Le prix au m² moyen à Rodez s'établit à 2 092 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026, dans une fourchette de 1,7 à 2,5 k€ le m². Le marché a progressé de 10 % sur 5 ans et de 3,5 % sur les 12 derniers mois, pour environ 392 transactions par an.
Illustration de Rodez, la cathédrale Notre-Dame dominant le piton dans le méandre de l'Aveyron.
Les appartements de Rodez se vendent autour d'un prix moyen de 2 092 €/m², d'après les transactions réellement actées (données DVF). Les prix vont d'environ 1 773 €/m² à Pont-Viel à 2 520 €/m² à Bourran, soit 42 % d'écart. Particularité rare : la maison, à 2 105 €/m², se négocie au même niveau que l'appartement, alors que l'écart habituel est de 10 à 15 %. Avec 392 ventes d'appartement par an, le volume est très élevé pour une commune de 24 000 habitants.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 1 909 €/m² en 2021, le prix moyen à Rodez atteint 2 092 €/m² en 2026, soit environ +10 % sur la période.
Évolution du prix moyen au m² sur douze mois, quartier par quartier, d'après les ventes DVF les plus récentes.
Le prix moyen au m² pour un appartement dans chaque quartier de Rodez couvert par Immover, classé du plus cher au plus abordable.
Le marché ruthénois progresse régulièrement. Le prix moyen de l'appartement est passé de 1 909 €/m² en 2021 à 2 092 en 2026, soit environ 10 % sur la période, dont 3,5 % sur les douze derniers mois. Avec 392 ventes d'appartement par an et 784 transactions retenues sur 2024 et 2025, ce sont des chiffres appuyés sur un volume rare à cette taille de commune. Les onze quartiers montent tous sur cinq ans : la hausse est générale, pas portée par un secteur isolé.
Deux traits distinguent ce marché. Le premier est sa densité collective. 82,4 % des logements sont des appartements, ce qui explique à la fois le volume de transactions et le fait que la maison ne se paie pas plus cher que l'appartement. Pour un vendeur d'appartement, cela veut dire un marché liquide, avec des comparables nombreux et récents. Le second est la vacance, 14,0 % du parc. Elle ne freine pas les prix moyens, qui montent, mais elle allonge les délais sur les biens les moins bien classés énergétiquement. L'écart se creuse entre le rénové et le reste, et c'est sur ce critère plus que sur l'adresse que se joue la valeur à Rodez.
Rodez comparée aux grandes villes françaises, sur le prix moyen au m² d'un appartement.
Rodez est une ville de piton. Un promontoire de 630 mètres pris dans un méandre de l'Aveyron, occupé depuis l'Antiquité par la capitale des Rutènes, puis fortifié. La ville s'est construite en couronnes successives autour de ce sommet, et la topographie explique encore aujourd'hui la façon dont les quartiers se répartissent : le centre ancien sur la table, les faubourgs sur les pentes, les extensions du vingtième siècle sur les plateaux voisins.
La cathédrale Notre-Dame en est le monument fondateur. Le chantier commence en 1277, après l'effondrement de l'édifice roman qui l'a précédée, et se poursuit pendant près de trois siècles. Bâtie dans le grès rouge local, elle donne à la ville sa silhouette reconnaissable de loin, avec un clocher de quatre-vingt-sept mètres achevé au seizième siècle. Le centre ancien qui l'entoure a conservé son tissu médiéval de ruelles étroites, ceinturé par les boulevards tracés sur l'emprise des anciens remparts.
Le deuxième acte est plus récent. Rodez est la ville natale de Pierre Soulages, et le musée qui porte son nom a ouvert en mai 2014 dans le jardin du Foirail, à quelques centaines de mètres du centre historique. Le bâtiment, en acier corten, a changé la façon dont la ville se présente. Au même moment, l'ancien hôpital de Combarel, fermé en 2006 après plus de trois siècles d'activité, entrait dans une opération de reconversion de trois hectares en plein centre, avec environ trois cent quarante logements programmés. L'activité hospitalière, elle, s'est déplacée à Bourran.
Le Rodez d'aujourd'hui est une ville administrative et hospitalière au parc très collectif. L'administration, l'enseignement et la santé pèsent 42,5 % de l'emploi local, et l'indice de concentration d'emploi de 210,9 traduit deux emplois pour un actif résident : la commune fait vivre tout un bassin. Surtout, 82,4 % des logements sont des appartements, une proportion que l'on n'attend pas dans une ville de 24 000 habitants. C'est ce qui explique un marché aussi dense, avec près de quatre cents ventes d'appartement par an.
