Le prix au m² moyen à Pontault-Combault s'établit à 3 773 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 3,3 à 4,2 k€ le m². Le marché a reculé de 2 % sur 5 ans et de 1,5 % sur les 12 derniers mois, pour environ 154 transactions par an.
Illustration de Pontault-Combault, de la ferme briarde à la forêt Notre-Dame.
Les appartements de Pontault-Combault se vendent autour d'un prix moyen de 3 773 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). Commune de la couronne est de Paris, à 23 kilomètres du centre de la capitale et desservie par le RER E, la ville présente des écarts contenus d'un quartier à l'autre. Les prix vont d'environ 2 878 €/m² à L'Orme au Charron à 4 042 €/m² au Bouquet. Le centre-ville et Combault, qui portent ensemble les deux tiers des ventes, se tiennent entre 3 743 et 3 888 €/m². La maison se négocie autour de 3 730 €/m².
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 3 857 €/m² en 2021, le prix moyen à Pontault-Combault atteint 3 773 €/m² en 2026, soit environ -2 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier de Pontault-Combault couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché pontellois-combalusien est celui d'une commune de couronne francilienne, à 23 kilomètres de Paris et desservie par le RER E. Avec un prix moyen autour de 3 773 €/m² pour un appartement, Pontault-Combault se situe très au-dessus de la moyenne de la Seine-et-Marne, effet direct de sa position et de sa desserte. Fait notable, la maison, autour de 3 730 €/m², se négocie au même niveau que l'appartement, à 1 % près : le parc pavillonnaire y est abondant et représente l'essentiel des ventes, avec 321 transactions de maison en deux ans contre 309 d'appartement.
L'écart entre quartiers est modéré : 40 % séparent Le Bouquet de L'Orme au Charron. Le marché est orienté à la baisse, avec environ -2 % sur cinq ans et -1,5 % sur douze mois, un mouvement homogène qui touche cinq quartiers sur six. Le volume, en revanche, est modeste : 154 ventes d'appartement par an sur toute la commune. Le centre-ville et Combault en portent les deux tiers ; L'Orme au Charron, à 6 ventes par an, donne un ordre de grandeur plutôt qu'une mesure fine, et la prose le dit sur sa page.
Avec un prix moyen autour de 3 773 €/m², Pontault-Combault se situe au niveau des grandes métropoles régionales françaises, mais loin sous Paris. Sa position en couronne est de la capitale, sa desserte par le RER E et son parc de maisons avec jardin en font un marché de report francilien.
Pontault-Combault n'existe que depuis 1839. Cette année-là, deux villages de la Brie voisine de Paris fusionnent : Pontault, au nord, sur l'ancienne route royale, et Combault, au sud, autour de son église Saint-Denis et de la place du Général-Leclerc. Le nom de leurs habitants, les Pontellois-Combalusiens, garde la trace de cette double origine.
La commune est restée rurale jusqu'aux années 1960, puis l'expansion de la région parisienne l'a transformée en ville de 39 000 habitants. Les lotissements ont rempli l'espace entre les deux bourgs et au-delà, avec des quartiers entiers de rues thématiques : les avenues fleuries du Bouquet, les allées de poètes de l'Orme au Charron, les rues d'animaux des Hantes. Le Centre photographique d'Île-de-France, installé depuis 1989 dans l'ancien magasin à grains d'une ferme briarde, avenue de la République, rappelle le passé agricole du lieu.
La géographie des prix suit cette histoire. Le Bouquet, secteur pavillonnaire aux avenues fleuries, forme le haut du marché à 4 042 €/m². Le centre-ville et Combault, les deux bourgs d'origine, suivent entre 3 743 et 3 888 €/m². Les Berchères et Les Hantes, plus périphériques, se tiennent entre 3 417 et 3 682 €/m². L'Orme au Charron, seul secteur dominé par le logement collectif, ferme la marche à 2 878 €/m². L'écart entre le plus cher et le plus abordable atteint 40 %.
Le marché pontellois-combalusien est celui d'une commune de couronne francilienne. Il est porté par des familles qui quittent Paris ou la petite couronne pour une maison avec jardin, par des primo-accédants du secteur, et par des actifs qui rejoignent Paris en RER E depuis la gare d'Émerainville-Pontault-Combault. La demande porte majoritairement sur la maison, qui domine le parc, mais le collectif des programmes récents attire aussi une clientèle d'investisseurs.
Le prix moyen à Pontault-Combault est de 3 773 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 3 302 à 4 226 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Non, mais les écarts restent contenus. Le Bouquet affiche le prix moyen le plus élevé, autour de 4 042 €/m², tandis que L'Orme au Charron se situe autour de 2 878 €/m², soit 29 % de moins. Entre les deux, le centre-ville, Combault et Les Berchères se tiennent entre 3 680 et 3 890 €/m².
La commune combine un parc de maisons avec jardin, rare et cher en petite couronne, et une desserte directe de Paris par le RER E depuis la gare d'Émerainville-Pontault-Combault. La forêt domaniale Notre-Dame, plus de 2 000 hectares traversés par le GR14, borde la ville au sud. Les prix y restent moitié moins élevés qu'à Paris.
Sur cinq ans, le prix moyen recule d'environ 2 %, avec un point haut en 2022 suivi d'un tassement continu. Sur les douze derniers mois, la commune perd 1,5 %. Le mouvement est homogène : cinq quartiers sur six reculent, seul le centre-ville progresse légèrement.
Le prix moyen de la ville ne suffit pas : il faut partir du prix de votre quartier, puis ajuster selon le type de bien, la surface du terrain pour une maison, l'année de construction, l'état, la performance énergétique et la distance à la gare RER. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réellement actées les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).