Cannes affiche l'un des taux de taxe foncière les plus bas des grandes villes françaises : 27,12 % après la baisse d'un point de 2025, onze ans sans hausse. Montants par profil, calcul et impact sur la valeur de votre bien.
Illustration : Taxe foncière à Cannes en 2026 : pourquoi elle est si basse.
À Cannes, la taxe foncière n'augmente pas. Alors que la plupart des grandes villes françaises ont relevé leur taux ces dernières années, la commune a au contraire baissé son taux communal de la taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025, le ramenant de 28,12 % à 27,12 %, soit un point de moins. La municipalité affiche onze années sans hausse de taux et l'un des taux les plus bas parmi les grandes villes françaises. Voici ce que cela change concrètement pour votre avis d'imposition, profil par profil, et pourquoi Cannes fait figure d'exception fiscale sur la Côte d'Azur.
Le taux communal de la taxe foncière sur les propriétés bâties à Cannes est de 27,12 % depuis la baisse d'un point votée pour 2025 (il était de 28,12 %). C'est l'un des taux les plus bas parmi les grandes villes françaises, derrière Boulogne-Billancourt. En 2026, à taux communal inchangé, la seule évolution mécanique vient de la revalorisation nationale des bases cadastrales (+0,8 %).
Cannes se distingue par une trajectoire fiscale à contre-courant. Là où de nombreuses grandes villes ont relevé leur taux de taxe foncière depuis 2023 pour compenser l'inflation et la perte de la taxe d'habitation, la commune a diminué le sien. La baisse d'un point appliquée en 2025 a fait passer le taux communal de la taxe foncière sur le bâti de 28,12 % à 27,12 %, une réduction d'environ 3,6 % du taux lui-même.
| Année | Taux communal TFPB | Variation |
|---|---|---|
| Jusqu'en 2024 | 28,12 % | stable (11 ans sans hausse) |
| 2025 | 27,12 % | -1 point |
| 2026 (à taux inchangé) | 27,12 % | taux stable, à confirmer au budget primitif |
Le taux de 2026 sera formellement arrêté au budget primitif de la commune, voté après les élections municipales de mars 2026. La trajectoire des dernières années (pas de hausse depuis plus de dix ans, baisse d'un point en 2025) constitue l'orientation affichée par la municipalité sortante, sans engagement chiffré garanti pour les exercices suivants.
Votre taxe foncière se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale de votre bien, réduite de 50 %, par les taux votés. À Cannes, la part communale (27,12 %) et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'appliquent, mais l'agglomération du Pays de Lérins ne prélève aucune part intercommunale sur le bâti pour les résidents, ce qui allège la facture par rapport à d'autres territoires.
La formule est nationale : base d'imposition (valeur locative cadastrale × coefficient de revalorisation × 50 % d'abattement forfaitaire) × taux votés. La valeur locative cadastrale dépend de la surface, de l'adresse, du standing et de l'état de votre logement. Le coefficient de revalorisation est fixé chaque année par l'État : il est de +0,8 % en 2026, contre +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024.
La particularité cannoise tient à la composition de l'avis. Sur votre feuille d'imposition, la ligne « part communale » est la seule sur laquelle la mairie peut agir, et c'est celle qui a baissé. À Cannes, l'absence de part intercommunale sur le bâti (l'agglomération du Pays de Lérins ne la prélève pas pour les résidents) est un avantage structurel que peu de grandes villes offrent : ailleurs, la part intercommunale peut représenter plusieurs points de taux supplémentaires.
La revalorisation annuelle des bases est décidée au niveau national, indépendamment de la commune. Même avec un taux communal stable ou en baisse, votre base d'imposition progresse mécaniquement chaque année (+0,8 % en 2026). Une réforme des valeurs locatives des locaux d'habitation est par ailleurs prévue à l'horizon des prochaines années. Source : DGFiP, INSEE (indice des prix à la consommation harmonisé).
Le montant dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien, pas directement de son prix de marché. À titre d'ordre de grandeur, la part communale de taxe foncière va d'environ 700 € pour un studio à Cannes-la-Bocca à plus de 3 500 € pour un appartement de standing sur la Croisette. Le taux communal bas de Cannes (27,12 %) rend ces montants sensiblement inférieurs à ceux de villes équivalentes.
