Meublé touristique à Royan en 2026 : une autorisation pour chaque location, et pas encore de plafond

1. Peut-on louer en meublé touristique à Royan en 2026 ?

Le dispositif royannais repose sur deux étages, entrés en vigueur en deux temps : la plateforme a ouvert le 1er juillet 2025, et les obligations sont devenues opposables le 1er octobre 2025.

Les loueurs déjà déclarés en mairie par formulaire Cerfa et inscrits auprès du service de la taxe de séjour de l'office de tourisme communautaire n'ont pas été dispensés : ils devaient eux aussi obtenir leur autorisation avant le 1er octobre 2025. Depuis cette date, un bien sans numéro n'est plus louable.

Le régime s'arrête aux limites communales. À Saint-Georges-de-Didonne, Vaux-sur-Mer ou Saint-Palais-sur-Mer, l'agglomération ne signale aucune autorisation de changement d'usage : seul le régime déclaratif s'y applique (Royan Atlantique, espace prestataires).

2. Pourquoi Royan a-t-elle instauré l'autorisation de changement d'usage ?

Le parc royannais est atypique, même pour une station balnéaire. La résidence secondaire y pèse presque autant que la résidence principale, et la vacance y est faible.

Avec 3,2 % de logements vacants, Royan n'a pas de réserve à remobiliser, contrairement à des villes où la vacance dépasse 8 %. Le seul gisement de logements à l'année est la résidence secondaire, et c'est elle que vise la délibération (INSEE, recensement 2023).

Le maire a aussi écarté le permis de louer, réclamé par l'opposition, en rappelant que la compétence habitat appartient à l'agglomération et que le centre-ville, détruit à 85 % en 1945 puis reconstruit d'un bloc, ne présente pas de poches d'insalubrité comparables à Saintes ou Cognac. L'effort municipal porte donc sur la location saisonnière.

La commune dispose par ailleurs d'un droit de préemption et est classée en zone tendue, ce qui lui a permis de majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires (voir plus bas).

3. Un plafond par propriétaire peut-il arriver ?

Le débat du 8 avril 2025 a été vif et révèle les deux options sur la table.

• Aller plus loin : plafonner les autorisations par propriétaire pour viser les « investisseurs en série », ramener la limite des résidences principales de 120 à 90 jours, organiser les contrôles avec l'office de tourisme communautaire et convaincre les autres communes du littoral de suivre.
• S'en tenir là : plusieurs élus ont défendu la location saisonnière comme un complément de revenu pour des propriétaires modestes et comme une offre d'hébergement de qualité dans une ville où l'hôtellerie est limitée.

Le maire a conclu que la ville avançait « à pas raisonnables, mesurés », en se réservant d'aller plus loin après évaluation. Patrick Marengo a été réélu en mars 2026, sa liste obtenant 48,86 % des voix au second tour (ministère de l'Intérieur) : la ligne municipale devrait rester la même, mais la question du plafond reste ouverte.

Pour comparer avec deux régimes plus stricts, voir nos articles sur le meublé touristique à La Rochelle et le meublé touristique à Saint-Malo.

4. Que coûte une résidence secondaire à Royan avant la première nuit ?

Royan applique l'un des taux de foncier bâti les plus élevés de Charente-Maritime, au 8e rang sur 462 communes, contre une médiane départementale de 38,84 %. Le conseil municipal a reconduit ses taux à l'unanimité le 8 avril 2025.

Le maire a souligné en séance que le cumul taxe foncière et taxe d'habitation de Royan, 64,92 %, reste inférieur à ceux de Rochefort (69,31 %), de La Rochelle (73,77 %) et de Saintes (74,30 %). Pour une résidence principale, c'est exact. Pour une résidence secondaire, la majoration change la donne.

La majoration n'est possible que dans les communes classées en zone tendue. Royan l'est depuis l'extension de la liste par le décret du 25 août 2023, qui a ouvert cette faculté à plus de 2 000 communes. Elle l'a immédiatement utilisée au taux maximal.

5. Quelles démarches et quelle fiscalité pour un meublé royannais ?

La chaîne administrative compte quatre étapes, dont deux propres à Royan.

