Sotteville-lès-Rouen occupe la rive gauche de la Seine, au sud immédiat de Rouen, entre Le Petit-Quevilly, Le Grand-Quevilly et Saint-Étienne-du-Rouvray. Village de la plaine alluviale jusqu'au milieu du XIXe siècle, la commune change de nature avec l'ouverture de la ligne Paris-Rouen en 1843 et l'installation des ateliers Allcard-Buddicom en 1845.
La ville devient alors une des capitales françaises du chemin de fer : ateliers de Quatre-Mares créés en 1913, aujourd'hui technicentre industriel SNCF de Rouen Quatre-Mares, et gare de triage ouverte en 1886, longtemps l'une des plus importantes du pays. Sa population triple en trente ans et un tissu de cités cheminotes se construit autour des emprises ferroviaires. En 1944, les bombardements visant le triage détruisent les deux tiers de la commune. La reconstruction est confiée à l'architecte Marcel Lods, qui édifie la Zone verte, ensemble de 1 139 logements en barres orientées nord-sud au milieu de grands espaces plantés, dont les immeubles Anjou, Bourgogne et Champagne sont classés monuments historiques.
La géographie des prix suit cette histoire. Les secteurs pavillonnaires du nord et de l'ouest, à Trianon et aux Canadiens, forment le haut du marché. Le Centre-ville, autour de la place de l'Hôtel de Ville et de la station de métro, se tient près de la moyenne. Les grands ensembles de la reconstruction, à Lods, restent les plus abordables de la commune, malgré leur intérêt architectural reconnu. Les quartiers de l'est et du sud-est, adossés aux emprises ferroviaires, se situent entre les deux.
