Meublé touristique à Hyères en 2026 : l'équation de la résidence secondaire a changé

1. Peut-on encore louer en meublé touristique à Hyères en 2026 ?

C'est la première chose à poser, parce que le climat national brouille la lecture locale. Depuis la loi Le Meur, plusieurs communes littorales ont durci leur régime jusqu'à plafonner le nombre d'autorisations. Hyères, plus grande commune du Var par la superficie et l'une des plus touristiques, n'a pas emprunté cette voie.

Ce choix n'a rien d'évident dans une commune où un quart du parc est déjà en résidence secondaire. La loi ouvre pourtant depuis le 1er janvier 2025 la possibilité, pour n'importe quelle commune, d'instaurer par simple délibération un régime d'autorisation de changement d'usage, et même d'abaisser le plafond des résidences principales de 120 à 90 jours. Hyères n'a activé ni l'un ni l'autre à ce jour.

Il faut aussi lire ce cadre comme provisoire. La loi Le Meur a mis les outils entre les mains des maires ; leur activation est une décision politique locale. Véronique Bernardini est arrivée en tête au second tour des municipales de mars 2026 avec près de 48,8 % des suffrages exprimés, mettant fin à la longue période Jean-Pierre Giran. Un nouveau conseil municipal peut délibérer sur le changement d'usage à tout moment, sans période transitoire pour les meublés déjà en activité.

2. Quelles démarches sont réellement obligatoires ?

La distinction déterminante est celle entre résidence principale et résidence secondaire. Pour une résidence principale, la location est possible dans la limite de 120 jours par an, plafond que les plateformes appliquent automatiquement. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de plafond de jours à Hyères, faute de délibération sur le changement d'usage.

C'est précisément ce qui distingue Hyères de plusieurs communes du littoral azuréen : le régime y est déclaratif, pas restrictif. Vous n'avez pas à demander une autorisation qui pourrait vous être refusée ; vous avez à déclarer une activité et à en reverser la taxe.

3. Pourquoi la fiscalité hyéroise change l'équation ?

C'est le point de départ de tout raisonnement sur un meublé touristique hyérois, et il est trop souvent traité à part. La question n'est pas « combien mon meublé rapporte-t-il ? » mais « combien doit-il rapporter pour que la détention du bien s'équilibre ? ».

Ces montants sont des ordres de grandeur reconstitués à partir des taux officiels appliqués à une valeur locative cadastrale de deux-pièces hyérois. Votre avis d'imposition seul fait foi. La mécanique, elle, est certaine : la taxe foncière porte sur la moitié de la valeur locative cadastrale, quand la taxe d'habitation porte sur sa totalité. C'est pourquoi la ligne d'habitation majorée pèse presque autant, à elle seule, que toute la taxe foncière.

La majoration hyéroise est de 30 %, relevée depuis 20 % en 2023. Le barème légal ouvert aux communes en zone tendue va de 5 % à 60 %. Hyères se situe donc à mi-chemin, comme le montre la comparaison avec ses voisines.

Le détail complet des taux hyérois et de leur évolution figure dans notre analyse dédiée à la taxe foncière à Hyères.

4. Ce que la loi Le Meur retire à votre rentabilité

C'est le volet de la réforme qui pèse le plus lourd sur un compte d'exploitation, et il est passé plus inaperçu que le sujet de l'enregistrement. Le principe du micro-BIC est simple : vous déclarez vos recettes brutes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges, et vous êtes imposé sur le solde.

Prenons un cas hyérois courant : un deux-pièces loué à la saison qui dégage 16 000 € de recettes annuelles. En classé, le revenu imposable ressort à 8 000 €. En non classé, ce propriétaire dépasse le plafond de 15 000 € : il sort purement et simplement du micro-BIC et bascule au régime réel, avec sa comptabilité et son expert-comptable.

Ce seuil de 15 000 € est le vrai piège hyérois. Sur un bien de bord de mer, à La Capte ou à L'Ayguade, il correspond à une dizaine de semaines de haute saison. Autrement dit : un meublé non classé rentable à Hyères sort mécaniquement du micro-BIC.

Un second changement, moins commenté, joue à la revente. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025. Un loueur passé au réel réduit son imposition annuelle mais alourdit sa facture le jour de la vente. C'est un arbitrage à poser sur la durée de détention, pas sur l'exercice en cours.

5. Simulateur : vos recettes face à la fiscalité locale

6. Le double effet du classement, souvent ignoré

Ce second effet est presque toujours oublié dans les comparatifs nationaux, parce qu'il dépend du barème de chaque collectivité. À Hyères, il est loin d'être anecdotique.