Rodez s'achète à 2 092 €/m² pour un appartement, un niveau qui correspond à celui d'une préfecture moyenne d'Occitanie, mais sur un marché beaucoup plus actif que sa taille ne le laisse attendre. Le profil d'acheteur est majoritairement local : agents de la fonction publique, personnels de l'hôpital, enseignants, cadres du commerce et des services, dans une commune qui offre deux emplois pour un actif résident. S'y ajoutent des ménages de l'Aveyron rural qui se rapprochent des services, et des investisseurs attirés par une population locataire à 54,7 %. Trois points à connaître avant d'acheter. Le premier est que la maison ne coûte pas plus cher que l'appartement ici, ce qui change le calcul habituel : à budget égal, l'arbitrage entre les deux se fait sur l'emplacement et sur les charges, pas sur le prix au mètre carré. Le deuxième est la vacance, 14,0 % du parc, soit plus de trois mille logements vides : à ce niveau, un bien mal placé ou mal rénové met du temps à se vendre. Le troisième est le relief, qui ne se lit pas sur une carte de prix mais qui pèse au quotidien sur l'accès, le stationnement et l'ensoleillement.
Le prix moyen à Rodez est de 2 092 €/m² pour un appartement (transactions DVF réelles, ventes notariées), dans une fourchette de 1 667 à 2 482 €/m² selon le quartier. Les portails affichent des prix d'annonce, supérieurs de 10 à 20 % aux prix réellement actés.
Bourran, à 2 520 €/m², soit 20 % au-dessus de la moyenne communale et 42 % au-dessus de Pont-Viel, le plus abordable. C'est aussi le quartier le plus actif de la ville avec soixante-quatre ventes d'appartement par an. Ce secteur d'aménagement de l'ouest concentre l'hôpital Jacques-Puel, la cité administrative et un parc de collectifs récents, ce qui explique cette double position.
Parce que Rodez est une ville d'appartements. 82,4 % du parc est collectif, une proportion très inhabituelle pour une commune de 24 000 habitants. L'appartement y est le produit standard, avec près de quatre cents ventes par an, tandis que la maison est un produit plus périphérique et moins liquide. Résultat : 2 105 €/m² pour la maison contre 2 092 pour l'appartement, soit un écart de 0,6 % quand la norme est de 10 à 15 %.
Non, et c'est une de ses caractéristiques. Aucun des onze quartiers que nous couvrons ne dépasse 16 % des ventes communales, alors que dans beaucoup de villes de cette taille un seul secteur en concentre 40 %. Cela tient à un parc collectif réparti sur toute la commune plutôt que ramassé dans un centre ancien. Concrètement, l'offre est disponible partout, et le choix du quartier se fait sur des critères d'usage plus que de disponibilité.
Elle atteint 14,0 % du parc, soit environ trois mille logements vides, dans une commune dont la population est stable. Sur un parc aussi collectif, c'est le signe d'une polarisation : les biens rénovés et bien situés s'échangent normalement, les autres restent. Pour un vendeur, cela veut dire que la rénovation énergétique et l'état général pèsent lourd sur le délai de vente. Pour un acheteur, que le coût des travaux doit entrer dans le calcul dès la visite.
Oui, régulièrement mais sans emballement. Le prix moyen de l'appartement est passé de 1 909 €/m² en 2021 à 2 092 en 2026, soit environ 10 % sur la période, avec 3,5 % sur les douze derniers mois. Les onze quartiers progressent tous sur cinq ans, entre 3 % à Saint-Félix et 12 % à Bourran, Gourgan et Cardaillac. Avec près de huit cents transactions retenues sur 2024 et 2025, ces chiffres reposent sur un volume solide.
Commencez par le type de bien et son état, qui pèsent ici plus que le quartier : 42 % séparent le secteur le plus cher du plus abordable, un écart modéré, alors que la fourchette à l'intérieur d'un même quartier est souvent aussi large. Regardez ensuite la performance énergétique, déterminante sur un parc où 14 % des logements sont vacants. Vérifiez enfin l'accessibilité réelle du bien, le relief de Rodez rendant certaines adresses plus contraignantes qu'il n'y paraît. L'estimateur Immover s'appuie sur les ventes réellement actées les plus proches de votre adresse.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).