Peut-on louer sur Airbnb à Cassis en 2026 ?

Oui pour une résidence principale, jusqu'à 120 jours par an, après une déclaration préalable sur la plateforme Declaloc. Pour une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué, toute nouvelle autorisation de changement d'usage est soumise à compensation depuis le règlement approuvé par la Métropole Aix-Marseille-Provence le 26 juin 2024, ce qui ferme en pratique la voie à la plupart des nouveaux projets.

Qu'est-ce que la compensation pour un meublé de tourisme à Cassis ?

C'est l'obligation de transformer en logement, en même temps que l'autorisation, un local qui avait un autre usage, comme un bureau ou un commerce. Ce local doit se situer à Cassis et avoir une surface et une qualité équivalentes. Dans une petite commune où ces locaux sont rares, l'opération revient en pratique à acquérir un second bien.

Comment déclarer un meublé de tourisme à Cassis ?

Depuis le 22 janvier 2025, toutes les démarches passent exclusivement par la plateforme Declaloc : déclaration préalable, dépôt des justificatifs et, le cas échéant, demande d'autorisation de changement d'usage. La location doit durer au moins trois nuits, et la taxe de séjour doit être collectée auprès des voyageurs.

Les résidences secondaires sont-elles surtaxées à Cassis ?

Oui. Depuis 2024, la part communale de la taxe d'habitation des résidences secondaires, de 11,20 %, est majorée de 60 %, le maximum légal, voté à l'unanimité le 25 septembre 2023. Avec les autres parts, le taux effectif atteint environ 31,34 % de la valeur locative. Pour un 2 pièces de 40 m², la surtaxe représente environ 240 euros par an selon nos hypothèses.

Quelle est la taxe de séjour à Cassis ?

Pour un meublé de tourisme non classé, elle est de 5 % du prix de la nuitée par personne, à laquelle s'ajoutent une taxe additionnelle départementale de 10 % et une taxe régionale de 34 %. Pour un meublé classé 3 étoiles, la part communale est de 1,70 euro par nuit et par personne, soit 2,45 euros avec les taxes additionnelles. Elle est payée par le voyageur.

Combien rapporte la location à l'année d'un appartement à Cassis ?

Environ 3,2 % brut au prix moyen. Le loyer d'annonce d'un appartement atteint 21,16 euros par m² et par mois charges comprises (carte des loyers 2025), pour un prix moyen de 8 014 euros par m² en 2026 (traitement Immover, données DVF). Un 2 pièces de 40 m² se loue ainsi environ 850 euros par mois pour une valeur proche de 320 000 euros.

Faut-il vendre sa résidence secondaire à Cassis ?

Cela dépend de l'usage que vous en faites et de l'autorisation dont vous disposez. Sans autorisation de meublé de tourisme, le bien ne peut rapporter qu'une location à l'année d'environ 3,2 % brut, ou coûter de 1 200 à 3 200 euros de taxes locales par an s'il reste vide. Le prix moyen, 8 014 euros par m² en 2026, est au plus haut de la série DVF depuis 2021.

Meublé touristique Cassis 2026 : règles et arbitrage

Q: Que devient une autorisation de meublé de tourisme délivrée avant 2024 à Cassis ?

Elle reste valable et peut être renouvelée dans les conditions fixées par le règlement de 2024, qui limite le nombre d'autorisations par personne physique et la durée cumulée pour les sociétés. La Ville peut refuser le renouvellement en cas de nuisances avérées et répétées. Avant une vente, faites préciser par écrit si l'autorisation suit le bien ou reste attachée à votre personne.

À Cassis, plus d'un logement sur trois est une résidence secondaire : 2 240 sur 6 185, soit 36,2 % du parc (INSEE, recensement 2023). Dans le même temps, la commune a perdu près de 900 habitants en onze ans. La Ville a tiré les conséquences de ce déséquilibre : depuis le règlement adopté en juin 2024, toute nouvelle autorisation de louer un logement en meublé de tourisme est soumise à compensation, sur tout le territoire communal. Pour un propriétaire de résidence secondaire, la location saisonnière n'est donc plus une option ouverte, sauf autorisation déjà détenue. Voici ce que cela change, et comment arbitrer entre garder, louer à l'année et vendre.

