Termites obligatoire dans toute la Gironde, mérule, inondation Garonne, argiles : la liste complète des diagnostics pour vendre à Bordeaux, durées de validité, tarifs et spécificités locales en 2026.
Illustration : Diagnostics immobiliers à Bordeaux : liste complète pour vendre en 2026.
Avant de signer une promesse de vente à Bordeaux, vous devez remettre à l'acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) complet. Ce dossier peut regrouper jusqu'à 11 diagnostics selon l'ancienneté et la localisation du bien. Bordeaux et la Gironde cumulent des contraintes locales qui rendent certains contrôles systématiques : le diagnostic termites est obligatoire dans tout le département, le risque de mérule est une préoccupation régionale liée au climat océanique humide, et l'état des risques intègre l'inondation par la Garonne et le retrait-gonflement des argiles. Voici la liste complète, les spécificités bordelaises, les durées de validité et les tarifs pour vendre en 2026.
Les diagnostics à fournir dépendent de l'ancienneté du bien, de son type (maison ou appartement) et de sa localisation. Pour un appartement bordelais standard, comptez 7 diagnostics minimum ; une vente peut en cumuler jusqu'à 11, notamment sur une échoppe ancienne du centre.
Les diagnostics à fournir dépendent de l'ancienneté du bien, de son type et de sa localisation. Voici l'ensemble des diagnostics applicables à Bordeaux.
| Diagnostic | Condition | Validité vente |
|---|---|---|
| DPE - Performance énergétique | Tous les biens | 10 ans (post 2021) |
| Termites | Toute la Gironde (arrêté préfectoral) | 6 mois |
| ERP - État des risques | Tous les biens | 6 mois |
| Amiante | Permis de construire avant juillet 1997 | Illimitée si négatif (post 2013) |
| Plomb (CREP) | Construction avant 1949 | Illimitée si négatif |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Loi Carrez | Appartement en copropriété | Illimitée (sauf travaux) |
| Mérule (information) | Commune en zone d'arrêté délimité | Information au moment de la vente |
| Audit énergétique | Maison individuelle classée F ou G | 5 ans |
| Assainissement | Installation non collective | 3 ans |
Trois particularités locales rendent le dossier bordelais plus chargé qu'ailleurs : le diagnostic termites est obligatoire dans toute la Gironde par arrêté préfectoral, l'état des risques intègre l'inondation par la Garonne et l'estuaire, et le retrait-gonflement des argiles concerne une large part du département.
L'ensemble du département de la Gironde est couvert par un arrêté préfectoral instaurant une zone de surveillance et de lutte contre les termites. Le diagnostic est donc obligatoire pour toute vente à Bordeaux comme dans le reste du département, quelle que soit l'ancienneté du bien. Sa validité n'est que de 6 mois : c'est souvent le diagnostic à renouveler si la vente se prolonge.
Bordeaux est exposée au risque d'inondation par débordement de la Garonne et par submersion liée à l'estuaire de la Gironde. Plusieurs secteurs sont couverts par un plan de prévention du risque inondation (PPRI). Ce risque est mentionné dans l'ERP et concerne notamment les quartiers proches du fleuve, des Bassins à flot à la Bastide. Il peut peser sur la négociation, en particulier pour les rez-de-chaussée.
Une grande partie de la Gironde est exposée au retrait-gonflement des argiles, ce phénomène qui fissure les fondations lors des alternances de sécheresse et de réhydratation des sols. Le zonage national est renforcé au 1er juillet 2026, avec une part accrue du territoire classée en exposition moyenne à forte. Le risque figure dans l'ERP ; pour la vente d'un terrain constructible en zone moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable est requise.
La mérule est un champignon qui dégrade le bois des charpentes et planchers dans les ambiances humides et mal ventilées. La Gironde figure parmi les départements concernés par des arrêtés délimitant des zones à risque, où une obligation d'information s'impose au vendeur. À Bordeaux, ville humide au bâti ancien, c'est un point de vigilance que les acheteurs connaissent bien.
