Taxe foncière à Cagnes-sur-Mer : un taux parmi les plus élevés des Alpes-Maritimes (30,95 %) et une surtaxe résidence secondaire doublée en 2026, de 20 à 40 %. Calcul, montants par profil, simulateur et impact sur la valeur.
Illustration : Taxe foncière à Cagnes-sur-Mer en 2026 : la surtaxe résidence secondaire double.
À Cagnes-sur-Mer, la fiscalité des propriétaires se durcit par deux bouts à la fois. La ville affiche déjà l'un des taux de taxe foncière les plus élevés des communes moyennes des Alpes-Maritimes, autour de 31 %. Et le 25 juin 2026, le conseil municipal a voté le doublement de la surtaxe sur les résidences secondaires, portée de 20 à 40 %. Près de 4 879 logements, soit environ 15 % du parc, sont concernés. Pour un propriétaire cagnois, et plus encore pour un détenteur de pied-à-terre, le coût annuel de détention grimpe nettement. Voici ce que vous payez vraiment, source par source.
Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties à Cagnes-sur-Mer se situe autour de 30,95 %, le niveau le plus élevé parmi les communes des Alpes-Maritimes de plus de 40 000 habitants, devant Grasse (30,17 %), Cannes (28,12 %) et Antibes (28,07 %). Ce taux global additionne la part communale et la part intercommunale.
Longtemps, Cagnes-sur-Mer a affiché l'un des taux communaux les plus bas du littoral : à peine 12,81 % en 2014, très en dessous de la moyenne nationale. La réforme de 2021 a changé la donne. La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a entraîné le transfert de l'ancienne part départementale de taxe foncière vers les communes : le taux départemental des Alpes-Maritimes s'est ajouté au taux municipal, sans que la cotisation change pour autant.
Résultat, le taux global affiché à Cagnes est aujourd'hui l'un des plus lourds du secteur, au coude à coude avec les autres villes moyennes du département. Il reste inférieur à celui de Nice (autour de 36 %), qui appartient à une autre catégorie de taille, mais devance nettement ses voisines de la bande côtière.
Un taux communal élevé n'est pas forcément le signe d'une commune plus gourmande. Depuis 2021, le taux affiché intègre l'ancienne part départementale. La bonne lecture n'est pas le niveau absolu du taux, mais son évolution d'une année sur l'autre, et le poids de la fiscalité rapporté à la valeur des biens.
La taxe foncière est le produit de la valeur locative cadastrale de votre bien, diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 %, multipliée par la somme des taux votés (commune, intercommunalité). La valeur locative, fixée par l'administration et héritée pour l'essentiel des années 1970, est revalorisée chaque année au niveau national.
Le mécanisme est le même partout. L'administration attribue à votre logement une valeur locative cadastrale, réduite de moitié pour tenir compte des charges du propriétaire, puis multipliée par les taux votés localement. À Cagnes, ces taux additionnent la part communale et la part reversée à la Métropole Nice Côte d'Azur.
Deux éléments font varier votre cotisation : les taux, votés localement, et la base, revalorisée nationalement. À Cagnes, le taux évolue peu : c'est surtout la revalorisation de la base qui explique la hausse de votre avis d'une année sur l'autre. Mais pour un propriétaire de résidence secondaire, une troisième ligne pèse lourd, et elle vient de bouger.
Le 25 juin 2026, le conseil municipal de Cagnes-sur-Mer a voté le doublement de la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, portée de 20 % (en place depuis 2016) à 40 %. Environ 4 879 logements, près de 15 % du parc, sont concernés. Cette surtaxe frappe la taxe d'habitation des résidences secondaires, qui subsiste alors qu'elle a disparu pour les résidences principales.
C'est la vraie nouveauté fiscale de l'année à Cagnes. Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023, seules les résidences secondaires restent soumises à cet impôt. En zone tendue, dont fait partie Cagnes-sur-Mer, une commune peut le majorer de 5 à 60 % par délibération du conseil municipal.
La ville appliquait 20 % depuis 2016. Le maire Bryan Masson a fait voter le 25 juin 2026 le passage à 40 %, invoquant la « justice fiscale » et la très forte tension sur l'accès au logement. L'objectif affiché : inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché de la résidence principale plutôt que de les laisser occupés une partie de l'année seulement.