À retenir

Depuis le règlement approuvé par la Métropole Aix-Marseille-Provence le 26 juin 2024, toute nouvelle demande de changement d'usage pour un meublé de tourisme à Cassis est soumise à compensation : il faut transformer en logement, à Cassis, un local d'une autre nature et de surface équivalente.
Une résidence principale peut toujours être louée aux touristes jusqu'à 120 jours par an sans autorisation, après déclaration. Les démarches passent exclusivement par la plateforme Declaloc depuis le 22 janvier 2025.
Cassis compte 36,2 % de résidences secondaires, contre 30,3 % en 2012, et sa population est passée de 7 560 à 6 661 habitants entre 2012 et 2023 (INSEE).
Depuis 2024, la taxe d'habitation des résidences secondaires est majorée de 60 %, votée à l'unanimité en septembre 2023. Une résidence secondaire gardée pour soi coûte, taxes locales comprises, environ 2 000 € par an pour un 2 pièces de 40 m², selon nos hypothèses.
Au prix moyen de 8 014 €/m² pour un appartement en 2026 (traitement Immover, données DVF), la location à l'année ne rapporte qu'environ 3,2 % brut, ce qui fait de la vente une option sérieuse pour un bien sans autorisation.

Pour situer votre bien dans le marché local, consultez les prix au m² à Cassis par quartier.

1. Peut-on encore ouvrir un meublé touristique à Cassis en 2026 ?

Réponse rapide

Oui pour votre résidence principale, jusqu'à 120 jours par an, sur simple déclaration. Pour une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué, toute nouvelle autorisation est soumise à compensation depuis le règlement de juin 2024, ce qui ferme en pratique la voie à la plupart des projets. Source : Ville de Cassis, septembre 2026.

Louer un logement de façon répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage constitue un changement d'usage : le local passe de l'habitation à une activité assimilée à de l'hébergement. À Cassis, ce changement est soumis à autorisation préalable, et chaque nouvelle autorisation à compensation.

Situation du logement	Ce qui s'applique à Cassis en 2026
Résidence principale louée ponctuellement	Déclaration préalable sur Declaloc, 120 jours par an au maximum, sans autorisation de changement d'usage
Résidence secondaire, nouvelle demande	Autorisation de changement d'usage avec compensation, local compensé situé à Cassis
Logement acheté pour être loué, société	Même régime, compensation obligatoire
Autorisation délivrée sous le régime antérieur	Renouvellement possible selon les conditions du règlement, refus possible en cas de nuisances avérées et répétées
Toute location de meublé de tourisme	Durée minimale de 3 nuits, collecte de la taxe de séjour

Le cadre diffère de celui de Marseille, où le règlement métropolitain de février 2025 concentre les règles les plus strictes sur le centre et le front de mer. À Cassis, la compensation vaut sur toute la commune, sans zonage. Voir notre article sur le meublé touristique à Marseille.

2. Qu'est-ce que la compensation, et pourquoi bloque-t-elle les nouveaux projets ?

Réponse rapide

Compenser, c'est rendre à l'habitation, en même temps, un local qui ne l'était pas : bureau, commerce, local d'activité, situé obligatoirement à Cassis et de surface équivalente. Dans une petite commune où ces locaux sont rares et chers, l'opération coûte en pratique le prix d'un second bien. Source : Ville de Cassis, règlement de changement d'usage de 2024.

La page officielle de la Ville est explicite : toute nouvelle demande de changement d'usage est « soumise à compensation ». Le local compensé doit avoir eu un autre usage au 1er janvier 1970, ou avoir changé de destination depuis, et sa transformation en logement doit intervenir en même temps que l'autorisation.

Où ? À Cassis uniquement. Un local de Marseille ou de La Ciotat ne peut pas servir.
Combien ? Une surface équivalente et de qualité comparable au logement transformé en meublé.
Quand ? Concomitamment : les travaux de transformation du local compensé doivent être achevés et déclarés.

Sur un marché de 87 ventes d'appartements par an en moyenne, trouver un local commercial ou de bureau à transformer, à un prix compatible avec la rentabilité d'un meublé, relève de l'exception. La compensation ne constitue pas une interdiction formelle, mais elle en a l'effet pour un particulier.

À Cassis, la compensation n'interdit pas le meublé touristique. Elle le réserve à ceux qui peuvent se payer deux biens.

3. Que valent les autorisations déjà délivrées ?

Réponse rapide

Elles restent valables et peuvent être renouvelées dans les conditions fixées par le règlement de 2024, qui limite le nombre d'autorisations par personne et la durée cumulée pour les sociétés. La Ville peut refuser le renouvellement en cas de nuisances avérées et répétées. Pour un bien qui en bénéficie, l'autorisation est devenue un actif rare.

