Plafond de 90 jours, numéro d'enregistrement, changement d'usage avec compensation, loi Le Meur et fiscalité : ce que tout propriétaire parisien doit savoir avant de louer ou vendre un meublé de tourisme.
Illustration : Airbnb à Paris en 2026 : réglementation et compensation.
Louer un logement sur Airbnb à Paris obéit, en 2026, au cadre le plus strict de France. La capitale combine trois leviers : un plafond de location abaissé pour les résidences principales, un numéro d'enregistrement obligatoire de longue date, et surtout une règle de compensation pour transformer un logement en meublé de tourisme, là où d'autres villes se limitent à des quotas. À cela s'ajoute la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, qui a réduit l'avantage fiscal national du meublé de tourisme. Nous faisons le point, source par source, sur ce que chaque propriétaire parisien doit vérifier avant de publier une annonce ou d'arbitrer la vente de son bien.
Trois évolutions se cumulent en 2026 : la loi Le Meur qui réduit l'avantage fiscal national du meublé de tourisme, l'abaissement local du plafond des résidences principales à 90 jours par an à Paris, et un dispositif de changement d'usage avec compensation, le plus contraignant de France, qui encadre les résidences secondaires.
Paris est, de longue date, la ville française la plus régulée sur la location courte durée. Le numéro d'enregistrement y est exigé depuis 2017, le plafond des résidences principales est strictement contrôlé, et la transformation d'un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation difficile à obtenir. La pression sur le parc de logements, documentée par l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR), explique cette sévérité : dans les arrondissements centraux, la part de logements basculés en meublé de tourisme pèse sur l'offre résidentielle.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé ce cadre à l'échelle nationale et donné aux communes de nouveaux outils. Paris s'en est saisie pour durcir encore ses propres règles. Pour un propriétaire, la conséquence est concrète : le statut du logement, résidence principale ou secondaire, et sa localisation déterminent non seulement la fiscalité applicable, mais la possibilité même de louer.
Tout meublé de tourisme à Paris doit être déclaré et porter un numéro d'enregistrement, affiché sur chaque annonce. Une résidence principale est limitée à 90 jours de location par an (plafond abaissé par la Ville depuis le seuil national de 120 jours). Le dépassement et le défaut d'enregistrement exposent à des amendes pouvant atteindre 10 000 €.
Le premier réflexe est la déclaration. Paris impose le numéro d'enregistrement à 13 chiffres depuis 2017 ; la loi Le Meur généralise cette obligation à tout le territoire et la fait passer par un téléservice national unique, Déclaloc, opérationnel au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit figurer sur toutes les annonces, sous peine de retrait par les plateformes.
Vient ensuite la durée. Une résidence principale, le logement occupé au moins huit mois par an, peut être louée jusqu'à 120 jours par an au niveau national. La loi Le Meur autorise les communes à abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Paris a exercé cette faculté : le plafond applicable dans la capitale est de 90 jours par an. Au-delà, le logement n'est plus traité comme une résidence principale et bascule dans le régime, bien plus contraignant, de la résidence secondaire.
| Obligation | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Déclaration et numéro d'enregistrement | Oui (national au 20 mai 2026) | Oui (national au 20 mai 2026) |
| Plafond de nuitées | 90 jours/an à Paris | Sans plafond de nuitées propre |
| Changement d'usage | Non | Oui, avec compensation |
| Autorisation temporaire | Sans objet | Oui (durée limitée, loi Le Meur) |
À Paris, transformer un logement en meublé de tourisme dédié (résidence secondaire) exige une autorisation de changement d'usage avec compensation : recréer ailleurs, dans le même arrondissement, une surface de logement équivalente. Dans la zone de compensation renforcée des arrondissements centraux, il faut compenser le double de la surface transformée.