Les tarifs de la métropole sont en outre majorés de deux taxes additionnelles : 10 % au bénéfice du conseil départemental du Var et 34 % au titre de la taxe additionnelle régionale instituée le 1er janvier 2023 au profit de la société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. Ces majorations s'appliquent au tarif de base, fixe ou proportionnel.

La conséquence pratique tient en une phrase : plus votre nuitée est chère, plus le tarif proportionnel du non classé mord. Sur une nuitée à 180 € pour deux personnes, en haute saison à La Capte, un tarif de 5 % par personne atteint le plafond de 3,09 € dès 62 € de coût par personne. Un meublé classé en étoiles reste, lui, sur un tarif fixe par catégorie, indépendant du prix pratiqué.

La visite de classement est réalisée par un organisme accrédité et le classement est valable cinq ans. Sur un bien qui dégage 16 000 € de recettes, il conditionne à la fois l'accès au micro-BIC et le niveau de taxe de séjour collectée sur vos voyageurs, donc votre positionnement tarifaire face aux hébergements classés du secteur.

7. Où l'arbitrage se joue vraiment à Hyères

Hyères est la plus vaste commune du Var, et cette géographie produit deux marchés dans une seule ville. Le littoral, de L'Ayguade à La Capte jusqu'à la presqu'île de Giens, capte la demande saisonnière et les prix les plus élevés. Le centre ancien et les quartiers de la gare relèvent d'un marché de résidents, nettement plus abordable.

La conséquence est nette. À L'Ayguade, un deux-pièces de 45 m² représente environ 266 000 € de capital immobilisé ; en centre-ville, le même logement en représente environ 161 000 €. À recettes locatives comparables, le rendement brut n'a rien à voir, alors que la charge administrative et la fiscalité locale sont identiques dans les deux cas.

Trois issues, et comment trancher

Faire classer le meublé. C'est le premier réflexe, et le moins coûteux. Il fait passer l'abattement de 30 % à 50 %, relève le plafond de 15 000 € à 77 700 €, et bascule votre taxe de séjour du tarif proportionnel au tarif fixe. Sur un bien de bord de mer qui dépasse 15 000 € de recettes, ce n'est plus une option mais la condition de rester au régime simplifié.

Basculer en location à l'année. L'option se défend surtout dans les quartiers de résidents, autour de la gare, à Riondet ou en centre-ville, où le différentiel de revenu entre saisonnier et location nue est le plus faible. Elle supprime la charge administrative, lisse le revenu et, si le logement devient la résidence principale d'un locataire, elle fait tomber la taxe d'habitation majorée de 30 %. C'est le point que beaucoup de propriétaires oublient de chiffrer.

Vendre. Le marché hyérois est porteur : 4 361 €/m² en moyenne pour un appartement en 2026, en hausse de 7,0 % sur douze mois et de 12 % sur cinq ans, avec environ 814 transactions par an. La liquidité est réelle. Reste que vendre un bien dont la fiscalité s'est durcie n'a de sens que si l'alternative de placement est meilleure, ce qui relève d'un arbitrage patrimonial personnel.

8. Quel impact sur la valeur de votre bien ?

C'est une différence de fond avec les communes qui ont plafonné les autorisations. Quand une ville ferme le robinet, un appartement acheté pour la location courte durée perd une partie de sa prime, puisque l'usage qui la justifiait devient inaccessible. À Hyères, cet usage reste ouvert.

Deux facteurs comptent aujourd'hui davantage que le régime des meublés pour la valeur de votre bien.

Le quartier, d'abord, avec un écart de 2 330 €/m² entre L'Ayguade et le centre-ville, soit environ 105 000 € sur un deux-pièces de 45 m². Aucune décision réglementaire ne produit un effet de cet ordre.

Le DPE, ensuite, qui pèse lourd dans la négociation sur un parc balnéaire souvent construit dans les années 1960 et 1970, et mal isolé. C'est aussi devenu un critère réglementaire pour le meublé touristique lui-même, la loi Le Meur prévoyant une exigence de performance énergétique à terme pour les locations de courte durée.

Pour situer précisément votre logement, consultez notre page dédiée aux prix au m² à Hyères, détaillée quartier par quartier à partir des transactions réelles. Pour le régime des communes voisines, voir aussi nos analyses du meublé touristique à La Seyne-sur-Mer, également dans la métropole TPM, et du meublé touristique à Saint-Raphaël, où le numéro d'enregistrement est en revanche déjà exigé.

Avant d'arbitrer entre conserver, réorienter ou vendre, il faut un chiffre de départ fiable. Pour situer la valeur de votre bien à Hyères à partir des transactions réelles de votre quartier :