La mérule (Serpula lacrymans) prospère dans l'obscurité, l'humidité et le confinement. Elle attaque le bois de structure et peut, à terme, compromettre la solidité d'un plancher ou d'une charpente. Le climat océanique de Bordeaux et l'ancienneté d'une partie du parc en font une préoccupation régionale réelle, davantage qu'une rareté.
Sur le plan réglementaire, il ne s'agit pas toujours d'un diagnostic obligatoire au sens strict, mais d'une obligation d'information : lorsqu'une commune est située dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit informer l'acheteur de la présence d'un risque de mérule. En cas de foyer connu dans l'immeuble ou le quartier, une recherche par un professionnel est vivement conseillée, et souvent demandée par l'acheteur.
À Bordeaux, mieux vaut traiter la question de la mérule en amont plutôt que de la subir en cours de négociation. Un vendeur qui présente spontanément un logement sain, ventilé, sans trace d'humidité suspecte, et qui peut produire une recherche négative si le bien est ancien, rassure et accélère la vente. À l'inverse, une suspicion découverte tardivement par l'acheteur fait dérailler les discussions, voire chuter le prix.
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables et doivent être refaits. Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau coefficient appliqué à l'électricité améliore mécaniquement le classement de certains logements chauffés à l'électricité. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à une nouvelle location depuis 2025, et un bien dégradé pèse directement sur le prix.
Le DPE est le diagnostic central de tout dossier de vente. Plusieurs évolutions sont à connaître en 2026.
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : vous devez en refaire un. Seuls les DPE effectués après cette date conservent leur validité de 10 ans. Un DPE réalisé entre 2018 et juin 2021 a expiré le 31 décembre 2024.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire a été abaissé (de 2,3 à 1,9). Concrètement, certains logements chauffés à l'électricité gagnent une à plusieurs places de classement, sans aucun travaux. Si votre bien était à la limite d'une étiquette, un DPE actualisé peut le faire repasser au-dessus d'un seuil sensible.
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F suivront au 1er janvier 2028. Pour la vente d'une maison classée F ou G, un audit énergétique est obligatoire en plus du DPE. Dans une ville au parc ancien comme Bordeaux, cette obligation touche une part significative des biens, et le coût des travaux est désormais intégré par les acheteurs dans leur offre. Connaître le prix au m² à Bordeaux par quartier aide à anticiper cet effet avant de fixer votre prix.
Un diagnostic périmé peut bloquer la signature du compromis. Termites et ERP ne valent que 6 mois, électricité et gaz 3 ans, le DPE 10 ans (post juillet 2021), tandis qu'amiante et loi Carrez sont illimités sous conditions.
Un diagnostic périmé peut bloquer la signature du compromis. À Bordeaux, le termites et l'ERP, valables 6 mois seulement, sont les premiers à refaire sur une vente qui s'étire. Vérifiez les dates avant de mettre votre bien en vente.
| Diagnostic | Validité vente | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Termites | 6 mois | Obligatoire en Gironde, à renouveler si vente longue |
| ERP | 6 mois | Souvent à refaire avant l'acte |
| Électricité | 3 ans | Si installation > 15 ans |
| Gaz | 3 ans | Si installation > 15 ans |
| Plomb positif | 1 an | Illimité si résultat négatif |
| DPE | 10 ans | Seulement post juillet 2021 |
| Amiante négatif | Illimitée | Post avril 2013 |
| Loi Carrez | Illimitée | Sauf travaux modifiant la surface |
Un DDT complet coûte généralement entre 250 et 450 € pour un appartement standard, et peut dépasser 500 à 700 € pour une échoppe ou une maison ancienne cumulant plomb, amiante et recherche de mérule. Regrouper les diagnostics chez un seul diagnostiqueur certifié COFRAC permet de négocier un tarif pack.
