Plafond de 90 jours depuis juillet 2025, numéro d'enregistrement, changement d'usage et compensation, loi Le Meur : à Antibes Juan-les-Pins, le meublé touristique se durcit. Analyse et quatre scénarios pour trancher.
Illustration : Meublé touristique à Antibes en 2026 : louer, vendre ou se conformer ?.
Le meublé touristique à Antibes change de régime en 2026. Depuis le 1er juillet 2025, une résidence principale ne peut plus être louée en courte durée au-delà de 90 jours par an, contre 120 auparavant. Toute location doit porter un numéro d'enregistrement, et transformer une résidence secondaire en meublé touristique suppose une autorisation de changement d'usage, avec compensation à partir du second logement. Dans une ville aux trois visages, le vieil Antibes, la station de Juan-les-Pins et le Cap d'Antibes international, ces règles ne pèsent pas de la même façon selon votre bien. Nous expliquons ce qui change et comment décider.
Si votre bien est une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage, dans un secteur tendu comme le vieil Antibes ou le front de mer de Juan-les-Pins, et que la compensation la rend hors de portée, vendre en 2026 est souvent l'option la plus lisible. Si vous détenez une autorisation valide et un bien rentable, la persistance encadrée comme la longue durée restent défendables. Attendre sans rien préparer est la stratégie la plus risquée.
Trois pressions convergent pour faire de cette année un moment d'arbitrage. La pression réglementaire d'abord : plafond de 90 jours pour les résidences principales, autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires, numéro d'enregistrement obligatoire. La pression fiscale ensuite : avec la loi Le Meur, l'abattement forfaitaire d'un meublé non classé est passé de 50 à 30 %, et son plafond micro-BIC de 77 700 € à 15 000 € de recettes annuelles. La pression marché enfin : Antibes reste un marché recherché, mais l'acheteur est devenu plus sélectif.
L'enjeu n'est donc pas seulement de savoir si la rentabilité courte durée tient encore. C'est de déterminer quelle stratégie patrimoniale a le meilleur rapport risque/rendement sur 3 à 5 ans, dans un environnement réglementaire qui ne reviendra pas en arrière sur l'encadrement des meublés touristiques.
Quatre évolutions convergent : un plafond de 90 jours par an pour les résidences principales (au lieu de 120) depuis le 1er juillet 2025, un numéro d'enregistrement à 13 caractères obligatoire sur toute annonce, une autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires, et un abattement micro-BIC réduit à 30 % pour les meublés non classés.
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a permis aux communes d'abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location en meublé touristique d'une résidence principale. Antibes a activé cette possibilité, avec une application au 1er juillet 2025. Au-delà du plafond, l'amende civile peut atteindre 15 000 €.
Toute location de meublé touristique doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa 14004*04), qui délivre un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces, quelle que soit la plateforme (Airbnb, Booking, Abritel). Un téléservice national d'enregistrement devient par ailleurs obligatoire au plus tard le 20 mai 2026, généralisant cette obligation à l'ensemble du territoire.
C'est probablement le changement le plus lourd pour la rentabilité. La loi Le Meur a fait passer l'abattement forfaitaire micro-BIC de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, et leur plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Pour les meublés classés en étoiles, l'abattement reste à 50 % avec un plafond de 77 700 €. Sur 20 000 € de recettes avec un bien non classé en tranche marginale à 30 %, le surcoût d'impôt avoisine 1 800 € par an. Le classement en étoiles, pour 150 à 300 €, redevient un levier économique de premier ordre.
La taxe de séjour reste due et doit être déclarée puis reversée à la commune via le portail municipal, même lorsque la plateforme la collecte pour votre compte. Elle s'ajoute aux obligations déclaratives et n'exonère pas du numéro d'enregistrement.
Louer une résidence secondaire en meublé touristique à Antibes suppose une autorisation de changement d'usage (article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation). D'après le dispositif appliqué localement, la première mise en location est exemptée de compensation, mais l'obligation s'applique à partir du second logement. La compensation impose de transformer une surface équivalente en logement d'habitation classique. À vérifier auprès du service urbanisme de la mairie avant tout projet.
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est centrale. Une résidence principale, occupée au moins huit mois par an, peut être louée sans changement d'usage, dans la limite des 90 jours. Une résidence secondaire, elle, sort du logement classique pour un usage touristique : c'est ce basculement que l'autorisation de changement d'usage encadre.
Ce mécanisme vise à préserver l'offre de logements à l'année dans les secteurs où les annonces se concentrent, notamment le cœur historique du vieil Antibes et le front de mer de Juan-les-Pins. Selon le dispositif appliqué à Antibes, un propriétaire qui met un premier logement en location touristique en est exempté, tandis que la compensation devient exigible dès le second : il faut alors transformer un local (souvent commercial) en habitation pour compenser la surface retirée du marché résidentiel. Ce point mérite d'être confirmé auprès du service urbanisme, car les modalités précises relèvent de la délibération municipale.
