Meublé touristique à Martigues en 2026 : un encadrement précoce et un tour de vis fiscal

1. Faut-il vendre son meublé touristique à Martigues en 2026 ?

Deux pressions convergent sur le meublé touristique martégal, mais elles ne viennent pas du même endroit. La pression locale d'abord, réelle mais ancienne et stable : un règlement de changement d'usage en vigueur depuis 2017, une autorisation à demander, un numéro d'enregistrement obligatoire. La pression fiscale ensuite, nationale et plus lourde : la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a réduit l'abattement forfaitaire du micro-BIC des meublés non classés de 50 à 30 % et abaissé leur plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €.

La particularité de Martigues, c'est sa double nature. C'est une ville touristique, avec la Venise provençale, le Miroir aux oiseaux et les calanques de la Côte Bleue, mais aussi une ville de travail, dont le bassin industriel emploie toute l'année. Cette dualité offre une porte de sortie que peu de communes littorales ont : une demande locative annuelle solide, alternative crédible au meublé touristique quand la rentabilité de la courte durée se tend.

2. Ce qui change concrètement pour les propriétaires

Le changement d'usage depuis 2017

La procédure d'autorisation préalable au changement d'usage s'applique à Martigues depuis la délibération du conseil municipal du 15 décembre 2017. Transformer un logement d'habitation en meublé loué de façon répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, quand il ne s'agit pas de votre résidence principale, suppose cette autorisation.

Résidence principale : la limite des 120 jours

La résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, échappe à l'autorisation de changement d'usage, mais sa location en meublé de tourisme ne peut dépasser 120 jours par an. Au-delà, ou pour une résidence secondaire, l'autorisation devient nécessaire.

Le numéro d'enregistrement et la taxe de séjour

Toute mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la mairie, qui délivre un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces, y compris sur les plateformes (Airbnb, Abritel, Le Bon Coin). La taxe de séjour est collectée via la plateforme de télédéclaration de la commune, Martigues faisant partie de la Métropole Aix-Marseille-Provence.

3. L'encadrement de 2017 : le choix martégal

C'est la différence de fond avec plusieurs communes voisines. À Marseille, dont Martigues n'est éloignée que d'une quarantaine de kilomètres, transformer un logement en meublé touristique permanent dans les secteurs tendus oblige à compenser, c'est-à-dire à remettre sur le marché une surface d'habitation équivalente, un mécanisme coûteux (voir notre analyse Meublé touristique à Marseille en 2026). Martigues n'a pas emprunté cette voie.

La commune a préféré un régime d'autorisation préalable, posé dès 2017, soit avant la vague d'encadrement qu'ont connue les grandes stations de la Côte d'Azur. Cette antériorité a un avantage : la règle est connue, stable, et n'a pas été bousculée par un contentieux comme le quota niçois suspendu par la justice. Pour un propriétaire, cela signifie une bonne visibilité sur le cadre local, à intégrer dans une stratégie patrimoniale de moyen terme.

4. Le vrai tour de vis 2026 vient de l'État

La loi Le Meur : moins d'avantage fiscal

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a resserré la fiscalité des meublés de tourisme. Pour un meublé non classé, l'abattement forfaitaire du régime micro-BIC est passé de 50 à 30 %, et le plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Concrètement, sur 18 000 € de recettes avec un bien non classé, en tranche marginale d'imposition à 30 %, le surcoût d'impôt annuel avoisine 1 600 €. La loi a aussi prévu la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les biens au régime réel, un point à chiffrer avant toute revente.

L'enregistrement national de 2026

Un décret du 19 mars 2026 a mis en place un téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme. Depuis le 20 mai 2026, tout propriétaire qui met un logement en location touristique doit obtenir un numéro d'enregistrement via ce service national, qui s'articule avec la déclaration locale. La logique est celle d'une traçabilité renforcée : l'administration et les communes disposent désormais d'un outil unifié pour suivre le parc de meublés touristiques.

5. Un marché à deux visages : où se situe la valeur de votre bien ?

Le prix moyen des appartements à Martigues s'établit autour de 3 061 €/m² au premier semestre 2026 (source : base DVF, traitement Immover). Mais cette moyenne masque des réalités très différentes d'un secteur à l'autre : la valeur d'un meublé touristique, et donc l'intérêt de le vendre ou de le conserver, dépend d'abord de sa localisation.

