Meublé touristique à Biarritz : le Pays Basque impose la compensation, l'un des dispositifs les plus stricts de France, renforcée voire impossible en centre-ville. Changement d'usage, 120 jours, fiscalité loi Le Meur, contrôles 2026 et arbitrage.
Illustration : Meublé touristique à Biarritz en 2026 : la règle de compensation du Pays Basque.
Louer un meublé de tourisme à Biarritz n'a plus rien d'une formalité. La ville applique, avec les 24 communes en zone tendue du Pays Basque, l'un des dispositifs les plus stricts de France : le principe de compensation. Pour transformer un logement en meublé de tourisme, il faut créer en échange une surface d'habitation équivalente dans la même commune. Et dans les secteurs les plus tendus, dont le centre de Biarritz, cette compensation est renforcée, voire impossible à réunir. En 2026, la régulation a franchi un cap supplémentaire avec des brigades de contrôle renforcées et un échange de données automatisé avec les plateformes. Pour un propriétaire, la question n'est plus seulement « combien vais-je gagner », mais « ai-je encore le droit de louer ». Voici le point complet, source par source.
Depuis le 1er juin 2023, Biarritz applique, avec les autres communes en zone tendue du Pays Basque, un règlement de changement d'usage fondé sur la compensation. Ce dispositif répond à l'explosion des meublés de tourisme, dont le nombre a plus que doublé sur le territoire entre 2016 et 2020, au détriment du logement des habitants à l'année.
Biarritz est l'une des villes françaises où la pression touristique sur le logement est la plus forte. Sur le territoire de la Communauté Pays Basque, le nombre de meublés de tourisme actifs est passé d'environ 7 150 en 2016 à près de 16 440 en 2020, soit une hausse de l'ordre de +130 % en quatre ans. Près de 95 % de ces annonces portaient sur des logements entiers, et une majorité étaient disponibles plus de quatre mois par an : autant de biens soustraits au marché de la résidence principale.
Face à cette dynamique, la Communauté Pays Basque a adopté le 5 mars 2023 un règlement de changement d'usage, entré en vigueur le 1er juin 2023, applicable aux 24 communes classées en zone tendue, dont Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye. Le règlement a depuis été durci pour favoriser le retour de logements à l'année.
Biarritz est classée en zone tendue, ce qui conditionne la possibilité même d'instaurer un régime d'autorisation de changement d'usage. À l'échelle du Pays Basque, on estime à environ 11 000 le nombre de résidences secondaires louées en meublé, soit près de 6,5 % du parc de logements : la part est nettement plus élevée dans les communes littorales comme Biarritz.
Tout meublé de tourisme doit être déclaré et obtenir un numéro d'enregistrement, obligatoire sur tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026. À Biarritz, une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage ; au-delà, comme pour toute résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage soumise à compensation est exigée.
Le premier réflexe est la déclaration. Toute location de courte durée d'un local meublé à une clientèle de passage doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la commune, via le téléservice national Déclaloc (declaloc.fr), qui délivre un numéro d'enregistrement. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise cette obligation à toute la France : le numéro à 13 chiffres devra figurer sur chaque annonce au plus tard le 20 mai 2026, sous peine de retrait de l'annonce.
Vient ensuite la question du seuil. Une résidence principale, occupée au moins huit mois par an, peut être louée en courte durée jusqu'à 120 jours cumulés par an sans changement d'usage. Au-delà du 121e jour, l'autorisation de changement d'usage devient obligatoire. Pour une résidence secondaire ou un bien dédié à la location, cette autorisation est exigée dès la première nuitée, et c'est là qu'intervient la compensation.
| Obligation | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Déclaration et numéro d'enregistrement | Oui (Déclaloc) | Oui (Déclaloc) |
| Plafond de nuitées sans autorisation | 120 jours/an | Aucune location sans autorisation |
| Changement d'usage | À partir du 121e jour | Dès la première nuitée |
| Compensation exigée | Non (dans la limite des 120 jours) | Oui, pour l'autorisation |
Pour obtenir l'autorisation de louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Biarritz, il faut compenser : transformer en logement d'habitation un local qui ne l'était pas (bureau, commerce), de surface au moins équivalente et situé dans la même commune. Dans les secteurs les plus tendus, dont le centre de Biarritz, la compensation est renforcée, voire impossible à réunir.