• Déclarer le meublé sur la plateforme Déclaloc de la Ville et reporter le numéro obtenu sur chaque annonce, qu'elle soit publiée sur une plateforme, sur un site d'annonces ou auprès de l'office de tourisme.
• Déposer la demande d'autorisation de changement d'usage auprès du service de l'urbanisme si le logement n'est pas votre résidence principale, puis la renouveler tous les trois ans.
• Collecter et reverser la taxe de séjour sur la plateforme de télédéclaration de Royan Atlantique.
• Déclarer le début d'activité de loueur en meublé non professionnel auprès du guichet des formalités d'entreprise (gratuit) pour obtenir un numéro SIRET.

Pour une nuit à 80 € pour deux personnes dans un meublé non classé, la taxe de séjour s'élève à 2,00 € par personne, plus 0,20 € de taxe additionnelle départementale, soit environ 4,40 € par nuit, à la charge du voyageur (tarifs applicables au 1er janvier 2026, Royan Atlantique).

Côté impôt sur le revenu, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a ramené l'abattement micro-BIC d'un meublé non classé à 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, et celui d'un meublé classé à 50 % dans la limite de 77 700 €. Un nouveau meublé soumis à autorisation doit en outre présenter un diagnostic de performance énergétique classé de A à E. Le classement en étoiles, qui fait basculer la taxe de séjour sur un tarif fixe, devient donc un levier fiscal à part entière.

6. Simulateur : résidence secondaire, location à l'année ou meublé touristique ?

Avec une base de 1 100 €, un loyer de 751 € et 90 nuits vendues à 80 €, le meublé touristique rapporte environ 3 913 € après charges et impôts locaux, contre 8 292 € en location à l'année. Gardé pour soi sans être loué, le même logement coûte environ 1 127 € par an.

7. Une saison suffit-elle à rentabiliser un meublé à Royan ?

Royan a un atout sur beaucoup de stations : une saison plus étirée, portée par les séjours de printemps et d'arrière-saison et par une population âgée, 49,1 % des habitants ayant 65 ans ou plus (INSEE, 2023), qui attire familles et visiteurs hors des vacances scolaires. Cela ne suffit pas à combler l'écart avec une location à l'année.

Le rapport s'inverse pour les grands logements. Le loyer d'annonce d'un 3 pièces ou plus tombe à 12,79 €/m², et celui d'une maison à 11,22 €/m². Une villa de Pontaillac ou du Parc louée à la semaine en été peut atteindre son seuil bien plus vite qu'un T2 du centre, parce que le loyer à l'année qu'elle sacrifie est proportionnellement plus faible.

Le calcul ne condamne donc pas le meublé touristique. Il en fixe les conditions : un bien familial bien placé près des conches, géré en direct, loué au-delà de l'été. Un studio standard confié à une conciergerie qui prélève 20 % des recettes en est loin.

8. Louer, garder ou vendre : comment trancher, et que vaut votre bien ?

Quatre situations se dégagent.

• Vous occupez le logement plusieurs semaines par an. Le garder a un coût fiscal certain, un peu plus de 1 100 € par an pour un T2, et une location d'appoint en été, autorisation obtenue, en couvre une partie.
• Vous ne l'occupez presque plus. La location à l'année rapporte davantage et supprime la taxe d'habitation majorée, qui passe au locataire. C'est la voie que la Ville cherche à encourager.
• Vous louez déjà en meublé. Vérifiez que votre autorisation est bien en règle depuis le 1er octobre 2025 et notez son échéance : la visibilité ne dépasse pas trois ans.
• Vous envisagez de vendre. Le marché a monté de 11 % en cinq ans mais a reculé depuis 2023. Avec 47,8 % de maisons, le parc royannais attire une clientèle de résidents et de retraités pour laquelle l'autorisation de location n'est pas un critère.

La valeur dépend surtout du secteur. Le prix moyen mêle les immeubles de la Reconstruction du centre, les villas balnéaires de Pontaillac et du Parc, le front de mer de Foncillon et les secteurs pavillonnaires de Vallières et du Chay, plus éloignés des plages. Le prix médian, 3 911 €/m², rappelle qu'une poignée de biens d'exception tire la moyenne vers le haut. Une estimation à l'adresse reste le point de départ de tout arbitrage :

Pour le détail du marché local, notre page prix au m² à Royan présente l'évolution des prix et les caractéristiques de chaque secteur. Pour un marché voisin plus encadré, voir aussi les prix au m² à La Rochelle.