La loi du 7 avril 2026 sur l'indivision existe, mais elle n'a pas abaissé le seuil de majorité : le Sénat l'a rejeté. Et la règle des deux tiers, elle, date de 2009 et ne permet pas de vendre. Ce que dit réellement le droit en vigueur, article par article.
Illustration : Nouvelle loi indivision et succession : ce qu'elle change vraiment.
Une loi récente porte bien sur l'indivision : la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes. Mais ce qu'on lui prête est presque toujours faux. Un peu partout, on lit que « depuis 2026, on peut vendre un bien indivis à la majorité des deux tiers au lieu de l'unanimité ». Cet énoncé se trompe deux fois : la loi de 2026 a précisément refusé d'abaisser le seuil de majorité, et la règle des deux tiers, qui existe bel et bien, date de 2009 et ne permet pas de vendre. Voici ce que dit réellement le droit en vigueur.
Elle facilite la gestion des successions vacantes et élargit les pouvoirs du juge du partage, mais elle ne touche pas à la règle de majorité pour vendre un bien indivis. Son apport le plus concret pour un héritier : le tribunal peut désormais autoriser un seul indivisaire à conclure seul un acte de vente, à charge pour lui de prouver l'urgence et l'intérêt commun. Source : loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, Légifrance.
La loi est réelle, et son intitulé entretient la confusion : « visant à simplifier la sortie de l'indivision ». Beaucoup en ont déduit qu'elle abaissait le seuil de majorité. Le texte dit autre chose.
Les articles modifiés du code civil sont les articles 810-2 et 810-3 (successions vacantes), 815-6, 840 et 841 (partage judiciaire). L'article 815-5-1, celui qui porte la procédure des deux tiers, ne figure pas dans cette liste. Il n'a pas bougé.
| Ce qu'on lui prête | Ce que dit le texte |
|---|---|
| Elle permet de vendre à la majorité des deux tiers | Faux. Elle ne modifie pas l'article 815-5-1 |
| Elle abaisse le seuil à la majorité simple | Faux. Cette disposition a été rejetée au Sénat |
| Elle supprime l'unanimité | Faux. L'article 815-3 est inchangé |
| Elle ne sert à rien | Faux aussi. Elle modifie les articles 815-6, 840 et 841 |
Le véritable apport tient en une phrase : l'article 815-6 modifié permet au juge d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. C'est la consécration d'une solution que la jurisprudence admettait déjà, et elle reste conditionnée à une double preuve, l'urgence et l'intérêt commun. Ce n'est pas un droit de vendre : c'est une autorisation à demander au tribunal, au cas par cas.
La loi réécrit aussi l'article 840 et étend la compétence du juge chargé des opérations de partage, qui pourra ordonner les licitations. Sur ce point, le texte lui-même renvoie à un décret en Conseil d'État pour en fixer les conditions. Tant que ce décret n'est pas publié, les modalités précises de ce volet restent à confirmer : nous mettrons cet article à jour à sa parution.
Non, pas directement. L'unanimité reste exigée pour tout acte de disposition sur un bien indivis (code civil, article 815-3). Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits ne peuvent pas vendre : ils peuvent seulement engager une procédure, devant notaire puis devant le tribunal judiciaire, qui décidera. Le juge peut refuser. Source : code civil, articles 815-3 et 815-5-1, Légifrance.
C'est la nuance que la quasi-totalité des contenus en ligne écrase. Détenir les deux tiers ne vous rend pas maître de la vente. Cela vous ouvre l'accès à un juge, ce qui n'est pas la même chose.
La formulation exacte de l'article 815-5-1 est sans ambiguïté : l'aliénation du bien indivis « peut être autorisée par le tribunal judiciaire », et seulement « si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». L'appréciation appartient au juge, pas à la majorité.
Deux conséquences pratiques en découlent, et elles sont lourdes. La première : la procédure prend du temps, entre le passage devant notaire, le délai d'opposition et l'audience. La seconde tient au mode de vente, souvent ignorée : la vente autorisée se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères.
Non. L'article 815-5-1 a été créé par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, article 6. Le dispositif a donc 17 ans. Ce qui trompe beaucoup de lecteurs : Légifrance affiche pour cet article une « version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 », créée par une ordonnance de 2019. Cette mention identifie une version du texte, pas la naissance du dispositif. Source : Légifrance.
C'est probablement l'origine de la rumeur, et le piège mérite d'être expliqué, car il se reproduira sur d'autres articles du code.
Quand vous consultez l'article 815-5-1 sur Légifrance, la fiche indique une version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, issue de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019. On en conclut naturellement que la règle est récente. Elle ne l'est pas.
Cette ordonnance n'a fait que tirer les conséquences d'un changement de vocabulaire judiciaire : le « tribunal de grande instance » est devenu le « tribunal judiciaire ». Le contenu de la règle, lui, est celui voté en 2009. Ajoutez à cela une loi de 2026 dont le titre parle de simplifier la sortie de l'indivision, et la confusion est complète.
Il faut mesurer ce que cette confusion coûte à un héritier. Croire qu'une nouveauté de 2026 permet de vendre aux deux tiers conduit à deux erreurs symétriques : l'indivisaire majoritaire se croit en position de force et néglige la négociation amiable, tandis que le minoritaire se croit dépossédé et cède sans discuter. Les deux se trompent. La règle applicable a 17 ans, elle passe par un juge, et elle laisse au minoritaire une défense réelle : l'atteinte excessive à ses droits.
Si vous détenez au moins deux tiers des droits, vous exprimez votre intention de vendre devant notaire. Le notaire la signifie aux autres indivisaires dans le mois. S'ils s'opposent ou gardent le silence trois mois, le notaire dresse un procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, par licitation. Source : code civil, article 815-5-1.