Avant 2024, les autorisations de changement d'usage étaient régies par une délibération d'octobre 2021, sans compensation. Selon la page officielle de la Ville, une autorisation est délivrée pour trois ans renouvelables, dans la limite d'une autorisation par personne physique, et de neuf ans au total pour une personne morale.

Vérifiez votre situation exacte

Les conditions de renouvellement dépendent de la date de votre autorisation, du nombre d'autorisations que vous détenez et de votre statut, particulier ou société. La page d'information de la Ville et le règlement lui-même ne se recoupent pas sur tous les points : en cas de doute, c'est le règlement de 2024, disponible sur le site de la Ville et sur Declaloc, qui fait foi. Avant toute vente, faites préciser par écrit si l'autorisation suit le bien ou reste attachée à votre personne.

Ce point pèse directement sur la valeur de revente. Un acquéreur qui achète un appartement sans pouvoir le louer aux touristes n'achète qu'un logement à usage d'habitation, dont la rentabilité locative à l'année est faible au prix cassidain. Un bien qui conserve une autorisation transmissible se négocie sur un autre marché.

4. Pourquoi Cassis a-t-elle fermé la porte ?

Réponse rapide

Parce que les résidences secondaires et la location saisonnière ont pris le pas sur le logement permanent. Leur part est passée de 30,3 % du parc en 2012 à 36,2 % en 2023, pendant que la population reculait de 7 560 à 6 661 habitants. Source : INSEE, recensements 2012 et 2023.

Indicateur	Cassis
Population municipale (2023)	6 661 habitants, contre 7 560 en 2012
Logements	6 185
Résidences principales	3 543 (57,3 %)
Résidences secondaires et logements occasionnels	2 240 (36,2 %)
Logements vacants	402 (6,5 %)
Part d'appartements	68,7 %

La Ville avait fait état, en 2023, d'une progression du nombre de meublés de tourisme de 386 en 2009 à environ 1 200 en 2019, selon des chiffres rapportés par la presse régionale. Le décret du 25 août 2023 a classé Cassis parmi les communes touristiques et tendues, ce qui lui a ouvert la surtaxe des résidences secondaires, votée à l'unanimité le 25 septembre 2023 au taux maximal de 60 %.

La pression touristique est aussi celle du Parc national des Calanques, qui accueille plus de trois millions de visites par an et régule désormais l'accès à certains sites en été. Danielle Milon, maire depuis 2008, a été réélue dès le premier tour le 15 mars 2026 avec 53,72 % des voix : la ligne restrictive ne devrait pas changer pendant ce mandat.

Notre lecture

À Cassis, la régulation ne vise pas un excès ponctuel, comme dans une grande ville où quelques quartiers saturent. Elle répond à un déséquilibre structurel : une commune de moins de 7 000 habitants où un logement sur trois n'abrite personne à l'année. Dans ce contexte, un assouplissement nous paraît peu probable, et un propriétaire ne devrait pas bâtir son arbitrage sur ce scénario.

5. Quelle fiscalité pour un propriétaire cassidain ?

Réponse rapide

Une taxe foncière modérée, 33,24 % de la base plus 14 % de taxe d'ordures ménagères, et une taxe d'habitation alourdie pour les résidences secondaires : 24,62 % de taux global, plus 60 % de majoration sur la part communale depuis 2024. Côté revenus, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 % en micro-BIC. Sources : DGFiP 2025, loi du 19 novembre 2024.

Poste	Taux ou montant à Cassis
Taxe foncière (taux global 2025)	33,24 %, dont 29,91 % de part communale
Taxe d'ordures ménagères	14 % depuis 2023, contre 9,5 % en 2022
Taxe d'habitation d'une résidence secondaire	24,62 % de taux global, plus 60 % de la part communale de 11,20 %, soit environ 31,34 %
Micro-BIC, meublé de tourisme non classé	abattement de 30 %, recettes plafonnées à 15 000 €
Micro-BIC, meublé de tourisme classé	abattement de 50 %, recettes plafonnées à 77 700 €
Taxe de séjour, meublé non classé (payée par le voyageur)	5 % du prix de la nuitée par personne, plus 10 % départemental et 34 % régional
Taxe de séjour, meublé classé 3 étoiles	1,70 € de part communale, 2,45 € avec les taxes additionnelles

La hausse de la taxe d'ordures ménagères en 2023, de 9,5 % à 14 %, aligne Cassis sur le taux de la plupart des communes de la Métropole. Pour une base de 1 800 €, elle représente environ 80 € de plus par an.

