Le prix au m² moyen à Vichy s'établit à 1 950 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 1,4 à 2,3 k€ le m². Le marché a progressé de 21 % sur 5 ans et de 6,6 % sur les 12 derniers mois, pour environ 510 transactions par an.
Illustration de Vichy, ville d'eaux inscrite au patrimoine mondial, sur la rive droite de l'Allier.
Les appartements de Vichy se vendent autour d'un prix moyen de 1 950 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). Avec 510 ventes par an, c'est le marché le plus profond de l'Allier. Les prix vont d'environ 1 309 €/m² aux Ailes à 2 408 €/m² au Vieux Vichy, soit 84 % d'écart : la géographie des prix suit très exactement la distance aux sources. La maison, à 1 986 €/m², se négocie presque au même niveau que l'appartement, ce qui est rare et tient au parc de la ville, collectif à 78 %.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 1 610 €/m² en 2021, le prix moyen à Vichy atteint 1 950 €/m² en 2026, soit environ +21 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier de Vichy couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché vichyssois progresse nettement depuis cinq ans. Le prix moyen de l'appartement est passé de 1 610 €/m² en 2021 à 2 011 en 2025, soit 21 % de hausse sur la période, et il gagne encore 6,6 % sur les douze derniers mois. La progression est régulière, sans creux, ce qui est peu courant : la plupart des villes moyennes ont marqué un palier en 2023. Avec 510 ventes d'appartement par an, Vichy offre par ailleurs une profondeur de marché que peu de communes de 25 000 habitants atteignent, et cela rend ces chiffres solides.
Deux traits distinguent cette commune. Le premier est l'ampleur de l'écart entre quartiers, 84 % du plus cher au plus abordable, quand une ville de taille comparable se tient plutôt autour de 30 %. Cet écart n'est pas social avant d'être géographique : il suit la distance aux sources, du Vieux Vichy et du Lac d'Allier jusqu'aux Ailes et aux Garets. Le second est la forme en U du gradient de surface, qui fait du grand appartement un produit recherché plutôt qu'une décote. Un troisième point pèse sur toute décision d'achat ici : avec 21,8 % de logements vacants et 8,2 % de résidences secondaires, le parc reste calibré pour une clientèle de cure plus nombreuse qu'aujourd'hui, ce qui explique un niveau de prix modéré au regard du patrimoine.
Vichy comparée aux grandes villes françaises, sur le prix moyen au m² d'un appartement.
Vichy doit tout à ses sources, et son plan de ville le raconte. Le bourg médiéval s'est établi sur un plateau dominant un point de traversée de l'Allier, autour de l'église Saint-Blaise et du château seigneurial, à l'écart du hameau du Moutier où jaillissaient les eaux chaudes. C'est ce décalage d'origine qui explique la forme actuelle de la commune : un centre ancien resserré, et à côté, une ville thermale dessinée d'un seul geste au XIXe siècle. Le Parc des Sources est créé en 1812, sur une suggestion de Maria Letizia Bonaparte à son fils Napoléon Ier, qui avait relevé lors d'un séjour l'absence de lieux de promenade. La pastille de Vichy suit en 1825.
La transformation décisive vient de Napoléon III, qui fait cinq séjours dans la ville entre 1861 et 1866. Un décret impérial de 1861 impose l'aménagement du parc qui porte son nom, sur un bras mort de l'Allier assaini par la construction d'un barrage, travaux conduits par l'ingénieur Jean-François Radoult de La Fosse et dessin paysager confié à l'horticulteur moulinois Joseph Marie. Cinq chalets sont bâtis entre 1861 et 1864 par l'architecte Jean Lefaure aux 105-109 boulevard des États-Unis, dans un style qui mêle le chalet alpin et la maison coloniale anglaise ; ils sont aujourd'hui classés monuments historiques. Boulevards, parcs, hôtels, casino et hôtel de ville suivent. La Belle Époque achève l'ensemble avec le Hall des Sources en 1903, œuvre de l'architecte Charles Lecœur et du ferronnier d'art Émile Robert, les Thermes des Dômes la même année, et l'Opéra, unique salle de style Art nouveau en or et ivoire en France. La terrasse du Parc des Sources fut alors la plus grande d'Europe, devant Vienne, avec plus de 4 000 cafés servis par jour.
