Le prix au m² moyen à Combs-la-Ville s'établit à 2 909 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 2,4 à 3,5 k€ le m². Le marché a progressé de 6 % sur 5 ans et de 12,8 % sur les 12 derniers mois, pour environ 89 transactions par an.
Illustration de Combs-la-Ville, entre la forêt de Sénart et la ligne du RER D.
Les appartements de Combs-la-Ville se vendent autour d'un prix moyen de 2 909 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). Les prix vont d'environ 2 466 €/m² à la Grande Ferme à 3 665 €/m² aux Aulnes, soit 49 % d'écart. La maison, à 3 361 €/m², se négocie 16 % au-dessus de l'appartement, dans une commune où 62 % des habitants sont propriétaires. Avec 89 ventes d'appartement par an, le marché est actif, et c'est celui qui progresse le plus des communes comparables de Seine-et-Marne.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 2 752 €/m² en 2021, le prix moyen à Combs-la-Ville atteint 2 909 €/m² en 2026, soit environ +6 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier de Combs-la-Ville couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché combs-la-villais progresse nettement. Le prix moyen de l'appartement est passé de 2 752 €/m² en 2021 à 2 909 en 2026, soit environ 6 % sur la période, avec 12,8 % sur les douze derniers mois. C'est la meilleure progression des communes de Seine-et-Marne de taille comparable que nous couvrons : Dammarie-les-Lys recule de 1 % et Roissy-en-Brie gagne 1 %. Avec 89 ventes d'appartement par an et 178 transactions retenues sur 2024 et 2025, le chiffre communal est solide.
Deux traits expliquent cette position. Le premier est la gare : trente-deux minutes de Paris-Gare de Lyon par le RER D, avec un train toutes les vingt minutes, sur une commune à 23 kilomètres de la capitale. Le second est le profil social, le plus favorable des trois communes comparables du lot : 62 % de propriétaires, un chômage à 9,7 % en baisse depuis 2017, un taux de pauvreté à 13,6 %. Une réserve de méthode, en revanche, sur la lecture par quartier : avec 89 ventes annuelles réparties sur sept secteurs, certains n'en comptent que six par an. Les variations annuelles spectaculaires que l'on peut y lire, jusqu'à 23 % en un an, reposent sur deux ou trois transactions et ne disent rien de fiable. C'est le chiffre communal qui fait foi ici, pas celui du quartier.
Combs-la-Ville comparée aux grandes villes françaises, sur le prix moyen au m² d'un appartement.
Combs-la-Ville est une commune de la lisière sud-est de l'agglomération parisienne, à 23 kilomètres de Paris, adossée à la forêt de Sénart au nord. Son développement moderne tient à un fait simple : le chemin de fer, puis le RER D, qui met Paris-Gare de Lyon à trente-deux minutes.
La gare porte d'ailleurs un nom double, Combs-la-Ville - Quincy, parce qu'elle dessert aussi Quincy-sous-Sénart, commune voisine de l'Essonne. C'est ce lien ferroviaire qui a fait passer la commune du bourg agricole à la ville résidentielle qu'elle est devenue dans la seconde moitié du vingtième siècle.
Le territoire garde la trace de ses origines dans sa toponymie : la Grande Ferme, la rue des Marnières, la rue du Haut-de-la-Couture, la rue de la Cristallerie, les Quincarnelles. Les extensions plus récentes ont, elles, adopté des noms d'explorateurs et de compositeurs, Bougainville, Copernic, Berlioz, Erik Satie, qui datent les lotissements des années 1970 et 1980.
Le Combs-la-Ville d'aujourd'hui est une commune résidentielle au profil social favorable : 62 % de propriétaires, un chômage à 9,7 % en baisse depuis 2017, un revenu médian de 27 250 euros et un taux de pauvreté de 13,6 %. C'est cette combinaison, avec la gare, qui explique un marché immobilier plus dynamique que celui des communes de taille comparable du département.
Combs-la-Ville s'achète à 2 909 €/m² pour un appartement, un niveau intermédiaire entre Dammarie-les-Lys, à 2 552, et Roissy-en-Brie, à 3 248, trois communes de Seine-et-Marne de taille quasi identique. Le profil d'acheteur est celui de ménages actifs qui travaillent à Paris ou dans le sud francilien et cherchent un logement à trente-deux minutes de la Gare de Lyon, ainsi que de familles qui accèdent à la propriété dans une commune où 62 % des habitants sont déjà propriétaires. Trois points à connaître avant d'acheter. Le premier est que le marché monte : 12,8 % sur douze mois et 6 % sur cinq ans, la meilleure progression des communes comparables du département. Un acheteur a donc moins de marge de négociation qu'à Dammarie. Le deuxième est la distance à la gare, qui structure les prix plus que tout autre critère ici : vérifiez-la depuis l'adresse visée, à pied ou en bus. Le troisième est le volume par quartier, faible : la commune fait 89 ventes d'appartement par an réparties sur sept secteurs, et certains n'en comptent que six. Les prix par quartier sont à lire comme des ordres de grandeur, pas comme des valeurs de référence.
Le prix moyen à Combs-la-Ville est de 2 909 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 2 427 à 3 463 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Les Aulnes, à 3 665 €/m², soit 26 % au-dessus de la moyenne communale. Une précision s'impose toutefois : ce quartier ne compte que six ventes d'appartement par an, trente sur cinq ans, le plus petit marché de la commune. Son prix est un ordre de grandeur, pas une valeur de référence. Le deuxième quartier, Beausoleil, à 3 342 €/m², repose sur un volume un peu plus solide.
Trente-deux minutes au plus rapide jusqu'à Paris-Gare de Lyon, par le RER D, avec un train toutes les vingt minutes. La gare s'appelle Combs-la-Ville - Quincy, car elle dessert aussi Quincy-sous-Sénart, commune voisine de l'Essonne. C'est l'argument central de la commune et le critère qui structure le plus ses prix immobiliers.
Oui, et c'est la commune du département qui progresse le plus parmi celles de taille comparable : 12,8 % sur douze mois et 6 % sur cinq ans, quand Dammarie-les-Lys recule de 1 % et Roissy-en-Brie gagne 1 %. Le prix moyen de l'appartement est passé de 2 752 €/m² en 2021 à 2 909 en 2026. Avec 89 ventes par an, ces chiffres sont solides à l'échelle communale.
La maison se paie 3 361 €/m² contre 2 909 pour l'appartement, soit 16 % de plus, ce qui est un peu au-dessus du rapport habituel. La commune est très orientée propriété, avec 62 % de propriétaires, et le parc de maisons y est important : elles comptent en moyenne 4,9 pièces contre 2,8 pour les appartements. Attention à la convention de calcul : le prix au mètre carré d'une maison porte sur la surface bâtie alors que la valeur payée inclut le terrain.
Oui, la forêt de Sénart borde la commune au nord, et le quartier de Beausoleil en est le plus proche. À ne pas confondre avec la forêt de Fontainebleau, qui se trouve plus au sud et borde Dammarie-les-Lys. La proximité de la forêt est un argument résidentiel réel dans le nord de la commune.
Commencez par la distance réelle à la gare RER, à pied ou en bus, qui est le critère structurant du marché local. Regardez ensuite le type de bien : la maison et l'appartement ne relèvent pas du même marché ici, avec 16 % d'écart. Prenez enfin les prix par quartier comme des ordres de grandeur : la commune fait 89 ventes d'appartement par an réparties sur sept secteurs, et certains n'en comptent que six. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réellement actées les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).