Le prix au m² à Cannes tourne autour de 6 850 €/m² en moyenne (données DVF projetées 2026), avec de forts écarts entre quartiers : de l'ordre de 4 500 à 5 500 €/m² à Cannes-la-Bocca ou dans les secteurs résidentiels périphériques, jusqu'à 10 000 €/m² et bien au-delà sur la Croisette, le Suquet ou la Californie. Notre page prix au m² à Cannes détaille ces écarts quartier par quartier.
| Profil | Secteur | Part communale TF (ordre de grandeur) |
|---|---|---|
| Studio 28 m² | Cannes-la-Bocca | ~ 700 € |
| 3 pièces 65 m² | Carnot / Prado | ~ 1 500 € |
| Appartement 90 m² | Croisette / Palm Beach | ~ 3 500 € |
| Villa 160 m² | La Californie | ~ 5 000 € |
Ces montants sont des ordres de grandeur : la valeur locative cadastrale, fixée par l'administration fiscale, ne suit pas mécaniquement le prix de marché. Deux appartements de même surface et de même prix peuvent afficher des taxes foncières différentes selon leur classement cadastral. Le montant exact figure sur votre avis, à la ligne « taxe foncière sur les propriétés bâties ».
La faiblesse du taux cannois est le résultat d'une politique de désendettement et de maîtrise des dépenses menée depuis 2014. La dette communale a été réduite de plus de 76 millions d'euros, la capacité de désendettement est ramenée à 2,44 ans (bien en deçà du seuil d'alerte), et la baisse d'un point de 2025 a été présentée comme supérieure à la hausse des bases décidée par l'État, soit une baisse réelle de fiscalité pour les Cannois.
C'est la section qui explique l'exception cannoise. Depuis 2014, la municipalité de David Lisnard a fait de la maîtrise fiscale un axe budgétaire central. Le résultat affiché : onze années sans augmentation du taux communal, puis une baisse d'un point en 2025. La commune a réduit sa dette de plus de 76 millions d'euros depuis 2014 et ramené sa capacité de désendettement à environ 2,44 ans, un niveau très inférieur au seuil d'alerte de 12 ans retenu pour les collectivités.
Sur la baisse de 2025, le maire David Lisnard résumait ainsi la logique : « la baisse sera plus forte que la hausse des bases décidée par l'État, ce qui signifie une diminution réelle de la fiscalité pour les Cannois ». Concrètement, un propriétaire qui payait 1 000 € de taxe foncière sur la part communale en 2024 a vu ce montant ramené autour de 981 € en 2025, malgré la revalorisation nationale des bases de +1,7 % cette année-là. Au total, la baisse a représenté environ 3,6 millions d'euros restitués aux contribuables cannois, la ville maintenant par ailleurs son niveau d'investissement (de l'ordre de 80 millions d'euros).
Un modèle sous conditions. Cette trajectoire repose sur des économies de fonctionnement et une gestion de la dette. Sa poursuite dépend des budgets municipaux à venir, arrêtés après les élections de mars 2026, et de la revalorisation nationale des bases, sur laquelle la commune n'a aucune prise. Un taux bas ne garantit pas un montant figé : la base d'imposition continue de progresser (+0,8 % en 2026).
Indiquez le montant de la part communale de votre taxe foncière (1re ligne de votre avis). Le simulateur estime ce que la même base coûterait dans une ville appliquant un taux communal de 35 % (ordre de grandeur observé dans plusieurs grandes villes), pour mesurer l'avantage du taux cannois de 27,12 %.
Avec un taux communal de 27,12 % et aucune part intercommunale sur le bâti, Cannes figure parmi les grandes villes françaises les moins taxées, derrière Boulogne-Billancourt. À titre de repère, Nice a ramené son taux communal autour de 30,9 % après la baisse votée en 2026, et plusieurs grandes villes dépassent 35 %.
La comparaison directe entre villes est délicate : le montant final dépend du taux communal, mais aussi des parts intercommunales, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et surtout de la valeur locative cadastrale, propre à chaque bien. Deux repères tiennent néanmoins : Cannes est régulièrement citée comme l'une des grandes villes au taux le plus bas, et son territoire intercommunal (Pays de Lérins) n'ajoute pas de part sur le bâti pour les résidents, ce qui accentue l'écart réel avec des métropoles où l'intercommunalité pèse plusieurs points.
Sur la Côte d'Azur, la trajectoire cannoise contraste avec celle de sa grande voisine. À Nice, le taux communal avait bondi de 29,62 % à 35,30 % en 2024 avant une baisse de 4,4 points votée en 2026 : voir notre analyse de la taxe foncière à Nice en 2026. À Marseille, les propriétaires supportent l'un des taux les plus élevés de France, adossé à des valeurs locatives anciennes : voir la taxe foncière à Marseille. Cannes se situe à l'opposé de ce spectre.
Une fiscalité locale basse est un argument d'attractivité, surtout pour un marché comme Cannes très exposé aux résidences secondaires et à la clientèle internationale. L'effet direct sur les prix reste toutefois marginal : la valeur d'un bien cannois dépend d'abord de sa localisation, de sa vue, de son standing et de son DPE.
