien et les zones d'activités en occupant une large part. Cette contrainte foncière limite mécaniquement le volume de logements neufs disponibles chaque année et entretient la pression sur le parc existant. La part élevée de propriétaires occupants relevée par l'INSEE ralentit par ailleurs la rotation des biens, ce qui explique un nombre de transactions annuel modeste au regard de la taille de la ville.
Le second moteur est l'amélioration de la desserte. L'ouverture de la station Thiais - Orly sur la ligne 14 en juin 2024 met la commune à quelques minutes du sud de Paris et de l'aéroport, alors qu'elle ne disposait auparavant que du RER C et du tramway T7. Ce nouvel accès accompagne l'aménagement du secteur Thiais-Orly, à cheval sur la zone du Senia, où sont programmés logements, bureaux et équipements. Le renouvellement urbain des Grands Champs joue dans le même sens. L'effet de ces opérations se mesure secteur par secteur, pas à l'échelle de la commune entière.
Thiais se situe légèrement au-dessus de Choisy-le-Roi et de Créteil, mais nettement en retrait de Villejuif, plus proche de Paris et desservie par le métro depuis longtemps. La commune occupe une position intermédiaire dans cette partie du département.
Le nom de Thiais dérive de Theodaxium, forme latinisée bâtie sur un anthroponyme germanique. La localité apparaît sous la forme Theodaxio dans le polyptyque d'Irminon, l'inventaire des terres de l'abbaye de Saint-Germain-des-Prés rédigé au début du IXe siècle. Le village dépend de cette abbaye et n'obtient son autonomie qu'au XIIIe siècle. De cette longue période subsiste l'église Saint-Leu-Saint-Gilles, dont les parties les plus anciennes remontent au XIIe siècle, complétées au XVe siècle, et qui est protégée au titre des monuments historiques. Jusqu'au XVIIIe siècle, Thiais reste un bourg agricole de la plaine située au sud de Paris, à l'écart des grandes routes royales.
Le village est incendié en 1652 pendant la Fronde. En 1764, Louis XV rachète la seigneurie à l'abbaye de Saint-Germain-des-Prés, qui la détenait depuis le haut Moyen Âge. Un siècle plus tard, la commune se retrouve sur la ligne de front : les 29 et 30 novembre 1870, pendant le siège de Paris, Thiais est le théâtre de combats violents. Le tournant du XXe siècle est marqué par une décision venue de la capitale : en 1929, la Ville de Paris ouvre à Thiais un vaste cimetière parisien, qui occupe aujourd'hui environ 103 hectares, soit près de 16 % du territoire communal. Cette emprise pèse encore sur la géographie de la ville.
La seconde moitié du XXe siècle transforme la commune en profondeur. Des grands ensembles sortent de terre, notamment aux Grands Champs, quartier aujourd'hui engagé dans un programme de renouvellement urbain. En 1969, le marché d'intérêt national quitte les Halles de Paris pour Rungis et Chevilly-Larue, à la limite immédiate de Thiais, dont l'une des portes d'accès porte le nom. En 1971 ouvre le centre commercial Belle Épine, complété en 2007 par Thiais Village. La zone d'activités du Senia et la proximité de l'aéroport d'Orly fixent la vocation économique du sud du territoire. Cette juxtaposition d'un bourg ancien, de grands ensembles, d'un cimetière de 103 hectares et de vastes emprises d'activités explique la forme éclatée de la ville aujourd'hui.
Thiais compte 32 918 habitants pour 6,43 km², soit une densité proche de 5 100 habitants au kilomètre carré, contenue par les emprises du cimetière parisien et des zones d'activités. Selon l'INSEE, la commune totalise 15 272 logements, dont 94,3 % de résidences principales et 1,8 % de résidences secondaires : le marché local est un marché d'usage. Toujours selon l'INSEE, 75,5 % des logements sont des appartements et 19,8 % des maisons, et 49,5 % des ménages occupants sont propriétaires de leur résidence principale, contre 47,8 % de locataires. Cet équilibre entre propriété et location, peu courant en proche couronne, attire des familles qui s'installent durablement, des primo-accédants écartés des communes plus chères et des actifs travaillant à Orly ou à Rungis.
Le prix moyen constaté à Thiais est de 3 759 €/m², toutes ventes confondues. Ce chiffre provient de la base DVF, qui recense les mutations réellement enregistrées chez les notaires, et non des annonces en ligne. Il s'agit d'une moyenne communale : selon le secteur, l'étage, l'état du bien et la distance aux transports, l'écart entre deux logements de la ville peut être marqué. Une estimation adresse par adresse reste nécessaire avant de fixer un prix de vente.
Le centre ancien, autour de la mairie et de l'église Saint-Leu-Saint-Gilles, concentre les commerces et un bâti de petite échelle recherché. Les rues pavillonnaires qui l'entourent forment un second secteur demandé, avec une offre limitée. Les quartiers de grands ensembles, dont les Grands Champs engagé en renouvellement urbain, présentent des valeurs plus basses et plus hétérogènes d'une résidence à l'autre. Le sud de la commune, occupé par le Senia, Belle Épine et le cimetière parisien, compte peu de logements.
Depuis le 24 juin 2024, la station Thiais - Orly, sous-titrée Pont de Rungis, relie la commune au centre de Paris par la ligne 14 du métro. La gare du Pont de Rungis - Aéroport d'Orly, desservie par le RER C, se trouve dans le même secteur. Le tramway T7 longe la commune avec les arrêts Porte de Thiais - Marché International, Auguste Perret - Cimetière Parisien et La Belle Épine, et le T9, mis en service en avril 2021, dessert la limite nord à la station Trois Communes.
L'appartement domine le marché, puisque l'INSEE recense 75,5 % de logements collectifs contre 19,8 % de maisons. La part de maisons reste toutefois plus élevée que dans la plupart des communes voisines de proche couronne, héritage du tissu pavillonnaire qui entoure le bourg ancien. Ces maisons sortent rarement sur le marché et se vendent au-dessus de la moyenne communale, en raison de la rareté du produit et de la valeur du terrain. Pour la majorité des projets, la comparaison utile porte sur les appartements du même secteur.
Il joue dans les deux sens. Le marché d'intérêt national voisin, l'aéroport d'Orly et la zone du Senia forment un bassin d'emploi très proche, ce qui soutient la demande de logements pour des actifs qui souhaitent limiter leurs trajets. À l'inverse, le trafic routier, les nuisances sonores liées à l'activité aéroportuaire et les vastes emprises logistiques bornent l'attractivité résidentielle de la partie sud de la commune. Cette dualité explique une bonne part de l'écart de prix entre les secteurs.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).