Meublé touristique à Saint-Malo en 2026 : la place, avant la rentabilité

1. Faut-il vendre son meublé touristique à Saint-Malo en 2026 ?

Saint-Malo réunit deux caractéristiques qui rendent le sujet plus tendu qu'ailleurs. C'est une destination de premier plan, avec un parc où 27,1 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnels, soit 10 358 logements sur 38 206 (INSEE, recensement 2023). Et c'est une ville de 47 439 habitants dont le foncier est contraint par la mer d'un côté, la baie de l'autre.

La municipalité a fait un choix explicite : encadrer par le nombre plutôt que par la compensation. Là où La Rochelle ou Marseille imposent de recréer du logement en échange, Saint-Malo fixe un plafond d'autorisations par secteur et arrête d'en délivrer quand il est atteint.

Conséquence directe pour vous : votre situation ne dépend pas seulement de votre rentabilité, mais d'un stock. Une autorisation obtenue est un actif, une autorisation perdue ne se rachète pas.

2. Que faut-il faire pour louer légalement à Saint-Malo ?

La déclaration et le numéro d'enregistrement

Toute location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration préalable et l'obtention d'un numéro d'enregistrement, délivré par le service Taxe de séjour de l'agglomération. Ce numéro doit apparaître sur chacune de vos annonces, plateformes comprises.

La limite des 120 nuitées pour une résidence principale

Si le logement est votre résidence principale, vous pouvez le louer jusqu'à 120 nuitées par an sans autorisation de changement d'usage. Au-delà, l'autorisation devient obligatoire. C'est le plafond légal national, que Saint-Malo n'a pas abaissé à 90 jours.

L'autorisation de changement d'usage

Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, il faut une autorisation temporaire au titre de l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation. Elle est délivrée pour 3 ans renouvelables, et le renouvellement se demande au plus tôt quatre mois et au plus tard deux mois avant l'expiration. Le service instructeur est la Direction Aménagement et Urbanisme, 27 quai Duguay-Trouin.

3. Comment fonctionnent les quotas par secteur ?

C'est le cœur du dispositif malouin, et sa logique est arithmétique plutôt qu'économique. Le règlement fixe, pour chaque secteur, une part maximale du parc de logements pouvant être louée simultanément en meublé de tourisme, exprimée en pourcentage puis convertie en nombre d'autorisations.

Le zonage précis est publié sous forme de cartes par la Ville. Avant tout projet d'achat destiné à la location touristique, la première question à poser au service instructeur n'est pas « puis-je déposer un dossier ? » mais « reste-t-il de la place dans ce secteur ? ». La réponse conditionne tout le reste.

4. Pourquoi une SCI ne peut-elle pas obtenir d'autorisation ?

C'est la disposition qui distingue Saint-Malo de la quasi-totalité des villes régulées en France. Ailleurs, une SCI peut demander une autorisation, quitte à compenser. Ici, le régime temporaire est ouvert aux seules personnes physiques, ce qui écarte de fait les SCI et les SAS de la location touristique permanente.

Les requérants faisaient valoir que la commune n'avait le droit ni de plafonner le nombre d'autorisations, ni de fixer des quotas différenciés, ni d'exclure les personnes morales. Le tribunal les a suivis sur aucun de ces trois points.

Sur les quotas, il a retenu que le code de la construction et de l'habitation prévoit expressément la localisation du bien parmi les critères que la commune peut retenir, et que le découpage en quatre secteurs était justifié par une pression plus forte en intra-muros et sur le littoral. Le raisonnement s'appuie sur la directive européenne 2006/123/CE relative aux services et sur la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne du 22 septembre 2020 (affaires C-724/18 et C-727/18), qui admet ces régimes dès lors qu'ils sont justifiés et proportionnés.

La continuité politique va dans le même sens. Gilles Lurton, maire sortant, a été réélu au second tour du 22 mars 2026 avec 51,43 % des suffrages exprimés, et le conseil municipal a été installé le 27 mars. La dernière révision du règlement, adoptée le 23 avril 2025, date de la mandature précédente : rien n'indique un retour en arrière, et le dispositif a désormais l'appui d'une décision de justice.

5. Qu'est-ce qui a durci en 2026 au niveau national ?

Le micro-BIC amputé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a resserré le régime des meublés de tourisme. Un meublé classé conserve un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €. Un meublé non classé tombe à 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond.

L'ordre de grandeur est parlant. Sur 20 000 € de recettes annuelles avec un bien non classé, en tranche marginale d'imposition à 30 %, le surcoût d'impôt approche 1 800 € par an par rapport à l'ancien régime. À Saint-Malo, où la saison se concentre sur quelques mois, c'est souvent l'équivalent de plusieurs semaines de location.

La plus-value de revente alourdie

Un point est régulièrement attribué à tort à la loi Le Meur : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne vient pas d'elle. Elle résulte de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), qui modifie l'article 150 VB du code général des impôts, et s'applique aux cessions réalisées à compter du 16 février 2025. Les abattements pour durée de détention restent acquis : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

L'enregistrement national, en cours de déploiement

La loi Le Meur a créé un téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme, dont l'entrée en vigueur était fixée au plus tard au 20 mai 2026 par l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Deux décrets du 19 mars 2026 en ont posé le cadre technique, en désignant la Direction générale des entreprises comme organisme unique et en organisant la transmission des données d'activité aux communes. Le déploiement complet est annoncé pour le second semestre 2026 : en juillet 2026, le service Taxe de séjour de l'agglomération reste la porte d'entrée pour un propriétaire malouin.