Les sanctions sont dissuasives. Le dépassement du plafond de jours d'une résidence principale expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. La location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage relève, elle, de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, avec une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 € par logement et une astreinte journalière. La régularité administrative n'est pas une option.
Quatre stratégies s'offrent au propriétaire antibois : vendre maintenant, basculer en location longue durée, persister en meublé touristique, ou attendre. Le bon choix dépend du statut du bien (résidence principale ou secondaire), de l'autorisation détenue, de la rentabilité après loi Le Meur et de la tolérance au risque réglementaire.
Vendre est souvent la meilleure option si votre bien est une résidence secondaire en secteur tendu sans autorisation de changement d'usage, si la compensation la rend hors de portée, ou si la rentabilité ne tient plus après la baisse de l'abattement micro-BIC. Antibes reste un marché premium porté par les résidences secondaires et une clientèle internationale, avec un prix moyen d'appartement autour de 5 585 €/m² en 2026 (données DVF projetées, traitement Immover), de 3 906 €/m² aux Semboules à plus de 8 300 €/m² au Cap d'Antibes. Cette demande soutenue amortit les corrections et sécurise la vente d'un bien bien situé.
Côté fiscalité. La plus-value immobilière reste imposable pour une résidence secondaire détenue moins de 22 ans, avec une exonération progressive d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Pour les biens en LMNP au régime réel, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans l'assiette de la plus-value pour toute cession postérieure au 15 février 2025 : un calcul avec votre expert-comptable est indispensable.
La bascule en longue durée échappe au changement d'usage comme au plafond de jours, tout en préservant le bien et son potentiel patrimonial. Le marché locatif antibois est actif, porté par les actifs de Sophia Antipolis, les jeunes actifs et les retraités. Le basculement conserve le statut LMNP : l'abattement micro-BIC reste à 50 % pour la location meublée de longue durée, et le régime réel reste souvent plus avantageux dès qu'il y a un crédit immobilier, grâce aux amortissements.
Les contraintes opérationnelles diminuent, un locataire au lieu d'une rotation hebdomadaire, et la réglementation est plus stable. En contrepartie, le rendement est plus modéré, à mettre en regard des charges du bien (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d'emprunt).
Persister reste défendable si trois conditions sont réunies : situation administrative en règle (déclaration, numéro d'enregistrement, autorisation de changement d'usage si résidence secondaire), bien en secteur recherché avec taux d'occupation élevé, et structure professionnelle en place. Trois leviers défendent la rentabilité : le classement en étoiles (150 à 300 € pour un abattement micro-BIC qui repasse à 50 %), le passage au régime réel (presque toujours plus favorable qu'un micro-BIC dès qu'il y a un crédit), et un DPE conforme au calendrier d'interdiction progressif (classe G, puis F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034).
Le risque résiduel est le durcissement futur : la trajectoire des cinq dernières années est à sens unique, et un conseil municipal peut désormais instaurer des quotas par simple délibération. À Juan-les-Pins comme dans le vieil Antibes, où les annonces se concentrent, cette éventualité n'est pas à écarter.
Attendre est tentant mais c'est statistiquement le scénario le plus risqué. La réglementation s'est durcie de façon continue depuis cinq ans, et rien n'indique une inversion. Attendre sans préparer d'alternative, c'est risquer de subir un nouveau tour de vis (quotas, contrôles renforcés) sans avoir sécurisé sa position. Cette stratégie ne vaut que si votre bien est en règle, rentable, et que vous êtes à l'aise avec l'incertitude sur 12 à 24 mois.
Quatre questions concrètes permettent de positionner votre situation sur l'un des quatre scénarios. La grille n'est pas mécanique, mais elle évite de raisonner uniquement à partir de la rentabilité brute affichée par votre conciergerie.
1. Votre bien est-il une résidence principale ou secondaire ? Une résidence principale se loue jusqu'à 90 jours sans changement d'usage : la contrainte est légère. Une résidence secondaire suppose l'autorisation de changement d'usage, avec le risque de compensation à partir du second logement : la contrainte est lourde et conditionne l'arbitrage.
2. Votre bien a-t-il une valeur patrimoniale au-delà de la rentabilité courte durée ? Un bien au Cap d'Antibes, dans le vieil Antibes ou face à la mer à Juan-les-Pins conserve une valorisation latente même si la courte durée n'est plus rentable. Un bien acheté principalement pour son rendement locatif perd plus qu'il ne gagne à attendre.
