Le prix au m² moyen à Les Ulis s'établit à 2 474 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 2,0 à 2,7 k€ le m². Le marché a progressé de 3 % sur 5 ans et de 4,7 % sur les 12 derniers mois, pour environ 136 transactions par an.
Illustration des Ulis, sur le plateau de Courtabœuf, la commune la plus jeune d'Île-de-France.
Les appartements des Ulis se vendent autour d'un prix moyen de 2 474 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). C'est la commune du parc la plus dominée par l'appartement : il s'y vend 136 appartements par an contre seize maisons. Les prix vont d'environ 1 990 €/m² à Anjou à 3 756 €/m² à la Queue d'Oiseau, la seule enclave pavillonnaire de la ville. La maison, à 3 298 €/m², se négocie 33 % au-dessus de l'appartement, mais sur un marché très étroit.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 2 413 €/m² en 2021, le prix moyen à Les Ulis atteint 2 474 €/m² en 2026, soit environ +3 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier des Ulis couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché ulissien est celui d'un grand ensemble de plateau devenu commune, sans gare et adossé à l'un des plus grands parcs d'affaires d'Europe. Avec un prix moyen de 2 474 €/m² pour un appartement et 136 ventes par an, Les Ulis se situe nettement sous ses voisines du RER B. Le prix gagne 3 % sur cinq ans et 4,7 % sur douze mois : le marché progresse lentement mais sans à-coup.
La géographie des prix est celle d'une rupture, pas d'un gradient. Six quartiers de grands ensembles se tiennent entre 1 990 et 2 524 €/m², dans un mouchoir de 27 %, et la Queue d'Oiseau, seule enclave pavillonnaire, sort à 3 756. Deux quartiers demandent une lecture prudente : Anjou affiche 31,9 % sur douze mois et Franche-Comté -9,7 %, mais tous deux sur neuf ventes annuelles seulement, ce qui rend ces mouvements peu robustes. À l'inverse, Bourgogne, Champagne, Cévennes et Île-de-France, qui pèsent chacun de 21 à 30 ventes par an, bougent tous entre 1,6 et 6,4 % : c'est là que se lit la vraie tendance de la commune.
Les Ulis comparée aux grandes villes françaises, sur le prix moyen au m² d'un appartement.
Les Ulis est la commune la plus jeune d'Île-de-France. Elle naît par arrêté préfectoral du 17 février 1977, par détachement d'Orsay et de Bures-sur-Yvette, après un plébiscite du 14 mars 1976 où un peu plus de la moitié des votants des deux communes se prononcent pour l'autonomie. Le grand ensemble, lui, est plus ancien : il est lancé dans les années 1960 sur le plateau de Courtabœuf, sur les principes urbanistiques de Le Corbusier, pour loger les personnels du Commissariat à l'énergie atomique et de la faculté d'Orsay. Les premiers habitants arrivent à la fin de la décennie.
La ville porte encore la marque de ce projet. Ses avenues portent des noms d'anciennes provinces françaises, distribués selon la géographie réelle : la Provence au sud-est, la Guyenne au sud-ouest, le Berry au centre, l'Alsace et la Champagne au nord-est, la Normandie au nord-ouest. Mais au quotidien, les habitants ne disent pas Bourgogne ou Cévennes : ils disent les Amonts, le Bosquet, les Avelines, les Fraisiers, Courdimanche, la Treille, les Hautes Bergères, du nom de leur résidence. Le centre commercial Ulis 2, ouvert en 1973, est l'un des plus anciens grands centres régionaux de la région.
Un décalage fondateur explique une bonne part de la géographie actuelle : la ville a été conçue pour des cadres et des chercheurs, et elle a finalement logé surtout des ouvriers et des employés. On y compte aujourd'hui 15,8 % de cadres et 16,4 % d'ouvriers, 57,8 % de locataires et 39,3 % de logement social, et deux quartiers prioritaires, l'Est et l'Ouest, qui réunissent 38,2 % de la population. La Queue d'Oiseau, au sud-est, échappe à ce schéma : c'est la seule enclave pavillonnaire de la commune, isolée de la voie rapide par une coulée verte, et elle compte 31,8 % de cadres. Son prix au mètre carré le dit.
Les Ulis se lit en deux marchés, et pas en un gradient. Les six quartiers de grands ensembles tiennent entre 1 990 et 2 524 €/m², soit 27 % d'écart. La Queue d'Oiseau, la seule enclave pavillonnaire, sort à 3 756, soit 52 % au-dessus de la moyenne communale. Il n'y a pas de continuum entre les deux : c'est une rupture. L'acheteur type de la commune est un primo-accédant contraint par les prix du nord de l'Essonne, qui trouve ici un mètre carré très inférieur à Massy ou à Palaiseau, et qui travaille souvent à Courtabœuf, sur place, ou sur le plateau de Saclay. Le point à connaître avant d'acheter est l'absence de gare : le RER B passe dans la vallée en contrebas du plateau, et il faut y descendre en bus. Sur une commune de grande couronne, c'est le premier facteur de décote, et il ne bougera pas.
Le prix moyen à Les Ulis est de 2 474 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 2 044 à 2 684 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Pour une raison principale : Les Ulis n'a pas de gare. Le RER B passe dans la vallée en contrebas du plateau de Courtabœuf, et il faut descendre en bus vers Orsay-Ville ou Bures-sur-Yvette. À cela s'ajoute la nature du parc, un grand ensemble des années 1960 avec 39,3 % de logement social. Le prix moyen y est de 2 474 €/m² contre environ 3 780 à Palaiseau et 4 040 à Massy.
La Queue d'Oiseau, au sud-est, à 3 756 €/m², soit 52 % au-dessus de la moyenne communale et 89 % au-dessus d'Anjou, le plus abordable. C'est la seule enclave pavillonnaire de la ville, isolée de la voie rapide par une coulée verte, avec 31,8 % de cadres contre 15,8 % à l'échelle communale. Ce n'est pas le haut d'un gradient, c'est un marché distinct.
Parce que nous n'y trouvons aucune vente d'appartement en lot unique sur la période. Les portails immobiliers y affichent pourtant entre 3 310 et 3 680 €/m², ce qui placerait Saintonge devant tous les autres quartiers, alors que son voisin immédiat Anjou, au tissu identique et dans le même quartier prioritaire, est donné à environ 2 080. Un écart de 60 % entre deux secteurs mitoyens de même bâti n'est pas crédible : c'est un artefact de calcul. Nous préférons ne pas publier un prix plutôt que d'en publier un faux. Le secteur est traité dans la page Anjou.
Très peu. Il s'y vend seize maisons par an contre 136 appartements, soit un rapport de 8 en faveur du collectif, le plus déséquilibré du parc Immover. Le pavillonnaire se concentre presque entièrement sur la Queue d'Oiseau. La maison se négocie 3 298 €/m², soit 33 % au-dessus de l'appartement, mais sur un marché si étroit que le chiffre bouge vite.
Commencez par savoir de quel côté de la rupture vous êtes : le pavillonnaire de la Queue d'Oiseau ou le collectif du plateau. L'écart entre les deux atteint 89 %, et aucun ajustement de finition ne le comble. À l'intérieur du collectif, regardez ensuite la typologie, dont l'effet est net, du studio à 3 232 €/m² au T4 et plus à 2 185, puis l'état, la performance énergétique et le stationnement. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réellement actées les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).