Au-delà du micro-BIC, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien, mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. À Cassis, où les prix sont élevés, ce point pèse lourd au moment de vendre.

La réglementation énergétique s'ajoute : depuis le 21 novembre 2024, une nouvelle autorisation de changement d'usage exige un diagnostic de performance énergétique classé de A à E, et à partir de 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas une résidence principale devront être classés de A à D.

6. Simulateur : garder, louer à l'année ou louer aux touristes ?

Réponse rapide

Renseignez la surface, la base de taxe foncière, le prix par nuit et le nombre de nuits. Le calcul chiffre ce que coûte une résidence secondaire gardée pour soi, surtaxe comprise, ce que rapporte une location à l'année au loyer de marché cassidain, et ce que rapporterait un meublé touristique si vous détenez déjà une autorisation.

Cassis : que faire d'une résidence secondaire ?

Loyer de marché à l'année (carte des loyers 2025, charges comprises) : 21,16 €/m² pour un appartement.

Surface du logement (m²)

Base d'imposition de taxe foncière (€)

Prix moyen de la nuitée (€)

Nuitées vendues par an

Estimation indicative, avant impôt sur le revenu. Taxe foncière au taux constaté à Cassis en 2025, 33,24 % plus 14 % de TEOM, soit 47,24 % de la base. Taxe d'habitation d'un logement non principal au taux global de 24,62 %, majoré de 60 % de la part communale (11,20 %), soit 31,34 %, sur une valeur locative prise égale au double de la base. Location à l'année : loyer de la carte des loyers 2025 (21,16 €/m²), minoré de 10 % pour les charges comprises, sans vacance ; la taxe d'habitation n'est alors pas due par le propriétaire. Meublé touristique : suppose une autorisation déjà détenue, charges d'exploitation fixées à 30 % des recettes (ménage, linge, commissions, énergie, assurance). La taxe de séjour est à la charge du voyageur.

Pour un 2 pièces de 40 m² dont la base de taxe foncière serait de 1 800 €, le garder pour soi coûte environ 1 980 € de taxes locales par an, dont 240 € de surtaxe. Loué à l'année, il rapporte environ 8 290 € nets de charges et de taxe foncière. En meublé touristique autorisé à 150 € la nuit, 120 nuits rapportent environ 10 620 € : le point d'équilibre se situe autour de 98 nuits.

7. Garder, louer ou vendre : comment trancher, et que vaut votre bien ?

Réponse rapide

Tout dépend de l'autorisation. Sans elle, le choix se réduit à garder le bien, surtaxé, ou à le louer à l'année avec un rendement brut d'environ 3,2 % au prix moyen de 8 014 €/m² en 2026 (traitement Immover, données DVF). Avec un prix en hausse d'environ 8 % sur cinq ans, la vente mérite d'être étudiée sérieusement.

Le tableau ci-dessous situe trois biens types sur le prix moyen de notre traitement des ventes DVF et sur le loyer de la carte des loyers 2025. Les bases d'imposition, 45 € par m², et les prix par nuit sont des hypothèses de travail, à ajuster à votre avis et à votre historique de réservations.

Bien type	Valeur estimée	Loyer à l'année	Garder pour soi : taxes locales par an	Nuitées pour égaler la location à l'année
Studio 25 m²	~ 200 000 €	~ 530 €/mois	~ 1 240 €	~ 84 à 110 €
2 pièces 40 m²	~ 321 000 €	~ 850 €/mois	~ 1 980 €	~ 98 à 150 €
3 pièces 65 m²	~ 521 000 €	~ 1 375 €/mois	~ 3 220 €	~ 109 à 220 €

Vous détenez une autorisation : conservez-la et vérifiez ses conditions de renouvellement. C'est elle qui fait la valeur locative de votre bien, et peut-être une partie de sa valeur de revente.
Vous n'en avez pas et le bien est votre résidence secondaire : le garder coûte de 1 200 à 3 200 € de taxes locales par an selon la taille, sans revenu. La location à l'année supprime la surtaxe mais rapporte peu au regard du capital immobilisé.
Vendre : au prix moyen de 8 014 €/m², proche du plus haut de la série DVF, un 2 pièces libère environ 320 000 €. Pour une résidence secondaire détenue depuis moins de 22 ans, pensez à la plus-value imposable, qui peut changer le calcul.

Le marché cassidain est étroit, autour de 87 ventes d'appartements par an. Après un creux à 7 050 €/m² en 2023, le prix moyen est remonté à 7 995 €/m² en 2025 puis 8 014 €/m² en 2026 (traitement Immover, données DVF) : quelques ventes suffisent à faire bouger la moyenne, ce qui rend une estimation individuelle indispensable.