C'est la mesure la plus structurante, et la plus contraignante, du règlement basque. Là où des villes comme Annecy plafonnent le nombre d'autorisations par des quotas, et où Nice a tenté des quotas partiellement suspendus par la justice, le Pays Basque impose la compensation : pour retirer un logement du marché de l'habitation en le louant en courte durée, le propriétaire doit remettre sur ce marché une surface équivalente ailleurs.
Concrètement, le local de compensation doit répondre à trois conditions : être situé dans la même commune que le meublé, offrir une surface au moins équivalente, et provenir d'un local qui n'était pas affecté à l'habitation (un bureau ou un commerce transformé en logement). Cette exigence est lourde : elle suppose d'acquérir et de convertir un autre bien, ce qui réserve de fait la location touristique aux projets les plus solides.
Dans les zones les plus tendues, notamment le centre de Biarritz et le cœur de Saint-Jean-de-Luz, le règlement renforce cette exigence : la compensation peut être doublée, ou tout simplement impossible à réunir faute de locaux convertibles disponibles. Dans ces secteurs, obtenir une autorisation pour une résidence secondaire relève de l'exception.
La distinction commande tout. Une résidence principale se loue jusqu'à 120 jours par an à Biarritz sans changement d'usage ni compensation. Une résidence secondaire suppose une autorisation dès la première nuitée, avec compensation : c'est elle qui est la plus touchée par le dispositif.
Une résidence principale est le logement où vous vivez au moins huit mois par an. Sa location en courte durée reste possible jusqu'à 120 jours cumulés, sous réserve de la déclaration et du numéro d'enregistrement, sans avoir à compenser. Au-delà, elle bascule dans le régime de la résidence secondaire et exige une autorisation de changement d'usage avec compensation.
La résidence secondaire est au cœur du dispositif basque, et pour cause : à Biarritz, les résidences secondaires occupent une part importante du parc, souvent concentrées sur le front de mer et dans les quartiers les plus recherchés. Ce sont précisément ces biens, peu occupés à l'année, que la collectivité cherche à réorienter vers le logement permanent. Un propriétaire qui achète aujourd'hui un bien pour le louer en courte durée doit vérifier, avant tout, s'il pourra réunir une compensation dans sa zone.
La loi Le Meur abaisse l'abattement micro-BIC à 50 % pour le meublé classé (plafond 77 700 €) et à 30 % pour le meublé non classé (plafond 15 000 €). Elle impose un DPE classé A à E pour louer et réintègre les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente.
Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.
| Type de location | Abattement antérieur | Abattement loi Le Meur | Plafond de recettes |
|---|---|---|---|
| Meublé classé / chambre d'hôtes | 71 % | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € |
| Location nue longue durée | 30 % | 30 % | 15 000 € |
Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe au niveau de celui de la location nue : l'avantage fiscal qui justifiait souvent la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, redevient pertinent à étudier. Deux mesures s'ajoutent : le DPE doit être classé A à E jusqu'au 31 décembre 2033 puis A à D à partir de 2034, et depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l'imposition de sortie.
En 2026, Biarritz a franchi une étape supplémentaire dans l'application du règlement : les brigades de contrôle ont été renforcées, et l'échange de données avec les plateformes (Airbnb, Booking) est désormais automatisé. Le respect des règles, longtemps difficile à vérifier, devient beaucoup plus systématique.
La régulation ne vaut que par son contrôle. Jusqu'ici, le dépassement des 120 jours ou l'absence d'autorisation restaient difficiles à détecter. En 2026, la ville a renforcé ses moyens de contrôle et automatisé le croisement des données transmises par les plateformes de location, ce qui permet d'identifier plus facilement les logements en infraction.
Pour un propriétaire, la conséquence est claire : le risque de sanction, autrefois théorique, devient tangible. Louer « discrètement » au-delà des seuils ou sans autorisation expose désormais à un contrôle et à des pénalités. La régularisation, ou le choix d'un autre mode de location, n'est plus une option à repousser.
Un règlement applicable aujourd'hui peut toujours évoluer : nouvelles délibérations, ajustement des règles de compensation, recours. Avant toute démarche, vérifiez l'état du dispositif et les conditions de compensation dans votre secteur auprès de la Communauté Pays Basque et de la mairie de Biarritz.