3. Votre rentabilité nette tient-elle après loi Le Meur ? Le calcul à refaire : recettes brutes, moins charges, moins impôt 2026 (abattement 30 % si non classé). Si le résultat net est inférieur à ce que vous obtiendriez en longue durée ou en plaçant le capital après vente, le scénario actuel n'est plus le meilleur.
4. Quelle est votre tolérance au risque réglementaire à 24 mois ? La trajectoire est constante : plus de régulation, plus de fiscalité, possibilité de quotas par délibération. Parier sur un retour en arrière est statistiquement risqué.
L'année 2026 ne ferme pas la porte du meublé touristique à Antibes. Elle force chaque propriétaire à requalifier sa stratégie selon sa situation propre : statut du bien, secteur, rentabilité après réforme fiscale, projet patrimonial. Les règles sont publiques, le calendrier est connu. Ce qui manque souvent, c'est le temps de poser le calcul.
Avant de trancher entre vendre, louer ou persister, il faut connaître la valeur de votre bien. L'estimateur ci-dessous s'appuie sur les transactions réelles (DVF) de votre secteur d'Antibes pour donner une fourchette fondée sur le marché, quartier par quartier.
La décision d'arbitrage repose d'abord sur un chiffre : ce que vaut votre bien aujourd'hui. Entre le Cap d'Antibes, à plus de 8 300 €/m², et les quartiers du nord comme Les Semboules, autour de 3 900 €/m², l'écart est considérable. Renseignez l'adresse de votre bien à Antibes ci-dessous : l'estimateur applique la donnée DVF de votre quartier pour en estimer la valeur.
Oui, mais sous conditions strictes. Une résidence principale peut être louée en meublé touristique dans la limite de 90 jours par an, plafond abaissé de 120 à 90 jours et appliqué à Antibes depuis le 1er juillet 2025. Une résidence secondaire exige une autorisation de changement d'usage. Toute location doit être déclarée en mairie et porter un numéro d'enregistrement à 13 caractères sur l'ensemble des annonces.
Le plafond est de 90 jours par an à Antibes, contre 120 jours au niveau national. La ville a activé cette possibilité offerte par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, avec une application au 1er juillet 2025. Au-delà de ce plafond, l'amende civile peut atteindre 15 000 €. Ce plafond ne concerne que les résidences principales, occupées au moins huit mois par an.
Louer une résidence secondaire en meublé touristique à Antibes suppose une autorisation de changement d'usage (article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation). D'après le dispositif appliqué localement, la première mise en location est exemptée de compensation, mais l'obligation s'applique à partir du second logement : il faut alors transformer une surface équivalente en logement d'habitation classique. Les modalités précises relèvent de la délibération municipale et sont à confirmer auprès du service urbanisme.
Si votre bien est une résidence secondaire en secteur tendu sans autorisation de changement d'usage, et que la compensation la rend hors de portée, vendre en 2026 est souvent l'option la plus lisible. Si vous détenez déjà une autorisation valide et un bien rentable, la persistance encadrée reste défendable. Attendre sans rien préparer est la stratégie la plus risquée, car un conseil municipal peut désormais instaurer des quotas par simple délibération.
La loi du 19 novembre 2024 a réduit l'abattement micro-BIC des meublés non classés de 50 % à 30 % et leur plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Pour les meublés classés en étoiles, l'abattement reste à 50 % avec un plafond de 77 700 €. Sur 20 000 € de recettes avec un bien non classé en tranche marginale à 30 %, le surcoût d'impôt avoisine 1 800 € par an. Le classement en étoiles, pour 150 à 300 €, redevient un levier économique de premier ordre.
Les sanctions sont dissuasives. Le dépassement du plafond de 90 jours d'une résidence principale expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. La location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage relève de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, avec une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 € par logement et une astreinte journalière. L'absence de numéro d'enregistrement ou de déclaration est également sanctionnée.
Antibes reste un marché premium très demandé, porté par une clientèle de résidences secondaires et internationale et par l'emploi de Sophia Antipolis. Le prix moyen d'un appartement s'établit autour de 5 585 €/m² en 2026 (données DVF projetées, traitement Immover), avec de forts écarts selon le quartier, de 3 906 €/m² aux Semboules à plus de 8 300 €/m² au Cap d'Antibes. La demande soutenue sécurise la vente d'un bien bien situé.
Oui. Basculer en location longue durée échappe au changement d'usage comme au plafond de jours, tout en conservant le statut LMNP : l'abattement micro-BIC reste à 50 % pour la location meublée de longue durée, et le régime réel reste souvent plus avantageux dès qu'il y a un crédit immobilier, grâce aux amortissements. En contrepartie, le rendement est plus modéré mais stable, et la réglementation bien plus prévisible que la courte durée.
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