Pour le détail du marché local, notre page prix au m² à Cassis présente l'évolution des prix sur cinq ans. Le cas de la voisine, où l'autorisation est temporaire mais sans compensation, est traité dans notre article sur le meublé touristique à La Ciotat.

Sources et références

Ville de Cassis, « Meublés de tourisme », page d'information consultée le 19 septembre 2026 - changement d'usage soumis à compensation pour toute nouvelle demande, local compensé situé à Cassis, démarches exclusivement sur Declaloc depuis le 22 janvier 2025, résidence principale louable 120 jours par an, durée minimale de 3 nuits, durée des autorisations, non-reconduction en cas de nuisances avérées et répétéesSource officielle
Métropole Aix-Marseille-Provence, délibération du 26 juin 2024 et règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage à Cassis (reçu au contrôle de légalité le 3 juillet 2024), remplaçant la délibération du 7 octobre 2021Source officielle
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite loi Le Meur (Légifrance) ; ministère de l'Économie, « Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme » (septembre 2025) - abattements micro-BIC, performance énergétique, sanctionsTexte de loi
Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 et décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, zonage publié sur data.gouv.fr - Cassis classée commune touristique et tendueTexte de loi
Direction générale des finances publiques, « Fiscalité locale des particuliers » - Cassis (code INSEE 13022), taux 2021 à 2025 : foncier bâti communal 29,91 %, global 33,24 %, TEOM 9,5 % puis 14 % depuis 2023, taxe d'habitation communale 11,20 %, globale 24,62 %, majoration de 60 % sur les résidences secondaires depuis 2024Donnée publique
DGFiP, base DELTA des délibérations de taxe de séjour, et plateforme de télédéclaration cassis.taxesejour.fr - tarifs de Cassis : 5 % pour les meublés non classés, 1,70 € pour un meublé 3 étoiles, taxe additionnelle départementale de 10 % et taxe régionale de 34 %Donnée publique
INSEE, recensement de la population 2023, commune de Cassis - 6 661 habitants (7 560 en 2012), 6 185 logements, 3 543 résidences principales, 2 240 résidences secondaires et logements occasionnels (36,2 %, contre 30,3 % en 2012), 402 logements vacants (6,5 %), 68,7 % d'appartementsDonnée publique
Ministère chargé du Logement, « Carte des loyers » 2025 - loyer d'annonce d'un appartement à Cassis de 21,16 €/m² par mois charges comprisesDonnée publique
Made in Marseille, « La ville de Cassis va surtaxer les locations meublées touristiques » (5 octobre 2023) - majoration de 60 % votée le 25 septembre 2023, chiffres municipaux de 386 meublés en 2009 et environ 1 200 en 2019Presse locale
Parc national des Calanques, fréquentation et régulation de l'accès aux sites (plus de trois millions de visites par an)Source officielle
Mesinfos, « Municipales 2026 à Cassis : Danielle Milon réélue dès le premier tour » (15 mars 2026) - 53,72 % des suffrages exprimésPresse locale
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 - réintégration des amortissements dans la plus-value des loueurs en meublé non professionnelsTexte de loi
DVF (demandes de valeurs foncières), Etalab / DGFiP - transactions Cassis (Bouches-du-Rhône) 2021-2025, traitement Immover, 2026Donnée publique

L'auteur

Antony Barbier

Fondateur d'Immover

Consultant spécialisé dans la donnée immobilière, Antony Barbier suit le marché de la Provence et du littoral méditerranéen, la fiscalité et la réglementation immobilières. Il publie des analyses sourcées pour aider les propriétaires à estimer et arbitrer la vente de leur bien.

Meublé touristique à Cassis en 2026 : la compensation ferme la porte aux résidences secondaires

1. Peut-on encore ouvrir un meublé touristique à Cassis en 2026 ?

2. Qu'est-ce que la compensation, et pourquoi bloque-t-elle les nouveaux projets ?

3. Que valent les autorisations déjà délivrées ?

4. Pourquoi Cassis a-t-elle fermé la porte ?

5. Quelle fiscalité pour un propriétaire cassidain ?

6. Simulateur : garder, louer à l'année ou louer aux touristes ?

7. Garder, louer ou vendre : comment trancher, et que vaut votre bien ?

Sources et références

Questions fréquentes

Quelle est la valeur de votre bien à Cassis ?

Meublé touristique à Cassis en 2026 : la compensation ferme la porte aux résidences secondaires

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