Cannes est un marché à part : prix moyen autour de 6 850 €/m², forte présence de résidences secondaires, clientèle française et internationale attirée par le Festival, la Croisette et le microclimat. Dans ce contexte, une taxe foncière basse joue sur trois plans.
1. Un coût de détention réduit. Pour un acheteur de résidence secondaire, la taxe foncière est une charge annuelle récurrente. À valeur égale, un bien cannois coûte moins cher à détenir qu'un bien situé dans une ville à taux élevé. C'est un argument concret pour une clientèle qui compare plusieurs villes méditerranéennes.
2. Un effet marginal sur le prix affiché. L'économie annuelle de taxe foncière reste faible face au prix d'acquisition. Pour un appartement de 90 m² sur la Croisette, quelques centaines d'euros d'économie annuelle pèsent peu à côté d'un prix de vente qui se compte en centaines de milliers d'euros. La fiscalité soutient la demande à la marge, elle ne la déclenche pas.
3. Une liquidité soutenue sur le haut de gamme. Sur les biens de standing à fort montant de taxe, l'allègement améliore légèrement le calcul de rentabilité côté acheteur. Combiné à la rareté du foncier cannois, il entretient la liquidité du segment premium. Pour situer votre bien, consultez nos prix au m² à Cannes quartier par quartier.
Le taux communal de la taxe foncière sur les propriétés bâties à Cannes est de 27,12 % depuis la baisse d'un point appliquée en 2025 (il était de 28,12 %). C'est l'un des taux les plus bas des grandes villes françaises, derrière Boulogne-Billancourt. En 2026, à taux communal inchangé, la seule évolution mécanique vient de la revalorisation nationale des bases cadastrales (+0,8 %). Le taux 2026 sera formellement arrêté au budget primitif de la commune.
Oui. Le conseil municipal a voté une baisse d'un point du taux communal de la taxe foncière sur le bâti pour 2025, le ramenant de 28,12 % à 27,12 %. Cette baisse, présentée comme supérieure à la hausse nationale des bases, a représenté environ 3,6 millions d'euros restitués aux propriétaires cannois. La municipalité affiche par ailleurs onze années sans augmentation du taux communal.
Un propriétaire qui payait 1 000 € de taxe foncière sur la part communale en 2024 a vu ce montant ramené autour de 981 € en 2025, malgré la revalorisation nationale des bases de +1,7 % cette année-là. L'économie nette dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien. La baisse du taux d'un point représente une diminution d'environ 3,6 % de la part communale, partiellement compensée chaque année par la hausse des bases.
La faiblesse du taux cannois résulte d'une politique de désendettement et de maîtrise des dépenses menée depuis 2014. La dette communale a été réduite de plus de 76 millions d'euros et la capacité de désendettement ramenée à environ 2,44 ans, bien en deçà du seuil d'alerte. Cannes affiche onze ans sans hausse du taux communal, puis une baisse d'un point en 2025.
Non, l'agglomération du Pays de Lérins ne prélève pas de part intercommunale sur les propriétés bâties pour les résidents. C'est un avantage structurel : dans beaucoup de grandes villes, la part intercommunale ajoute plusieurs points de taux à la part communale. À Cannes, seules la part communale (27,12 %) et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'appliquent sur le bâti.
L'avis de taxe foncière 2026 est envoyé par la Direction générale des finances publiques entre fin août et début octobre 2026. Aucune démarche n'est nécessaire, le calcul est automatique. La date limite de paiement est généralement fixée au 15 octobre (mensualisés) ou au 20 octobre (paiement direct), selon votre mode de règlement.
L'effet direct sur les prix reste marginal. Une fiscalité basse réduit le coût de détention et soutient l'attractivité de Cannes, surtout pour les acheteurs de résidences secondaires et la clientèle internationale. Mais la valeur d'un bien cannois dépend d'abord de sa localisation, de sa vue, de son standing et de son DPE. Le prix moyen à Cannes est d'environ 6 850 €/m² en 2026.
Non. Le taux 2026 et ceux des exercices suivants seront arrêtés aux budgets primitifs votés après les élections municipales de mars 2026. La trajectoire récente (pas de hausse depuis plus de dix ans, baisse d'un point en 2025) est l'orientation affichée par la municipalité sortante, sans engagement chiffré garanti. Par ailleurs, la revalorisation nationale des bases (+0,8 % en 2026) continue d'augmenter mécaniquement la base de calcul, sur laquelle la commune n'a aucune prise.
Estimation gratuite et précise en quelques minutes, quartier par quartier.
Estimer mon bien