Taxe foncière à Aulnay-sous-Bois en 2026 : 9,18 points de hausse après onze ans de gel

1. Quel est le taux de taxe foncière à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?

C'est la première variation du taux communal aulnaysien depuis 2014, et elle est d'une ampleur inhabituelle.

Deux précisions utiles pour lire votre avis. D'une part, la ligne intercommunalité est à zéro : comme toutes les communes de la Métropole du Grand Paris, Aulnay ne supporte pas de part intercommunale sur le bâti. Le territoire Paris Terres d'Envol, auquel elle appartient avec sept autres villes, tire sa ressource ménages de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

D'autre part, cette TEOM est facturée en sus, sur une ligne distincte de votre avis, et son taux est voté par le territoire, pas par la Ville. Il s'élevait à 9,62 % à Aulnay en 2022, l'un des plus élevés du territoire.

2. Pourquoi le taux augmente-t-il après onze ans de gel ?

La chronologie de la décision est publique, et elle mérite d'être posée telle quelle, parce qu'elle explique la vivacité du débat local.

Le 15 mars 2026, Bruno Beschizza (Les Républicains), maire depuis 2014, est réélu dès le premier tour avec 63,33 % des suffrages exprimés, sur un bilan qui met en avant onze ans sans hausse d'impôts locaux.

Le 16 mars 2026, soit le lendemain, la Ville reçoit la notification des concours financiers de l'État. Le 24 avril 2026, le conseil municipal vote le passage à 39,87 %.

L'argumentaire municipal repose sur la fin de la DCRTP, cette dotation qui compensait aux communes la réforme de la taxe professionnelle de 2010, et sur la contribution demandée aux collectivités au redressement des comptes publics. Le maire a résumé sa position en indiquant avoir tenu douze ans avant de ne plus pouvoir faire autrement.

L'opposition et plusieurs observateurs locaux contestent le calendrier plus que le fond, estimant que la trajectoire budgétaire était connue avant le scrutin. Nous ne trancherons pas ce débat, qui relève de la vie démocratique aulnaysienne.

3. Combien la hausse vous coûte-t-elle selon votre profil ?

Un rappel avant les chiffres : la taxe foncière ne se calcule pas sur le prix de votre bien. Elle s'assoit sur sa valeur locative cadastrale, une valeur administrative établie sur les critères de 1970 et revalorisée chaque année. Deux appartements vendus au même prix peuvent supporter des taxes différentes.

Quatre profils types à Aulnay-sous-Bois

Ces ordres de grandeur portent sur la seule part communale, hors taxes spéciales et hors ordures ménagères. Ils situent des profils réels dans des quartiers réels, du plus abordable (Gros Saule, 1 897 €/m²) au plus recherché (Nonneville, 4 604 €/m²), sur un marché aulnaysien dont la moyenne appartement s'établit à 3 301 €/m² en 2026. Le détail quartier par quartier est sur notre page prix au m² à Aulnay-sous-Bois.

4. Simulateur : ce que la hausse change sur votre avis

5. Aulnay reste-t-elle une commune peu taxée en Seine-Saint-Denis ?

C'est le point qui mérite le plus d'attention, parce qu'il modifie un argument devenu familier aux Aulnaysiens.

La comparaison a une limite qu'il faut poser honnêtement : elle oppose le taux 2026 d'Aulnay aux taux 2025 de ses voisines, les taux 2026 du département n'étant pas encore publiés par la DGFiP. Plusieurs communes de Seine-Saint-Denis ont voté des hausses cette année, et le classement définitif ne sera lisible qu'à l'automne.

Le fait établi, lui, ne dépend pas de ce qu'auront fait les voisines : Aulnay est passée d'un écart de près de 9 points sous la moyenne départementale à un écart de 0,25 point. La position relative de la commune a changé de nature.

6. Pourquoi le taux affiché ne dit pas tout ?

Un propriétaire aulnaysien qui compare son avis de 2022 à celui de 2026 verra donc deux effets se superposer, et un seul relève du conseil municipal.

Le changement de 2021, souvent oublié

Une précision s'impose sur la lecture historique du taux. Le 30,69 % affiché depuis 2021 n'est pas le taux voté par Aulnay avant cette date. En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes partout en France, en compensation de la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales.

La ligne « commune » de votre avis a donc mécaniquement absorbé le taux du département, sans que votre cotisation n'augmente pour autant : la ligne « département » disparaissait le même jour. La communication municipale sur onze ans de stabilité est exacte au sens du vote du conseil, mais le chiffre affiché a bien changé de périmètre en cours de route.

Ce qui n'arrivera pas sur votre avis 2026

Une autre évolution était attendue et a été suspendue. L'administration fiscale avait engagé une campagne d'intégration des éléments de confort dans les valeurs locatives : eau courante, électricité, sanitaires, douche ou baignoire, chauffage, jamais déclarés depuis les années 1970 sur une partie du parc. Environ 7,4 millions de logements étaient concernés, pour un effet estimé par Bercy à environ 63 € par an et par logement.

Le Premier ministre Sébastien Lecornu en a annoncé la suspension le 26 novembre 2025, au profit d'une concertation ouverte au printemps 2026 dont un point d'étape était attendu en mai-juin. Aucun redressement à ce titre n'a vocation à figurer sur les avis de l'automne 2026.

7. Quel impact sur la valeur de votre bien ?

Trois effets méritent d'être distingués.

1. Un poids relatif plus lourd qu'ailleurs. C'est l'effet contre-intuitif des marchés abordables. La taxe foncière étant assise sur une valeur cadastrale et non sur le prix de marché, elle ne baisse pas proportionnellement quand les prix sont bas. Rapportée au capital investi, elle pèse davantage à Aulnay que dans une commune où le même bien vaudrait le double.

2. Un point de vigilance immédiat pour le bailleur. La taxe foncière n'est pas récupérable sur le locataire, à l'exception de la part d'ordures ménagères. Un surcoût de 210 à 420 € par an vient donc directement en déduction du rendement net. Sur un T3 loué autour de 800 € par mois, cela représente l'équivalent de deux à cinq jours de loyer par an.

3. Un facteur secondaire pour l'acheteur résident. Face au prix d'acquisition et au coût du crédit, quelques centaines d'euros annuels sont rarement décisifs, d'autant que la commune bénéficie d'une dynamique de long terme portée par le Grand Paris Express, dont la gare Aulnay - Val Francilia sur la ligne 16 est programmée à l'horizon 2028.

Avant tout arbitrage, la donnée utile n'est pas la moyenne de la ville mais la valeur de votre bien à son adresse. Notre estimation s'appuie sur les transactions réellement enregistrées à Aulnay-sous-Bois.

Pour comparer avec d'autres dynamiques fiscales, vous pouvez lire notre analyse de la taxe foncière à Asnières-sur-Seine (un taux gelé depuis 2021 dans les Hauts-de-Seine) et celle de la taxe foncière à Paris. Trois communes de la Métropole du Grand Paris, trois trajectoires fiscales distinctes.