Trois scénarios s'offrent au propriétaire biarrot selon son bien et sa zone : monter un dossier de compensation si le projet en vaut la peine, basculer en location longue durée ou meublée classique pour échapper au changement d'usage, ou vendre dans un marché resté très cher (autour de 7 673 €/m² pour un appartement en 2026).
Le premier scénario, compenser pour louer en courte durée, suppose d'acquérir et de convertir un local en logement dans la même commune. C'est lourd et coûteux, réservé aux projets à forte rentabilité ; dans le centre de Biarritz, où la compensation est renforcée voire impossible, cette voie est souvent fermée.
Le deuxième, basculer vers la location classique, longue durée ou meublée à l'année, échappe au régime du changement d'usage : la demande locative résidentielle est forte à Biarritz, portée par la pénurie de logements permanents et l'attractivité du bassin. C'est la voie de moindre contrainte.
Le troisième, vendre, reste soutenu par un marché parmi les plus chers de France hors Paris : environ 7 673 €/m² pour un appartement, davantage encore pour les maisons et les villas proches du littoral. Que vous penchiez pour l'un ou l'autre, la décision commence par une valeur de marché fiable, calibrée sur les transactions réelles de votre quartier. Vous pouvez l'estimer gratuitement ci-dessous.
Oui, mais sous conditions strictes. Une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage, avec un numéro d'enregistrement. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage est obligatoire dès la première nuitée, soumise au principe de compensation : il faut créer en échange une surface d'habitation équivalente dans la même commune. Dans le centre de Biarritz, cette compensation est renforcée, voire impossible à réunir.
La compensation consiste à transformer en logement d'habitation un local qui ne l'était pas (bureau, commerce) pour compenser le logement retiré du marché de l'habitation par la location touristique. Le local de compensation doit se trouver dans la même commune et offrir une surface au moins équivalente. C'est le cœur du règlement de la Communauté Pays Basque, entré en vigueur le 1er juin 2023 et applicable à 24 communes en zone tendue, dont Biarritz. Il s'agit de l'un des dispositifs les plus stricts de France.
Le règlement de changement d'usage de la Communauté Pays Basque s'applique à 24 communes classées en zone tendue, parmi lesquelles Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Hendaye et Urrugne. Dans les secteurs les plus tendus, comme le centre de Biarritz et le cœur de Saint-Jean-de-Luz, la compensation est renforcée, ce qui rend l'obtention d'une autorisation particulièrement difficile pour une résidence secondaire.
Une résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, peut être louée en meublé de tourisme jusqu'à 120 jours cumulés par an sans changement d'usage ni compensation. Vous devez toutefois la déclarer et obtenir un numéro d'enregistrement via le téléservice Déclaloc. Au-delà du 121e jour, vous basculez dans le régime de la résidence secondaire, avec autorisation de changement d'usage et compensation.
Oui. Toute location de courte durée doit être déclarée en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement, via le téléservice national Déclaloc. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 généralise cette obligation à toute la France : le numéro à 13 chiffres devra figurer sur chaque annonce au plus tard le 20 mai 2026, sous peine de retrait de l'annonce. À Biarritz, les contrôles ont été renforcés en 2026 avec un croisement automatisé des données des plateformes.
La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus depuis 2025, abaisse les abattements du régime micro-BIC : 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 euros) et 30 % pour un meublé non classé (plafond 15 000 euros), contre 71 % et 50 % auparavant. Elle impose aussi un DPE classé A à E pour louer (A à D à partir de 2034) et réintègre, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l'imposition de sortie.
Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage ni compensation expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par logement et à l'obligation de rendre le bien à l'habitation. Le dépassement des 120 jours pour une résidence principale et l'absence de numéro d'enregistrement sont également sanctionnés. En 2026, le renforcement des contrôles et l'automatisation de l'échange de données avec les plateformes rendent ces infractions bien plus faciles à détecter.
Cela dépend de votre bien et de sa zone. Monter un dossier de compensation pour louer en courte durée est lourd et coûteux, souvent réservé aux projets très rentables et rarement possible dans le centre. Basculer en location longue durée ou meublée à l'année échappe au changement d'usage et répond à une forte demande locative. Vendre reste soutenu par un marché parmi les plus chers de France, autour de 7 673 euros le m² pour un appartement à Biarritz en 2026. Une estimation précise de votre bien est le point de départ de tout arbitrage.
Estimation gratuite et précise en quelques minutes, quartier par quartier.
Estimer mon bien