Cagnes n'est pas une pionnière sur ce terrain. Antibes, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var appliquent déjà une surtaxe de 40 %. La commune s'aligne donc sur ses voisines de la bande littorale, où la part de résidences secondaires est élevée et la pression sur le logement permanent, forte.
La surtaxe de 40 % concerne la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas la taxe foncière. Un propriétaire qui occupe son logement à l'année n'est pas concerné par la surtaxe, mais reste redevable de la taxe foncière comme tout propriétaire. Un propriétaire de résidence secondaire, lui, cumule les deux.
Le montant dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien, donc de sa surface, de son adresse et de son état. À titre d'ordre de grandeur, la part communale de taxe foncière va d'environ 560 € pour un studio à près de 1 700 € pour une maison. Un propriétaire de résidence secondaire y ajoute la taxe d'habitation majorée, désormais à 40 %.
Le marché cagnois est l'un des plus recherchés de la Côte d'Azur, à environ 5 000 €/m² pour un appartement, avec des écarts marqués entre le front de mer du Cros-de-Cagnes, le centre ancien du Haut-de-Cagnes et les secteurs résidentiels. Les valeurs locatives soutenues se conjuguent au taux élevé pour alourdir la cotisation.
| Profil | TF part communale (ordre de grandeur) | Surtaxe résidence secondaire (si applicable) |
|---|---|---|
| Studio 30 m² au Cros-de-Cagnes | ~ 560 € | +40 % de la TH résidence secondaire |
| 3 pièces 65 m² au centre-ville | ~ 1 000 € | +40 % de la TH résidence secondaire |
| Appartement 80 m² vue mer | ~ 1 400 € | +40 % de la TH résidence secondaire |
| Maison 110 m² au Haut-de-Cagnes | ~ 1 700 € | +40 % de la TH résidence secondaire |
Ces ordres de grandeur valent pour la seule part communale de taxe foncière. Pour une résidence secondaire, il faut y ajouter la taxe d'habitation, désormais majorée de 40 % : c'est ce supplément que le simulateur ci-dessous chiffre.
Si vous détenez une résidence secondaire à Cagnes, indiquez le montant de votre taxe d'habitation 2025, surtaxe de 20 % comprise. Le simulateur estime votre nouvelle taxe d'habitation avec la surtaxe portée à 40 % et chiffre le surcoût annuel lié au doublement voté en 2026.
Même sans hausse du taux, votre taxe foncière augmente chaque année. La revalorisation des valeurs locatives cadastrales, décidée au niveau national, s'applique partout : +1,7 % en 2025 et +0,8 % en 2026. Elle s'ajoute, pour les résidences secondaires, au doublement de la surtaxe d'habitation.
Un taux gelé ne signifie pas une cotisation gelée. La taxe foncière est le produit d'un taux et d'une base : la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année par l'État selon l'indice des prix à la consommation harmonisé. Sur les dernières années, cette hausse a été marquée : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025, puis +0,8 % en 2026 selon l'INSEE.
Pour un propriétaire de résidence secondaire à Cagnes, l'année 2026 cumule trois mouvements : un taux de taxe foncière parmi les plus élevés du secteur, une base revalorisée, et une surtaxe d'habitation qui double. Le coût annuel de détention d'un pied-à-terre y devient un vrai paramètre de décision, à intégrer avant tout achat ou toute mise en location.
Cagnes-sur-Mer s'inscrit dans un littoral azuréen où la part de résidences secondaires est forte et où plusieurs communes durcissent leur fiscalité pour libérer du logement permanent. Antibes, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var appliquent déjà 40 % de surtaxe ; Cagnes les rejoint en 2026.
La fiscalité locale ne se lit pas ville par ville isolément, mais dans une dynamique de secteur. Sur la bande côtière des Alpes-Maritimes, la tension entre logement permanent et résidence secondaire est aiguë : les communes utilisent la surtaxe d'habitation comme levier, tandis que les taux de taxe foncière restent parmi les plus élevés du département hors Nice.
Le Journal Immover suit cette fiscalité de plusieurs villes de la Côte d'Azur : la baisse de taxe foncière votée à Nice en 2026, le coût de détention à Menton, ville de résidences secondaires, éclairent par contraste la situation cagnoise. Chaque commune arbitre entre attractivité et libération du logement.