C'est la spécificité parisienne. Là où la plupart des villes encadrent la location courte durée par des quotas ou de simples autorisations, Paris applique depuis des années un mécanisme de compensation. Pour qu'un logement quitte durablement le marché résidentiel et devienne un meublé de tourisme, le propriétaire doit « rendre » au parc une surface équivalente d'habitation, en transformant par exemple un local commercial en logement, dans le même arrondissement ou le quartier.
La règle est plus dure encore dans la zone de compensation renforcée, qui couvre les arrondissements centraux et les plus tendus : la compensation y est portée à deux mètres carrés de logement recréé pour un mètre carré transformé. En pratique, cette obligation rend le changement d'usage très coûteux, souvent réservé à des opérateurs disposant d'un stock de surfaces à compenser. Le coût d'acquisition d'une « commercialité » se chiffre en milliers d'euros par mètre carré.
La loi Le Meur a ajouté une limite de durée : l'autorisation de changement d'usage n'est plus accordée sans terme, mais pour une période limitée, avec un renouvellement qui n'est pas automatique. Pour un particulier propriétaire d'un seul appartement, cette combinaison rend l'exploitation d'une résidence secondaire en meublé de tourisme à Paris difficilement accessible.
La distinction commande tout à Paris. Une résidence principale se loue jusqu'à 90 jours par an sans changement d'usage, simplement déclarée. Une résidence secondaire suppose une autorisation de changement d'usage avec compensation, dispositif si exigeant qu'il décourage la plupart des projets de location courte durée dédiée.
Une résidence principale est le logement où vous résidez au moins huit mois par an. Sa location en courte durée est possible jusqu'au plafond parisien de 90 jours, sous réserve de déclaration et d'affichage du numéro d'enregistrement. C'est le cas le plus simple et, à Paris, de très loin le plus fréquent : louer son propre logement pendant ses absences.
Une résidence secondaire, ou un bien dédié à l'investissement locatif touristique, relève d'un tout autre régime. Elle exige l'autorisation de changement d'usage avec compensation décrite plus haut. Pour un particulier, l'équation est rarement favorable : le coût de la compensation, sa complexité et le caractère désormais temporaire de l'autorisation pèsent lourd face au rendement attendu. Beaucoup de propriétaires parisiens se reportent vers la location meublée longue durée, ou décident de vendre.
La loi Le Meur abaisse l'abattement micro-BIC à 50 % pour le meublé classé (plafond 77 700 €) et à 30 % pour le meublé non classé (plafond 15 000 €). Elle impose un DPE classé A à E pour louer et réintègre les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente.
Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.
| Type de location | Abattement antérieur | Abattement loi Le Meur | Plafond de recettes |
|---|---|---|---|
| Meublé classé / chambre d'hôtes | 71 % | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € |
| Location nue longue durée | 30 % | 30 % | 15 000 € |
Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe ainsi au même niveau que celui de la location nue. L'avantage fiscal qui justifiait souvent le choix de la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire les charges et les amortissements, redevient pertinent à étudier au cas par cas.
Deux autres mesures pèsent sur l'équation. D'une part, le diagnostic de performance énergétique : pour louer en meublé de tourisme, le logement doit être classé A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à compter du 1er janvier 2034, ce qui touche directement le bâti ancien parisien, souvent énergivore. D'autre part, à compter du 1er janvier 2025, les amortissements déduits sous le régime LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente l'imposition à la sortie.
À Paris, la rentabilité de la courte durée s'est resserrée. Pour une résidence principale louée jusqu'à 90 jours, elle reste un complément de revenu intéressant. Pour une résidence secondaire, le coût et la rareté du changement d'usage, la baisse des abattements et l'exigence de DPE rapprochent souvent le rendement net de celui d'une location meublée classique, plus simple.
La comparaison se joue sur plusieurs paramètres : le taux d'occupation, le revenu par nuit, la fiscalité applicable et la charge de gestion. À Paris, la demande touristique est parmi les plus fortes au monde, ce qui soutient le revenu brut de la courte durée. Mais le revenu net dépend du régime fiscal, du plafond de nuitées et, pour une résidence secondaire, de l'accès même au changement d'usage.
