Le prix au m² moyen à La Teste-de-Buch s'établit à 5 465 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 4,2 à 5,6 k€ le m². Le marché a progressé de 10 % sur 5 ans, mais a reculé de 9,7 % sur les 12 derniers mois, pour environ 133 transactions par an.
Illustration de La Teste-de-Buch, entre le bassin d'Arcachon, la forêt usagère et la dune du Pilat.
Les appartements de La Teste-de-Buch se vendent autour d'un prix moyen de 5 465 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). La commune réunit trois entités séparées par la forêt : le bourg et son port sur le bassin d'Arcachon, la station balnéaire de Pyla-sur-Mer face à l'océan, et le village de Cazaux au bord du lac. Les prix suivent cette géographie, d'environ 3 772 €/m² à Cazaux à près de 7 888 €/m² à Aiguillon, en bordure de bassin, et 7 706 €/m² à Pyla-sur-Mer, au pied de la dune du Pilat. Le Centre-ville, quartier le plus actif, se situe autour de 4 827 €/m². La maison, à environ 6 258 €/m², se négocie au-dessus de l'appartement : le marché testerin reste d'abord un marché de maisons.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 4 963 €/m² en 2021, le prix moyen à La Teste-de-Buch atteint 5 465 €/m² en 2026, soit environ +10 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier de La Teste-de-Buch couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché de La Teste-de-Buch est celui d'une commune littorale du bassin d'Arcachon, où la demande de résidence secondaire pèse sur les prix sans les fixer partout au même niveau. Avec un prix moyen autour de 5 465 €/m² pour un appartement, la commune se situe nettement au-dessus de Bordeaux et de la métropole, tout en restant en dessous des adresses les plus fermées du bassin. La médiane, à 4 904 €/m², est sensiblement inférieure à la moyenne : c'est le signe d'un marché à deux étages, où une minorité de ventes de bord d'eau tire la moyenne vers le haut.
La maison, à environ 6 258 €/m², se négocie 15 % au-dessus de l'appartement, configuration inverse de la plupart des villes moyennes. Elle domine le parc et l'essentiel de la demande. Côté appartements, le Centre-ville concentre à lui seul près de la moitié des ventes de la commune, avec environ 60 transactions par an. Aiguillon, Pyla-sur-Mer et Jean de Grailly suivent, entre 17 et 19 ventes annuelles. Les Bordes, Les Miquelots et Cazaux comptent moins de cinq ventes par an chacun : leurs moyennes sont indicatives et bougent d'une année sur l'autre.
Avec un prix moyen autour de 5 465 €/m², La Teste-de-Buch se situe au-dessus de Bordeaux et de la plupart des villes de Gironde, sans atteindre le niveau des adresses les plus recherchées du bassin d'Arcachon. Sa taille et la variété de ses quartiers, du bord de bassin au village de Cazaux, expliquent une amplitude de prix rare pour une commune de cette dimension.
La Teste-de-Buch occupe le sud du bassin d'Arcachon, sur 180 km², ce qui en fait l'une des communes les plus vastes de France. Ancien siège des captals de Buch, seigneurs du pays de Buch à partir du XIIIe siècle, la commune a longtemps vécu de la pêche, de l'ostréiculture, du gemmage et de l'exploitation de la forêt. Le port de La Teste et les prés salés gardent la trace de cette économie maritime.
La forêt usagère de La Teste, environ 3 800 hectares au statut coutumier hérité de l'Ancien Régime, sépare encore aujourd'hui les trois secteurs urbanisés de la commune : le bourg au nord, sur le bassin, la station balnéaire de Pyla-sur-Mer au sud-ouest, face à l'océan, et le village de Cazaux au sud, au bord du lac de Cazaux-Sanguinet. L'arrivée du chemin de fer au XIXe siècle, puis la création de Pyla-sur-Mer par Daniel Meller et Louis Gaume dans les années 1910 et 1920, ont orienté la commune vers le tourisme. L'incendie de juillet 2022 a parcouru plusieurs milliers d'hectares de forêt, dont une partie de la forêt usagère et des abords de la dune.
La géographie des prix reprend cette structure. Les deux fronts d'eau, le bassin à Aiguillon et l'océan à Pyla-sur-Mer, forment le haut du marché, entre 7 700 et 7 900 €/m² en moyenne. Le bourg, avec son centre, ses quartiers est et sud, se tient entre 4 300 et 4 900 €/m². Cazaux, à une douzaine de kilomètres et à l'écart du littoral, reste le secteur le plus abordable de la commune.
Le marché testerin mêle des résidences principales et une part importante de résidences secondaires, ces dernières concentrées sur Pyla-sur-Mer et le bord de bassin. La demande vient d'actifs du bassin d'Arcachon et de la métropole bordelaise, à moins d'une heure par la route ou par le train, de familles installées dans le bourg et à Cazaux, et d'acquéreurs venus d'autres régions pour un bien de bord de mer. La maison, majoritaire dans le parc et plus chère que l'appartement, reste le cœur du marché.
Le prix moyen à La Teste-de-Buch est de 5 465 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 4 224 à 5 589 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Non, et les écarts sont importants. Aiguillon, en bordure de bassin, affiche le prix moyen le plus élevé, autour de 7 888 €/m², suivi de Pyla-sur-Mer, au pied de la dune du Pilat, autour de 7 706 €/m². Le Centre-ville se situe vers 4 827 €/m² et Cazaux, à une douzaine de kilomètres au sud, autour de 3 772 €/m². D'un bout à l'autre de la commune, le prix moyen varie donc du simple au double.
La commune donne accès à trois cadres différents sur un même territoire : le bassin d'Arcachon et son port ostréicole, l'océan et les plages de Pyla-sur-Mer, et le lac de Cazaux-Sanguinet. Elle dispose d'une gare TER sur la ligne Bordeaux-Arcachon, de commerces et de services de ville moyenne, et d'un tissu économique propre. À prix moyen égal, elle offre plus de choix de quartiers et de types de biens que les communes littorales voisines, plus petites.
Sur cinq ans, le marché de l'appartement a progressé d'environ 10 %, avec un repli sur les douze derniers mois. Le volume, autour de 133 ventes d'appartements par an, rend la moyenne de ville fiable. Celle de plusieurs quartiers repose en revanche sur très peu de transactions et varie fortement d'une année sur l'autre : c'est le cas des Miquelots, des Bordes et de Cazaux.
Le prix moyen de la commune a peu de sens ici, tant l'écart entre le front de bassin, la station balnéaire et le village de Cazaux est important. Partez du prix de votre quartier, puis ajustez selon le type de bien, la distance à l'eau, l'exposition, l'état et la présence d'un terrain. L'écart entre maison et appartement est également marqué. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réelles les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).