La procédure est balisée. Elle se déroule en quatre temps.
Le point le plus sous-estimé est le dernier maillon : la licitation. La vente ne se fait pas de gré à gré, au prix du marché, avec un acquéreur choisi. Elle se fait aux enchères. Le prix obtenu y est fréquemment inférieur à celui d'une vente amiable bien préparée, et le produit ne peut être remployé que pour régler les dettes et charges de l'indivision.
Autrement dit, gagner la procédure peut coûter plus cher que de s'entendre. C'est un calcul à faire avant de l'engager, et il suppose de connaître la valeur réelle du bien : la comparer au prix probable d'une vente aux enchères est le seul moyen de savoir ce que le rapport de force fait perdre à tout le monde.
Parce qu'ils décrivent des régimes dérogatoires temporaires qui ne relèvent pas du droit commun : la Corse (loi n° 2017-285, jusqu'au 31 décembre 2037) et l'outre-mer (loi n° 2018-1244, dite loi Letchimy, jusqu'au 31 décembre 2038). Ces régimes permettent une vente amiable aux deux tiers sans autorisation judiciaire. Ils ne s'appliquent pas en France métropolitaine hors Corse. Source : Légifrance.
C'est la troisième source de malentendu, et la plus insidieuse, parce que ces articles ne sont pas faux : ils sont hors sujet pour la plupart des lecteurs.
Ces dispositifs répondent à un problème historique précis, celui des titres de propriété non établis et des indivisions bloquées depuis des générations, en Corse et dans les territoires ultramarins. Ils sont temporaires et bornés dans le temps. Les transposer à une succession dans la Drôme ou en Indre-et-Loire n'a aucun fondement.
Signalons enfin que la loi du 7 avril 2026 a recentré l'article 3 de la proposition initiale, celui qui portait l'abaissement de la majorité, sur l'actualisation de cette procédure dérogatoire corse. C'est un indice utile de la direction prise par le législateur : traiter les blocages historiques par des régimes spéciaux, pas assouplir le droit commun de l'indivision.
Cet article traite une question précise : ce que change, ou non, la loi de 2026 sur la vente d'un bien indivis. Les autres questions d'une succession immobilière (barème des droits, abattement de 100 000 € par parent et par enfant, valeur vénale à déclarer, délais de déclaration, coût du partage) relèvent d'un sujet distinct, que nous traitons dans un guide dédié à l'héritage d'un bien immobilier.
Un dernier mot, valable quelle que soit l'issue. Toute succession suppose de déclarer la valeur vénale du bien au jour du décès. Que vous vendiez à l'amiable, que vous engagiez une procédure ou que vous restiez en indivision, cette valeur est le point de départ de tout : elle détermine les droits à payer, la répartition entre héritiers, et le prix d'acquisition retenu plus tard pour le calcul de la plus-value. La connaître avant de négocier n'est pas un confort, c'est ce qui vous évite de discuter à l'aveugle.
Ce sujet est juridique et patrimonial : les règles exposées ici sont générales et ne remplacent pas l'analyse de votre situation. Une indivision successorale met en jeu des quotes-parts, des donations antérieures, parfois un usufruit : autant d'éléments qui changent le calcul. Pour un cas personnel, l'interlocuteur est votre notaire, qui est aussi la porte d'entrée obligatoire de la procédure des deux tiers.
Non. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 ne modifie pas l'article 815-5-1 du code civil, qui porte la procédure des deux tiers. L'abaissement du seuil à la majorité simple, prévu par la proposition initiale, a été rejeté par la commission des lois du Sénat au motif qu'il créait une incohérence des seuils.
Oui, c'est le principe. L'article 815-3 du code civil exige l'unanimité des indivisaires pour tout acte de disposition, dont la vente d'un immeuble. Ce principe n'a été abrogé ni en 2009, ni par la loi du 7 avril 2026.
Elle ne donne pas le droit de vendre, mais celui de saisir le juge. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits expriment leur intention devant notaire, qui la signifie aux autres. En cas d'opposition ou de silence de trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, mais seulement si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Le juge peut refuser.
Depuis le 12 mai 2009. L'article 815-5-1 du code civil a été créé par l'article 6 de la loi n° 2009-526. Légifrance affiche pour cet article une version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, issue d'une ordonnance de 2019, mais il s'agit d'un identifiant de version, lié au renommage du tribunal de grande instance en tribunal judiciaire, et non de la date de création du dispositif.
Elle modifie les articles 810-2 et 810-3 du code civil sur les successions vacantes, ainsi que les articles 815-6, 840 et 841. Son apport le plus concret pour un héritier : le juge peut désormais autoriser un seul indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis, à charge pour lui de prouver l'urgence et l'intérêt commun.
La vente autorisée sur le fondement de l'article 815-5-1 se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères, et non de gré à gré. Le prix obtenu est fréquemment inférieur à celui d'une vente amiable bien préparée, et le produit ne peut être remployé que pour régler les dettes et charges de l'indivision.
Parce que ces contenus décrivent des régimes dérogatoires temporaires, propres à la Corse (loi n° 2017-285, jusqu'au 31 décembre 2037) et à l'outre-mer (loi n° 2018-1244 dite loi Letchimy, jusqu'au 31 décembre 2038). Ces régimes autorisent une vente amiable aux deux tiers sans juge, mais ne s'appliquent pas en France métropolitaine hors Corse.
Il ne peut pas bloquer indéfiniment la procédure, mais il dispose d'une défense réelle devant le tribunal judiciaire : le juge n'autorise la vente que si elle ne porte pas une atteinte excessive à ses droits. Cette appréciation appartient au juge, pas aux indivisaires majoritaires.
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