Pour une résidence principale louée jusqu'à 90 jours par an, l'opération reste souvent rentable en complément de revenu, avec une gestion maîtrisée. Pour une résidence secondaire non classée, l'addition du coût de compensation, de la baisse de l'abattement à 30 % et des contraintes de DPE réduit fortement l'intérêt par rapport à une location meublée longue durée. Le classement du meublé, qui maintient l'abattement à 50 %, devient un levier de rentabilité à part entière pour ceux qui peuvent louer légalement.
Face à un cadre devenu très contraignant, beaucoup de propriétaires parisiens arbitrent entre conserver, repasser en location longue durée ou vendre. Le point d'attention à la vente est fiscal : depuis 2025, les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans la plus-value. Une estimation à jour aide à décider du bon moment.
Pour un propriétaire qui constate la baisse de l'avantage fiscal et la difficulté croissante d'exploiter un meublé de tourisme à Paris, trois voies se présentent : conserver le bien en résidence principale louée jusqu'à 90 jours, le basculer en location meublée longue durée, ou le vendre. La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, augmente la base imposable pour les biens qui en ont bénéficié ; ce paramètre doit être anticipé avec un conseil fiscal.
Côté valorisation, un appartement parisien bien situé conserve une demande solide à la vente, indépendamment des contraintes de location courte durée. Le prix moyen d'un appartement à Paris s'établit autour de 10 345 €/m² en 2026, avec de fortes variations selon l'arrondissement. Connaître la valeur de marché actuelle de votre bien est le préalable à toute décision de vendre ou de conserver. Notre estimateur ci-dessous s'appuie sur les transactions réelles de votre quartier.
Le plafond national est de 120 jours par an pour une résidence principale. Paris a exercé la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser ce seuil et applique un plafond de 90 jours par an. Au-delà, le logement est traité comme une résidence secondaire et soumis au changement d'usage avec compensation.
Pour transformer durablement un logement en meublé de tourisme dédié (résidence secondaire), Paris exige une autorisation de changement d'usage avec compensation : recréer une surface équivalente de logement ailleurs dans l'arrondissement, par exemple en transformant un local commercial en habitation. Dans la zone de compensation renforcée des arrondissements centraux, il faut compenser le double de la surface transformée. C'est le dispositif le plus strict de France.
Oui. Paris impose le numéro d'enregistrement depuis 2017 pour tout meublé de tourisme. La loi Le Meur généralise cette obligation à toute la France via le téléservice national Déclaloc, au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit figurer sur toutes vos annonces, sous peine de retrait par les plateformes et d'une amende pouvant atteindre 10 000 €.
Les revenus relèvent des BIC. Au régime micro-BIC, l'abattement passe à 50 % pour le meublé classé (plafond 77 700 €) et à 30 % pour le meublé non classé (plafond 15 000 €), applicable aux revenus perçus depuis 2025. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, reste une option à étudier au cas par cas.
Oui, et c'est l'obstacle majeur à Paris. Une résidence secondaire ou un investissement locatif dédié à la courte durée exige une autorisation de changement d'usage avec compensation, désormais limitée dans le temps par la loi Le Meur. Son coût et sa rareté rendent l'exploitation difficilement accessible à un particulier propriétaire d'un seul appartement.
La loi Le Meur impose un diagnostic de performance énergétique classé A à E pour louer en meublé de tourisme jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à compter du 1er janvier 2034. Un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'une location en meublé de tourisme, ce qui touche directement le bâti ancien parisien.
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sous le régime LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la base imposable. Ce paramètre doit être anticipé avec un conseil fiscal avant de décider de vendre. Une estimation à jour de la valeur du bien, dans un marché parisien autour de 10 345 €/m² en moyenne, aide à choisir le bon moment.
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