Le prix au m² moyen à Carcassonne s'établit à 1 509 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 1,1 à 1,5 k€ le m². Le marché a progressé de 32 % sur 5 ans, mais a reculé de 12,2 % sur les 12 derniers mois, pour environ 371 transactions par an.
Illustration de Carcassonne, entre la Cité médiévale et la Bastide Saint-Louis, de part et d'autre de l'Aude.
Les appartements de Carcassonne se vendent autour d'un prix moyen de 1 509 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). Préfecture de l'Aude, la ville s'organise autour de deux ensembles que sépare l'Aude : la Cité médiévale, sur la rive droite, et la Bastide Saint-Louis, ville basse et centre commerçant, sur la rive gauche. Les prix vont d'environ 1 248 €/m² à Montredon, au nord-est, à 1 847 €/m² à Ozanam, sur le plateau est. La Bastide Saint-Louis, quartier le plus actif de la ville, se situe autour de 1 319 €/m². À l'intérieur des remparts de la Cité, le marché est trop étroit pour qu'un prix moyen de quartier soit fiable : quelques ventes par an seulement, très dispersées, ce qui appelle une estimation au cas par cas. La maison, à environ 1 797 €/m², se négocie au-dessus de l'appartement.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 1 147 €/m² en 2021, le prix moyen à Carcassonne atteint 1 509 €/m² en 2026, soit environ +32 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier de Carcassonne couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché carcassonnais est celui d'une préfecture de province de taille moyenne, portée par son patrimoine et par sa position sur l'axe Toulouse-Méditerranée. Avec un prix moyen autour de 1 509 €/m² pour un appartement, Carcassonne se situe très en dessous de Toulouse, de Montpellier et de Narbonne, à un niveau proche de celui des villes moyennes de l'intérieur de l'Occitanie. La maison, autour de 1 797 €/m², se négocie au-dessus de l'appartement : le pavillonnaire pèse lourd dans la demande locale.
L'écart entre quartiers reflète la structure de la ville. À l'est de l'Aude, le plateau d'Ozanam forme le haut du marché. La Bastide Saint-Louis concentre l'essentiel des ventes d'appartements, avec le parc le plus ancien et les prix les plus dispersés selon l'état des biens. Au nord et au nord-est, Grazailles et Montredon forment le bas de la fourchette. Avec environ 371 ventes d'appartements par an, la moyenne de ville est solide, mais celle des quartiers les moins actifs, à commencer par Bellevue et Les Capucins, varie d'une année sur l'autre.
Avec un prix moyen autour de 1 509 €/m², Carcassonne est nettement plus accessible que Toulouse, Montpellier et Narbonne. Son patrimoine classé, son cadre entre l'Aude et le canal du Midi et sa desserte ferroviaire et autoroutière en font une ville recherchée des familles et des primo-accédants de l'Aude.
Carcassonne occupe une position ancienne sur l'Aude, à mi-chemin entre Toulouse et la Méditerranée. La ville doit sa forme à un dédoublement : sur la rive droite, la Cité, place forte ceinte d'une double enceinte, avec son château comtal et sa basilique Saint-Nazaire ; sur la rive gauche, la Bastide Saint-Louis, ville neuve au plan en damier fondée en 1247, qui a pris le rôle de centre marchand.
Laissée à l'abandon au début du XIXe siècle, la Cité a été restaurée sous la conduite d'Eugène Viollet-le-Duc, puis inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO en 1997. La Bastide, elle, a gardé son damier, ses hôtels particuliers, sa cathédrale Saint-Michel et sa place Carnot, où la fontaine de Neptune, achevée en 1770, se dresse sous les platanes. Le canal du Midi, également classé, passe au nord de la Bastide, sa première écluse faisant face à la gare. Le Pont-Vieux relie les deux rives.
La géographie des prix suit cette histoire. Le plateau est, autour d'Ozanam, forme le haut du marché, avec des ensembles plus récents. La Bastide Saint-Louis concentre le volume des ventes, dans un parc largement ancien. Les quartiers du nord et du nord-est, Grazailles et Montredon, restent les plus abordables. La Cité, enfin, ne produit que quelques ventes par an : son marché tient davantage du patrimoine et de la location saisonnière que du logement courant.
Le marché de Carcassonne attire des primo-accédants, des familles et des actifs de l'Aude, ainsi que des acheteurs venus chercher des prix mesurés à une heure environ de Toulouse et à moins d'une heure de Narbonne. La demande porte autant sur les maisons des quartiers résidentiels que sur les appartements de la Bastide et des ensembles plus récents de l'est et du nord. Le patrimoine, les services d'une préfecture, la gare et l'aéroport de Carcassonne-Salvaza soutiennent un marché actif.
Le prix moyen à Carcassonne est de 1 509 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 1 103 à 1 531 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Non. Ozanam, sur le plateau est, affiche le prix moyen le plus élevé des quartiers à volume significatif, autour de 1 847 €/m², tandis que Montredon, au nord-est, reste le secteur le plus abordable, autour de 1 248 €/m². La Bastide Saint-Louis, quartier le plus actif de la ville, se situe autour de 1 319 €/m². À l'intérieur des remparts de la Cité, le nombre de ventes est trop faible pour qu'un prix moyen de quartier ait du sens : seule une estimation au cas par cas y est fiable.
Carcassonne réunit un patrimoine reconnu, avec une cité médiévale et un canal du Midi tous deux inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO, les services d'une préfecture et des prix nettement inférieurs à ceux de Toulouse, de Montpellier ou de Narbonne. La gare relie la ville à Toulouse, Narbonne et Montpellier, l'autoroute A61 passe au nord et l'aéroport de Carcassonne-Salvaza est sur la commune. Le prix moyen, autour de 1 509 €/m² pour un appartement, reste accessible.
Sur cinq ans, la moyenne DVF des appartements est passée d'environ 1 147 €/m² à 1 509 €/m². Cette progression doit être lue avec prudence : quelques ventes de très forte valeur, concentrées sur 2024, tirent la moyenne vers le haut. La médiane de la ville, à 1 286 €/m², donne une lecture plus prudente du marché courant. Avec environ 371 ventes d'appartements par an, le volume reste suffisant pour que la tendance de fond soit lisible.
Le prix moyen de la ville ne suffit pas : il faut partir du prix de votre quartier, puis ajuster selon le type de bien, l'étage, l'état, l'exposition et la proximité de la Bastide ou des berges de l'Aude. L'écart est également net entre appartement et maison. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réelles les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).