Le coût d'un DDT complet à Bordeaux varie selon la superficie du bien et le nombre de diagnostics requis. Un pack pour un appartement standard est généralement facturé entre 250 et 450 €, celui d'une maison ancienne ou d'une échoppe peut atteindre 500 à 700 € lorsque s'ajoutent plomb, amiante et recherche de mérule.
| Diagnostic | Tarif indicatif Bordeaux |
|---|---|
| DPE appartement | 90 - 150 € |
| DPE maison | 120 - 200 € |
| Termites | 90 - 150 € |
| Amiante | 80 - 150 € |
| Plomb (CREP) | 70 - 120 € |
| Électricité + Gaz | 90 - 140 € (les deux) |
| Recherche mérule | 100 - 200 € |
| ERP | Souvent inclus dans le pack |
| Loi Carrez | 60 - 100 € |
Un dossier de diagnostics complet et rassurant accélère la vente et limite les négociations. À Bordeaux, un DPE dégradé, une suspicion de mérule ou un risque d'inondation non anticipé sont les trois leviers de négociation les plus fréquents pour l'acheteur. Préparez votre dossier avant la mise en vente, puis situez votre prix sur les transactions réelles.
Un DDT manquant ou incomplet expose le vendeur à des conséquences sévères : annulation de la vente, réduction du prix a posteriori en cas de vice caché révélé, dommages et intérêts, et blocage de la signature chez le notaire faute de dossier complet.
Avant de mettre votre bien en vente à Bordeaux, vérifiez les points suivants :
Une fois votre dossier de diagnostics prêt, l'étape suivante est de situer la valeur de votre bien à partir des transactions réelles de votre quartier. Vous pouvez utiliser notre estimateur ci-dessous, gratuitement.
Oui, sans exception. L'ensemble du département de la Gironde est couvert par un arrêté préfectoral instaurant une zone de surveillance et de lutte contre les termites. Ce diagnostic est donc obligatoire pour toute vente immobilière à Bordeaux, quelle que soit l'ancienneté du bien. Il n'est valable que 6 mois : pensez à le renouveler si votre vente se prolonge.
Pas toujours au sens strict d'un diagnostic, mais d'une obligation d'information. Lorsque la commune est située dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit informer l'acheteur de la présence d'un risque de mérule. La Gironde figure parmi les départements concernés. À Bordeaux, ville au climat humide et au bâti ancien, une recherche par un professionnel est vivement conseillée sur un bien ancien ou en cas de foyer connu dans l'immeuble.
Non. Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Vous devez refaire un DPE avant de mettre votre bien en vente. Seuls les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 restent valides 10 ans. Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité a été abaissé, ce qui peut améliorer le classement d'un logement chauffé à l'électricité, sans travaux.
L'ERP bordelais intègre principalement le risque d'inondation par débordement de la Garonne et submersion liée à l'estuaire de la Gironde, couvert par des plans de prévention (PPRI), ainsi que le retrait-gonflement des argiles, dont le zonage national est renforcé au 1er juillet 2026. Consultez georisques.gouv.fr pour connaître les risques précis de votre adresse.
Pour un appartement standard en copropriété, comptez entre 250 et 450 € pour un DDT complet incluant DPE, termites, amiante, électricité, gaz, ERP et loi Carrez. Pour une échoppe ou une maison ancienne cumulant plomb, amiante et recherche de mérule, le total peut atteindre 500 à 700 €. Faites appel à un diagnostiqueur certifié COFRAC et comparez 2-3 devis.
Le vendeur paie toujours les diagnostics immobiliers. La loi impose de fournir le dossier de diagnostic technique complet au plus tard au moment de la signature du compromis de vente. Ces frais peuvent être déduits du prix en cas de négociation, mais ne peuvent pas être mis à la charge de l'acheteur.
Un DDT manquant ou incomplet expose le vendeur à de réelles conséquences : annulation de la vente, réduction du prix a posteriori en cas de vice caché révélé par un diagnostic non fourni, dommages et intérêts, et blocage de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Sur un bien ancien bordelais, l'absence d'information sur la mérule ou un risque d'inondation non signalé sont des motifs fréquents de contentieux.
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