Taxe foncière à Menton en 2026 : le coût de détention d'une ville de résidences secondaires

1. Un taux communal autour de 39 %

La taxe foncière qui figure sur votre avis additionne plusieurs lignes. À Menton, l'essentiel tient à la part communale, de l'ordre de 39 %. C'est elle que vote la Ville, et c'est elle qui détermine le gros de votre cotisation. S'y ajoute une part intercommunale reversée à la Communauté d'agglomération de la Riviera française, plus modeste et stable d'une année sur l'autre.

Ce taux de 39 % n'a pas toujours été celui affiché. Avant 2021, la commune votait un taux communal plus bas, autour de 18 %, auquel s'ajoutait la part du département. La réforme de la fiscalité locale a fusionné ces deux parts : le taux départemental s'est ajouté au taux communal, sans que la cotisation du contribuable en soit mécaniquement modifiée. C'est un changement d'affichage plus qu'une hausse d'impôt, mais il explique pourquoi le taux communal paraît soudain élevé.

2. Comment se calcule votre taxe foncière à Menton

Le calcul repose sur une mécanique simple en apparence. On part de la valeur locative cadastrale de votre bien, censée représenter un loyer annuel théorique. On lui applique un abattement forfaitaire de 50 % pour obtenir la base d'imposition, puis on multiplie cette base par la somme des taux votés (commune, intercommunalité).

Deux leviers font donc bouger votre cotisation : le taux, décidé localement, et la base, revalorisée nationalement. À Menton, le premier bouge peu ; c'est donc la revalorisation des bases qui explique l'essentiel de la hausse de votre avis d'une année sur l'autre.

3. Combien vous payez selon votre bien

Le montant exact dépend de la valeur locative de votre logement, donc de sa surface, de son adresse et de son état. Voici des ordres de grandeur indicatifs sur la seule part communale, pour des profils représentatifs des quartiers mentonnais.

Ces estimations valent pour la part communale, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères et hors majoration résidence secondaire (voir section 6). Elles sont à mettre en regard d'un marché mentonnais parmi les plus chers de la Côte d'Azur après Nice, avec un prix moyen d'appartement autour de 5 198 €/m² en 2026 selon les données DVF et la source unique Immover. Prix d'achat élevés et valeurs locatives soutenues se conjuguent : le coût de détention d'un bien mentonnais figure parmi les plus lourds du littoral.

4. Simulateur : ce que les bases ont ajouté depuis 2020

5. Pourquoi votre avis grimpe alors que le taux bouge peu

C'est le malentendu le plus fréquent. Un taux stable ne signifie pas une cotisation stable. La taxe foncière est le produit d'un taux (voté localement) et d'une base (la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année par l'État).

Cette revalorisation suit l'indice des prix à la consommation harmonisé. Sur les dernières années, elle a été particulièrement forte : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025. Pour 2026, elle redescend à +0,8 % selon les données INSEE. Appliquée à votre base, cette hausse s'ajoute année après année.

6. Une ville de résidences secondaires : le double coût de détention

C'est la spécificité mentonnaise. Ville frontière de l'Italie, adossée à un microclimat réputé et à une longue tradition d'hivernage, Menton attire depuis plus d'un siècle une clientèle de résidences secondaires, française, italienne et internationale. D'après l'INSEE, les résidences secondaires représentent près de 43 % du parc de logements, contre environ 48 % de résidences principales : un équilibre rare, qui façonne le marché et la fiscalité locale.

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, deux impôts pèsent encore sur les non-résidents. La taxe foncière d'abord, due par tout propriétaire. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires ensuite, maintenue pour ces logements, et que les communes situées en zone tendue peuvent majorer de 5 à 60 % par délibération. Les communes touristiques du littoral votent le plus souvent une majoration proche du plafond : le taux exact appliqué à Menton est fixé par délibération du conseil municipal et consultable en mairie.

7. Quel impact sur la valeur de votre bien ?

Trois effets sont à garder en tête.

1. Un point de vigilance pour l'acheteur de résidence secondaire. Un acquéreur qui compare Menton à une commune voisine intègre le coût annuel de détention : taxe foncière élevée et majoration résidence secondaire pèsent dans l'équation, sans être décisifs face au coup de cœur.

2. Un facteur secondaire pour la résidence principale. Pour un ménage qui vient habiter Menton à l'année, la taxe foncière reste marginale face au prix d'acquisition et au coût du crédit. Un appartement de 80 m² à Garavan, autour de 415 000 € au prix moyen mentonnais, supporte une part communale de l'ordre de 1 500 € par an : réel, mais rarement déterminant.

3. Une valeur portée par la rareté. Le microclimat, les jardins, la frontière italienne et un foncier contraint entretiennent une demande soutenue, y compris hors saison. Pour situer la valeur de votre bien à partir des transactions réelles de votre quartier, consultez notre page prix au m² à Menton, ou estimez-le gratuitement ci-dessous.