Un meublé touristique situé sur la Côte Bleue ou à Ferrières, face à l'eau, garde une valeur de revente élevée et une saisonnalité forte : ce sont les biens pour lesquels persister ou vendre au bon moment a le plus de sens. À l'inverse, un logement de l'intérieur, moins porté par le tourisme, trouvera plus facilement preneur en location annuelle auprès des actifs du bassin industriel. Pour situer la valeur de votre bien à Martigues avant de décider :

6. Les scénarios de décision

Scénario 1 : vendre

Vendre a du sens si votre rentabilité ne tient plus après la baisse de l'abattement micro-BIC, ou si vous préférez sécuriser une plus-value sur un bien bien placé. Un logement en front de mer sur la Côte Bleue, où le prix dépasse 5 700 €/m², offre une valeur de sortie élevée. La plus-value immobilière est imposable pour une résidence secondaire détenue moins de 22 ans (exonération progressive jusqu'à 30 ans pour les prélèvements sociaux) ; pour un bien au régime réel, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul depuis la loi Le Meur, un point à chiffrer avec votre expert-comptable.

Scénario 2 : basculer en location longue durée

C'est la carte que Martigues joue mieux que la plupart des communes littorales. La demande locative à l'année existe, portée par les actifs du bassin industriel de l'étang de Berre (raffinage, pétrochimie, zone de Lavéra) et par la proximité de Marseille. La bascule préserve le bien et son potentiel patrimonial contre un rendement plus modéré mais stable ; elle maintient le statut de loueur en meublé non professionnel avec un abattement micro-BIC de 50 %, et le régime réel reste souvent plus avantageux dès qu'il y a un crédit. Les contraintes du meublé touristique disparaissent.

Scénario 3 : se mettre en conformité et professionnaliser

Persister en meublé touristique reste défendable si votre bien est bien placé, notamment sur la Côte Bleue ou dans le cœur historique, si le taux d'occupation estival est élevé et si vous acceptez de professionnaliser l'exploitation. Cela suppose d'obtenir l'autorisation de changement d'usage, de tenir à jour l'enregistrement local et national, et d'actionner les leviers fiscaux : classement en étoiles pour retrouver l'abattement de 50 %, ou passage au régime réel.

Scénario 4 : combiner usage personnel et location

Beaucoup de propriétaires martégaux occupent leur bien une partie de l'année et le louent le reste du temps. Si le logement est votre résidence principale, la location en meublé de tourisme reste possible dans la limite de 120 jours par an, sans autorisation de changement d'usage. C'est souvent le meilleur compromis pour un particulier qui veut un revenu d'appoint sans basculer dans une activité pleinement encadrée et fiscalisée.

7. Comment trancher : les questions à se poser

1. Votre bien est-il votre résidence principale ? Si oui, vous pouvez louer jusqu'à 120 jours par an sans autorisation de changement d'usage : le cadre est léger. Sinon, l'autorisation est nécessaire et l'activité est plus encadrée.

2. Où se situe votre bien ? Un logement en front de mer sur la Côte Bleue garde une forte valeur touristique et de revente ; un bien de l'intérieur est souvent plus rentable en location annuelle, portée par l'emploi industriel local. La localisation oriente le choix autant que la fiscalité.

3. Votre rentabilité nette tient-elle après la loi Le Meur ? Refaites le calcul : recettes, moins charges, moins impôt 2026 (abattement 30 % si non classé). Si le résultat net passe sous ce que vous obtiendriez en longue durée ou en plaçant le capital après vente, le meublé touristique n'est plus le meilleur choix.

4. Êtes-vous prêt à gérer les démarches ? Autorisation, enregistrement local et national, taxe de séjour, éventuel classement, comptabilité au réel : le meublé touristique est devenu une activité encadrée. Si vous cherchiez un revenu passif simple, la longue durée ou la location dans la limite des 120 jours seront plus reposantes.

Le cadre martégal ne ferme pas la porte du meublé touristique : il l'encadre depuis 2017 sans la verrouiller. Mais en 2026, la variable qui déplace le curseur est fiscale et nationale, pas municipale, et le second facteur décisif est l'emplacement du bien. Pour situer la valeur du vôtre, consultez nos prix au m² à Martigues.