Les autres obligations à connaître

Trois règles issues de la loi Le Meur passent souvent inaperçues. Un nouveau meublé de tourisme mis en location doit présenter un DPE classé de A à E. Le propriétaire en copropriété doit informer le syndic. Et une assemblée générale peut désormais interdire la location touristique à la majorité des deux tiers, là où l'unanimité était requise.

À ce durcissement fiscal national s'ajoute, à Saint-Malo, une décision locale moins commentée : la commune applique depuis 2024 une majoration de 45 % de la part communale de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (DGFiP, données de fiscalité directe locale 2025). Un bien non loué à l'année y supporte donc, en plus de la taxe foncière, une taxe d'habitation majorée.

6. Où se situe la valeur de votre bien à Saint-Malo ?

La géographie des prix malouins suit la ligne de côte. Le Sillon (6 356 €/m²), Rothéneuf (5 908 €/m²) et Paramé (5 517 €/m²) forment le haut du marché, portés par la vue et la proximité immédiate des plages.

L'Intra-Muros ressort à 5 062 €/m², au coude à coude avec Rocabey (5 038 €/m²). Un chiffre qui surprend souvent : la cité corsaire n'est pas le secteur le plus cher au mètre carré, parce que son bâti ancien y est hétérogène et souvent contraint (surfaces atypiques, absence d'ascenseur, copropriétés anciennes).

Le versant résidentiel, enfin : Saint-Servan (4 490 €/m²), La Gare (4 370 €/m²) et La Découverte (3 230 €/m²), où la demande à l'année pèse davantage que la demande saisonnière.

Le détail quartier par quartier est sur notre page prix au m² à Saint-Malo. Pour situer votre bien à son adresse plutôt qu'à la moyenne de la commune, notre estimation s'appuie sur les transactions réellement enregistrées.

7. Quels scénarios s'offrent à vous ?

Scénario 1 : conserver et sécuriser l'autorisation

Si vous détenez une autorisation en cours de validité en tant que personne physique, votre priorité est le calendrier de renouvellement : entre quatre et deux mois avant l'échéance, sans exception. C'est le scénario le plus favorable, à condition de refaire le calcul de rentabilité nette après la réforme du micro-BIC et, le cas échéant, d'engager un classement en étoiles.

Scénario 2 : basculer en location à l'année

Saint-Malo compte 25 835 résidences principales et une demande locative annuelle réelle, portée par les actifs et par la tension du parc. Le rendement est plus modéré mais régulier, l'abattement micro-BIC revient à 50 % en meublé de longue durée, et toutes les contraintes du changement d'usage disparaissent. C'est la voie naturelle pour un bien situé à Saint-Servan, à La Gare ou à La Découverte.

Scénario 3 : vendre

La vente s'impose surtout dans deux cas : le bien est porté par une société, ce qui ferme la location touristique permanente, ou le quota de votre secteur bloque toute régularisation. Le marché malouin reste demandé, à 4 600 €/m² en moyenne et +5 % sur cinq ans. Point de vigilance pour un bien détenu au régime réel : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value depuis février 2025. Le chiffrage se fait avec un expert-comptable, avant de signer un mandat.

Scénario 4 : rester sous les 120 nuitées

Si le bien est votre résidence principale, vous louez jusqu'à 120 nuitées par an sans autorisation ni quota. C'est le compromis le plus simple pour un revenu d'appoint, et celui qui vous expose le moins à une évolution du règlement local.

8. Comment trancher : les questions à se poser

1. Le bien est-il détenu par une personne physique ? Si le titulaire est une SCI ou une SAS, l'autorisation temporaire n'est pas accessible. C'est la question éliminatoire, à poser avant toute autre.

2. Reste-t-il de la place dans votre secteur ? Le quota est le vrai facteur limitant. Un appel à la Direction Aménagement et Urbanisme avant un achat évite d'acquérir un bien pour un usage qui ne sera pas autorisé.

3. Votre meublé est-il classé ? Classé, vous conservez 50 % d'abattement et 77 700 € de plafond. Non classé, vous êtes à 30 % et 15 000 €. C'est souvent la démarche la plus rentable du lot.

4. Quel horizon de détention visez-vous ? À trois ans, la question est celle du renouvellement de l'autorisation. À dix ans, il faut intégrer que le règlement a déjà été révisé trois fois depuis 2019, la dernière le 23 avril 2025, et que les abattements de plus-value ne sont acquis qu'à 22 et 30 ans de détention.

Saint-Malo n'a pas fermé la porte du meublé touristique : elle a fixé un nombre de places et l'a fait valider en justice. Pour un propriétaire, la bonne question n'est plus de savoir si la règle va tomber, mais si votre bien fait partie du contingent, et ce que cela vaut.