Le XXe siècle a laissé deux marques opposées. La ville a été le siège de l'État français de 1940 à 1944, ce qui a durablement attaché son nom à cette période. Et elle a été inscrite en 2021 au patrimoine mondial de l'UNESCO, au titre des Grandes villes d'eaux d'Europe, aux côtés de dix autres stations thermales du continent. Entre les deux, le thermalisme s'est réduit, et la ville a gardé un parc calibré pour une clientèle de cure plus nombreuse : 22 182 logements pour 25 115 habitants, dont 21,8 % de vacants et 8,2 % de résidences secondaires. C'est ce déséquilibre qui tient les prix vichyssois à un niveau modéré au regard du patrimoine, et c'est lui que le programme Action Coeur de Ville, avec la remise sur le marché d'environ 120 logements de centre-ville, cherche à corriger.
Le prochain chapitre est déjà écrit. La ZAC Vichy Lac, dix-sept hectares le long de l'Allier et du Sichon, sur le secteur du stade Darragon et des anciens abattoirs, est le dernier grand foncier constructible de la commune. La délibération date du 13 décembre 2021, la concession a été attribuée au groupement UrbanEra et CDC Habitat, et le programme porte sur cinq cents à sept cents logements selon les sources, plus deux résidences gérées, deux hôtels et du commerce de proximité. L'opération concerne directement trois quartiers de la ville, Jeanne d'Arc, Les Ailes et la frange du Lac d'Allier.
Vichy est un marché d'appartements, et c'est ce qui le distingue de toutes les villes de sa taille : 78,3 % du parc est en collectif, contre 20,8 % de maisons. Trois profils s'y croisent. Des retraités et des actifs en fin de carrière, attirés par une ville dense, plate, entièrement praticable à pied, où l'on trouve des grands appartements de caractère pour le prix d'une maison ailleurs. Des investisseurs, sur un parc de villégiature qui se loue à l'année comme en meublé de cure. Et des primo-accédants locaux, sur les quartiers de la couronne, où le mètre carré tombe sous 1 500 €. Le point à comprendre avant d'acheter est que le prix se paie ici à la distance aux sources : 84 % séparent le Vieux Vichy des Ailes, l'écart le plus fort que nous mesurions sur une commune de cette taille. Le second est le gradient de surface, qui est en U : le studio se paie 2 139 €/m², le T2 tombe à 1 840, puis le T4 et plus remonte à 2 074. Le grand appartement Belle Époque n'est pas une décote à Vichy, c'est un produit recherché.
Le prix moyen à Vichy est de 1 950 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 1 389 à 2 307 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Le Vieux Vichy, à 2 408 €/m², soit 23 % au-dessus de la moyenne communale. C'est l'IRIS qui porte le Parc des Sources, le Hall des Sources, le Grand Casino, l'Opéra et les chalets impériaux, autrement dit le cœur du classement UNESCO, ainsi que le bourg médiéval autour de la place d'Allier. Le Lac d'Allier suit de très près, à 2 341 €/m².
Parce que la ville s'est bâtie en cercles autour de ses sources. L'écart va de 1 309 €/m² aux Ailes à 2 408 au Vieux Vichy, soit 84 %, ce qui est considérable pour une commune de 25 000 habitants. La règle est simple à retenir : plus on s'éloigne du quartier thermal et du lac, plus le prix baisse, et le bâti change en même temps, du grand immeuble de villégiature au pavillonnaire de plateau.
La question se pose peu ici : 78,3 % du parc est en appartements, et les maisons ne représentent que 20,8 % des logements. Les deux se négocient d'ailleurs presque au même niveau, 1 986 €/m² pour la maison contre 1 950 pour l'appartement, ce qui est rare. Attention toutefois à la convention de calcul : le prix au mètre carré d'une maison porte sur la surface bâtie alors que la valeur payée inclut le terrain.
Non, et c'est une particularité de la ville. Le studio et le T1 sortent à 2 139 €/m², le T2 tombe à 1 840, puis le T4 et plus remonte à 2 074. Cette forme en U est la signature d'un parc de villégiature : les grands appartements de la Belle Époque, dans les immeubles du secteur thermal, se paient au niveau du studio. Ailleurs, le prix au mètre carré décroît régulièrement avec la surface.
Vichy a été inscrite en 2021 au patrimoine mondial au titre des Grandes villes d'eaux d'Europe. L'effet direct est une protection accrue du bâti thermal et du Parc des Sources, que la ville a racheté à l'État en 2020 et qu'elle restaure. L'effet indirect se lit dans les prix : les deux IRIS qui portent le périmètre classé sont aussi les deux plus chers de la commune, avec 15 à 23 % d'écart sur la moyenne.
Commencez par la distance au quartier thermal et au lac, qui est ici le premier facteur, avec 84 % d'écart entre le haut et le bas de la ville. Regardez ensuite l'époque de construction : un immeuble de villégiature du Second Empire ou de la Belle Époque ne se compare pas à un collectif des années 1960. Ajustez enfin sur l'étage, la vue, l'état et la performance énergétique. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réellement actées les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).