Un coût de détention plus élevé peut peser sur la décision d'un acheteur de résidence secondaire, mais il reste largement compensé par l'attrait de Cagnes : front de mer, proximité de Nice et de l'aéroport, cadre de vie. Pour un propriétaire hésitant, la première étape est de connaître la valeur réelle de son bien.
Le doublement de la surtaxe change surtout l'équation des pied-à-terre peu occupés. Trois options s'ouvrent à un propriétaire concerné : conserver le bien en assumant un coût de détention accru, le basculer en résidence principale ou en location longue durée pour échapper à la surtaxe, ou vendre dans un marché resté cher.
Quelle que soit l'orientation, la décision commence par une valeur de marché fiable, calibrée sur les transactions réelles de votre quartier. Un bien du Cros-de-Cagnes en front de mer et une maison du Haut-de-Cagnes ne se valorisent pas de la même manière : une estimation précise, appuyée sur les données locales, permet de trancher en connaissance de cause.
Oui. Le 25 juin 2026, le conseil municipal de Cagnes-sur-Mer, sous l'impulsion du maire Bryan Masson, a voté le passage de la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires de 20 % à 40 %. Le taux de 20 % était en place depuis 2016. Environ 4 879 logements, soit près de 15 % du parc immobilier de la commune, sont concernés. La justification avancée est la lutte contre la tension sur l'accès au logement.
Ce sont deux impôts distincts. La taxe foncière est due par tout propriétaire, qu'il occupe son bien ou non. La surtaxe de 40 % s'applique, elle, à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, un impôt qui subsiste uniquement pour les logements non affectés à la résidence principale. Un propriétaire de résidence secondaire à Cagnes cumule donc la taxe foncière et la taxe d'habitation majorée ; un résident à l'année ne paie que la taxe foncière.
Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties à Cagnes-sur-Mer se situe autour de 30,95 %, le plus élevé des communes des Alpes-Maritimes de plus de 40 000 habitants, devant Grasse (30,17 %), Cannes (28,12 %) et Antibes (28,07 %). Ce taux global intègre depuis 2021 l'ancienne part départementale, transférée aux communes après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales. Il reste inférieur à celui de Nice, d'une autre catégorie de taille.
Les propriétaires de résidences secondaires, c'est-à-dire de logements meublés qui ne constituent pas leur habitation principale. Cela vise principalement les pied-à-terre et les résidences de vacances, nombreuses sur le littoral azuréen. Les résidents à l'année et les logements loués en résidence principale à un locataire ne sont pas concernés. La commune espère précisément inciter les propriétaires à basculer leurs biens vers la location longue durée.
Le surcoût dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien. En pratique, faire passer la surtaxe de 20 % à 40 % revient à augmenter d'environ un sixième votre taxe d'habitation résidence secondaire actuelle. Par exemple, une taxe d'habitation de 1 200 euros surtaxe de 20 % comprise correspond à une base d'environ 1 000 euros ; avec la nouvelle surtaxe de 40 %, elle passe à environ 1 400 euros, soit un surcoût de l'ordre de 200 euros par an. Le simulateur de l'article chiffre votre cas précis.
La taxe foncière est le produit de la valeur locative cadastrale de votre bien, diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 %, multipliée par la somme des taux votés par la commune et l'intercommunalité (Métropole Nice Côte d'Azur). La valeur locative, fixée par l'administration et héritée pour l'essentiel des années 1970, est revalorisée chaque année au niveau national. À Cagnes, le taux évolue peu : c'est surtout cette revalorisation de la base qui fait varier votre avis.
Parce que les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année au niveau national, indépendamment des décisions de la Ville. Cette revalorisation suit l'indice des prix à la consommation harmonisé : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025 et +0,8 % en 2026 selon l'INSEE. Même à taux communal stable, votre cotisation progresse. Pour les résidences secondaires, ce mouvement se cumule en 2026 avec le doublement de la surtaxe d'habitation.
À la marge seulement. Un coût de détention plus élevé peut peser dans le calcul d'un acheteur de résidence secondaire attentif aux charges annuelles, mais il reste compensé par l'attrait de la commune : front de mer du Cros-de-Cagnes, proximité de Nice et de l'aéroport, cadre de vie. La localisation, la vue et l'état du bien demeurent les premiers déterminants de la valeur. Pour un pied-à-terre peu occupé, la surtaxe peut toutefois faire pencher la balance vers la location longue durée ou la vente.
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